Составление отчета об оценке

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в «Общие понятиях и принципах оценки» и с учетом и в соответствии с нормами и терминологией действующей редакции Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1.0. Введение

1.1. Особая важность отчета об оценке, составление которого является последним шагом в процессе оценки, заключается в том, что в нем содержится заключение о стоимости, подтверждение базы оценки, цель оценки, а также все допущения и ограничительные условия. Аналитические процедуры и эмпирические данные, используемые для того, чтобы прийти к заключению о стоимости, могут также быть включены в отчет об оценке, чтобы читателю было легче проследить процесс оценки и разобраться в исходных фактах.

1.2. Отчет об оценке содержит итоговое заключение о стоимости. Он также содержит информацию об оценщике и дате оценки. В отчете идентифицируются имущество и имущественные права, подлежащие оценке, определяется база оценки и предполагаемое использование оценки. В отчете раскрываются все лежащие в основе допущения и ограничительные условия, указываются даты оценки и составления отчета, описывается степень обследования объекта, а также приводятся ссылки на применимость данных стандартов и любые требования относительно раскрытия. В отчете имеется также подпись оценщика.

1.3. В силу того, что отчет об оценке играет ключевую роль в процессе оценки как документ, представляющий заказчикам и иным пользователям заключение о стоимости, данный стандарт устанавливает следующие принципиальные требования:

1.3.1. составление отчета должно проводиться в соответствии с профессиональными требованиями наилучшей практики;

1.3.2. необходимо идентифицировать все существенные элементы, подлежащие включению в отчет об оценке.

2.0. Область применения

2.1. Требования к отчетам, содержащиеся в данном стандарте, применяются ко всем типам отчетов об оценке.

2.2. Соблюдение требований по составлению отчета обязательно как для независимого, так и для внутреннего оценщика.

2.3.Отдельные требования к оценке, проводимой для специальных целей и специальных типов имущества, например, для финансовой отчетности, кредитования, могут отличаться от требований для других случаев оценки. Читателю рекомендуется ознакомиться с теми документами МСО, которые рассматривают такие ситуации, т.е. МПО 1 и МПО 2.

3.0. Определения

3.1..Отчет об оценке. Документ, который содержит указания относительно задания, базы и цели оценки, а также результаты анализа, приведшего к заключению о стоимости. Отчет может также содержать объяснение аналитических процедур, используемых при проведении оценки, и предоставлять используемую в анализе значимую информацию. Отчеты об оценке могут иметь устную или письменную форму. Тип, содержание и объем отчета меняются в соответствии с предполагаемым пользователем, законодательными требованиями, типом имущества, характером и степенью сложности задания на оценку.

Термины сертификат оценки и отчет об оценке иногда используются как равнозначные. В отдельных странах (Великобритания) термин сертификат оценки обозначает документ, в котором оценщик подтверждает итоговую величину оценки имущества. Сертификат оценки обычно представляет собой краткое письмо, хотя он может также принимать форму подробного отчета. Сертификат содержит дату оценки, цель проведения оценки, дату составления, допущения, на основании которых проводилась оценка, имя, адрес и квалификацию оценщика. Сертификат стоимости, используемый в других государствах (например, в США) представляет собой заявление, в котором оценщик подтверждает, что изложенные факты правильны, анализ ограничен только сделанными допущениями, вознаграждение оценщика никак не связано с содержанием отчета и что оценка была проведена в соответствии с этическими нормами и профессиональными стандартами.

3.2. Устный отчет. Результаты оценки, устно сообщаемые клиенту и представляемые суду либо в качестве показаний экспертов, либо посредством заявления. Отчет, излагаемый клиенту устно, должен быть подтвержден рабочим файлом и — как минимум — сопровождаться письменным резюме оценки.

3.3. Письменный отчет. Результаты оценки, сообщаемые клиенту в письменной форме, включая электронную форму. Письменные отчеты могут представлять собой подробные документы, содержащие все исследованные материалы и проведенный анализ для установления заключения о стоимости, или сокращенные документы, такие как периодические переоценки, формы, используемые государственными и другими агентствами, или письма клиентам.

3.4. Определение задания на проведение оценки является первым шагом процесса оценки, устанавливающим содержание оценки, цель оценки и область ее применения и снимающим любую двусмысленность, связанную с проведением оценки. Термин аналогичен термину краткая инструкция на проведение оценки, используемому в некоторых государствах. Оценщик гарантирует, что анализ, информация и выводы, представленные в отчете, отвечают требованиям, изложенным в задании на оценку. Определение задания включает следующие семь элементов:

3.4.1. Идентификация недвижимого, движимого (основных средств, мебели, неотделимых частей недвижимости и оборудования), имущества бизнеса или другого имущества, подлежащего оценке, и других классов имущества, включенного в оценку помимо основного объекта оценки или класса имущества.

3.4.2. Идентификация имущественных прав (индивидуальное предприятие, партнерство или частичный {partial} интерес), подлежащих оценке.

3.4.3. Предполагаемое использование оценки и любое связанное с этим ограничение. Указание любых подрядчиков и привлекаемых агентов и их вклада в работу.

3.4.4. Определение базы или типа устанавливаемой стоимости.

3.4.5. Дата, на которую применяется расчетная величина стоимости, и дата предполагаемого отчета.

