Глава 4. Расчет рыночной стоиомости объекта оценки

 

Основные понятия и цель оценки

 

Рыночная стоимость объектов оценки определяется в соответствии со следующими нормативно-правовыми актами:

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный стандарт оценки № 256 от 20.07.2007 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

3. Федеральный стандарт оценки № 255 от 20.07.2007 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».

Согласно Федерального Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Объекты оценки – отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст. 5 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Цена объекта оценки – это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Стоимость объекта оценки – это расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости Совершении сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Методы оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценкикалендарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Затраты – это денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки

Наиболее эффективное использование объекта оценки определяется как использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Экспертиза отчета об оценке это – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

Срок экспозиции объекта оценки – это период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Инвестиционная стоимость – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Ликвидационная стоимость –это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Аналогобъектаоценки–это другой объект, сходный по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с оцениваемым объектом, цена которого известна из сделки, состоявшейся при идентичных условиях, либо из цены, предложенной рынком.

Объект сравнения имущества – аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объекта недвижимости.

Элементы сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости.

Имущественные права – это субъективныеправаучастниковправоотношений, связанныесвладением, пользованиемираспоряжениемимуществом, атакжестемиматериальными (имущественными) требованиями, которыевозникаютмеждуучастникамиэкономическогооборотапоповодураспределенияэтогоимуществаиобмена.

Недвижимость – вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

Недвижимоеимущество – это земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.

Цель оценки – определение рыночной стоимости жилого помещения.

 

Выбор подходов к оценке

 

В Федеральном законе предусмотрено 3 подхода:

1. Сравнительный.

2. Затратный.

3. Доходный.

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основные э этапы сравнительного подхода:

1. Изучение рынка.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

5. Установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. Статически обоснован.

3. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

4. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

В рамках сравнительного подхода можно использовать следующие методы:

1. Метод сравнения продаж – основывается на сравнении оцениваемого объекта недвижимости с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделки.

2. Метод валового рентного мультипликатора – это отношение цены продажи к действительному или потенциальному валовому доходу.

3. Метод парных продаж – сравнение объектов-аналогов сходных с объектом оценки, отличающихся только одной единственной чертой.

4. Метод группировки – данные группируются по независимым элементам сравнения: местоположение, время продажи или отдельные физические характеристики.

5. Метод затрат – предполагает определение затрат на улучшение физических характеристик оцениваемого объекта.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Основные этапы затратного подхода:

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования.

2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений.

3. Расчет накопленного износа.

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

4. Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа.

5. Определение итоговой стоимости недвижимости.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

В рамках затратного подхода при определении стоимости объекта недвижимости вычисляется полная стоимость воспроизводства и замещения, а также износ оцениваемого объекта недвижимости.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход– это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Основные этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Преимущества доходного подхода оценки бизнеса

1. Учитывает будущие измене­ния доходов, расходов.

2. Учитывает уровень риска (через ставку дисконта).

3. Учитывает интересы инвестора.

Недостатки доходного подхода оценки бизнеса

1. Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат.

2. Возможно несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения.

3. Не учитывает конъюнктуру рынка.

В рамках доходного подхода используются следующие методы:

1. Метод прямой капитализации.

2. Метод дисконтирования будущих денежных доходов.