Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

 

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта с помощью затратного подхода необходимо рассчитать стоимость его улучшений.

Двери – 57 000 руб.

Межкомнатные = 6*2 500 = 15 000 (руб.)

Балконная = 1*7 000 = 7 000 (руб.)

Входная = 1*35 000 = 35 000 (руб.)

Окна – 47 300 руб.

Остекленение балкона – 48 000 руб.

Потолок – 39 980 руб.

Натяжной = 29,6 кв. м. * 1 150 = 34 040 (руб.)

Плитка = 29,7 * 200 = 5 940 (руб.)

Пол – 31 251 руб.

Стены – 19 215 руб.

Кухонная мебель – 47 446 руб.

Итоговая стоимость улучшений объекта оценки составляет 290 192 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка, на котором находится объект оценки, составляет 2 449 088,15 руб.

Итоговая стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет:

 

2 449 088,15 + 290 192 = 2 739 280,15 руб.

 

Таким образом, в результате применения затратного подхода рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила 2 739 280,15 (два миллиона семьсот тридцать девять тысяч двести восемьдесят) руб. 15 (пятнадцать) коп.

 

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом

 

Средняя арендная ставка за 1 кв. м. для трехкомнатных квартир составляет 420,00 руб.

Месячный доход от объекта недвижимости составляет:

 

420,0 *59,3 = 24 906(руб.)

 

Годовой доход от объекта недвижимости составляет:

 

24 906 * 12 = 298 872(руб.)

 

На рынке недвижимости есть сведения об объектах-аналогах

 

Таблица 15 – Годовой доход объектов-аналогов

 

	Объекты-аналоги
Стоимость, руб.	2 190 000	2 100 000	2 150 000	2 150 000
Годовой доход, руб.	286 272	287 280	294 840	281 232
ОКК	0,1307	0,1368	0,1371	0,1308

 

Расчет коэффициента капитализации для всех четырех объектов-аналогов.

 

Объект-аналог № 1: КК = 286 272 / 2 190 000 = 0,1307

Объект-аналог № 2: КК = 287 280 / 2 100 000 = 0,1368

Объект-аналог № 3: КК = 294 840 / 2 150 000 = 0,1371

Объект-аналог № 4: КК = 281 232 / 2 150 000 = 0,1308

 

Общий коэффициент капитализации составляет:

 

ОКК = (0,1307 + 0,1368 + 0,1371 + 0,1308) / 4 = 0,1339

 

Стоимость объекта оценки составляет = 298 872 / 0,1339 = 2 232 053,77 (руб.)

Таким образом, в результате применения доходного подхода рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила 2 232 053 (два миллиона двести тридцать две тысячи пятьдесят три) руб. 77 (семьдесят семь) коп.

 

Согласование результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

 

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объектов.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет: насколько они адекватно отражают объективное состояние рынка.Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объектов, чем и достигается цель оценки.

Для определения рыночной стоимости помещения были использованы следующие подходы: сравнительный,затратный, доходный.

Оценки, полученные этими методами, различаются. Итоговая стоимость оцениваемого объекта рассчитывается как средневзвешенная величина.

 

Таблица 16 – Согласование результатов итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта

 

Подход к оценке	Значение в денежных единицах	Весовой коэффициент	Согласованная стоимость
Сравнительный	2 252 642,10	0,33	2 394 223,67
Затратный	2 697 975,15	0,33
Доходный	2 232 053,77	0,33

 

Таким образом, при согласовании результатов стоимости объекта оценки полученных тремя походами: сравнительным, затратным и доходным, итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта на 22 декабря 2017 г. составляет 2 394 223 (два миллиона триста девяносто четыре тысячидвести двадцать три) руб.67 (шестьдесят семь) коп.

 

 

ГЛАВА 5. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

При расчете рыночной стоимости объекта оценки было применено 3 подхода: сравнительный, затратный, доходный.

Подходы к оценке недвижимости применялись в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заказчик оценки обладает полным правом собственности на оцениваемый объект недвижимости, включая право владения, пользования, распоряжения.

Предполагаемым использованием оцениваемого объекта является проживание.

Целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки для целей залога по состоянию на 22 декабря 2017 года.

Срок проведения оценки объекта оценки определяется с 12 декабря 2017 г. по 22 декабря 2017 г. и составляет 10 дней с момента подписания договора об оценке.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта оценки составляет

 

2 394 223,67

(два миллиона триста девяносто четыре тысячи двести двадцать трируб.шестьдесят семь коп.)