3.4.6. Идентификация целей оценки и сферы применения оценки и отчета.

3.4.7. Идентификация потенциальных и ограничительных условий, на которых основывается оценка.

3.5. Заявление о соблюдении. Утверждение о том, что оценщик в своей работе следовал этическим принципам и профессиональным требованиям Кодекса поведения МСО. В некоторых государствах заявление о соблюдении известно как сертификация стоимости. Содержание заявления о соблюдении приведено ниже в пп. 5.1.10 и 5.1.10.1.

3.6. Специальные, необычные и экстраординарные допущения. До завершения процесса приобретения имущества, осмотрительный покупатель, как правило, осуществляет комплексное обследование [duediligence], наводя обычные справки об имуществе. Является нормальным, если оценщик сделает предположения о результатах такого обследования и будет строить свои заключения на основании информации, предоставленной заказчиком. Специальными, необычными или экстраординарными допущениями могут быть дополнительные допущения, относящиеся к вопросам, возникающим в процессе обследования; они также могут быть связаны с другими проблемами, такими как личность покупателя, физическое состояние имущества, наличие загрязнения (например, загрязнение грунтовых вод) или возможность перепланировки и новой застройки объекта (см. п. 5.1.7 ниже).

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Когда это возможно, отчет об оценке должен соответствовать требованиям Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) и Международных стандартов финансовой отчетности для государственного [общественного] сектора (МСФОГС) или превышать означенные требования.

4.2. Оценку стоимости для финансовой отчетности, которая находится в центре внимания МПО 1, следует рассматривать во взаимосвязи с настоящим стандартом.

5.0. Требования стандартов

Для выполнения оценок, соответствующих требованиям данных стандартов и Общепринятым принципам оценки (ОПО — GAVP), оценщику необходимо придерживаться всех требований Кодекса поведения МСО, касающихся этики, компетенции, раскрытия информации, отчетности (разделы 4.0-7.0).

5.1. Каждый отчет об оценке должен содержать следующие сведения.

5.1.1. Ясные и четкие выводы о стоимости, представленные таким образом, который не будет вводить в заблуждение.

5.1.2. Наименование клиента, предполагаемое использование оценки и даты, имеющие отношение к делу:

5.1.2.1. дату, к которой применяется расчетная величина стоимости;

5.1.2.2. дату составления отчета;

5.1.2.3. дату обследования объекта оценки.

5.1.3. Конкретное указание базы оценки, в том числе тип и толкование стоимости:

5.1.3.1. необходимо раздельно представлять информацию о рыночной и нерыночной стоимости в том случае, когда отдельные составляющие имущества оцениваются на базе, отличной от рыночной стоимости.

5.1.4. Следует идентифицировать и описать:

5.1.4.1. оцениваемые имущественные права и интересы;

5.1.4.2. физические и юридические характеристики имущества;

5.1.4.3. классы имущества, включаемого в оценку, отличные от основных оцениваемых категорий имущества.

5.1.5. Следует описать содержание и объем работы, использованной для проведения оценки.

5.1.6. Нужно конкретно указать все допущения и ограничительные условия, от которых зависит заключение о стоимости.

5.1.7. Следует привести конкретные специальные, особые или экстраординарные допущения, а также рассмотреть вероятность возникновения таких условий.

5.1.8. В отчет нужно включить: описание анализируемой информации и данных; описание проведенных исследований рынка, использованных подходов к оценке и процедур оценки; а также рассуждения в обоснование анализа, мнений и заключений, содержащихся в отчете.

5.1.9. В отчете должна быть оговорка, запрещающая публикацию отчета целиком или по частям или публикацию ссылок на отчет, данных, содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика без его письменного согласия.

5.1.10. В отчет следует включить заявление о соблюдении (то, что оценка проведена в соответствии с МСО), раскрыть любое отступление от требований МСО и привести объяснение такого отступления в соответствии с Кодексом поведения МСО:

5.1.10.1. каждое заявление о соответствии должно подтверждать, что:

- утверждения о фактах, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях оценщика;

- анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и условиями;

- оценщик не имел интереса (или, если имел, то указать его) в оцениваемом имуществе;

- вознаграждение оценщика не зависит от какого-либо аспекта отчета;

- оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами исполнения;

- образование оценщика соответствует необходимым требованиям;

- оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного имущества;

- оценщик произвел (или не произвел) обследование имущества лично;

- никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной помощи в подготовке отчета;

5.1.10.2. включать имя, профессиональную квалификацию и подпись оценщика. 5.2. Когда отчеты об оценке передаются электронным способом, оценщик должен предпринять разумные шаги для защиты целостности данных/текста в отчете и гарантирования, что при передаче не будет допущено ошибок. Программное обеспечение должно обеспечивать безопасность передачи.

5.2.1. Должны отражаться источник, дата и время отправления, также как назначение, дата и время приема. Программное обеспечение должно допускать подтверждения того, что количество переданных данных/текста соответствует принятому, а также представить отчет в такой форме, чтобы он не мог бы быть прочитан никем, кроме автора.

5.2.2. Оценщик должен обеспечивать защиту цифровой подписи (подписей) и полный контроль оценщика посредством паролей (ПИН-кодов), технических устройств (охранных карт) или других средств. Подпись, зафиксированная на отчете электронным способом, считается аутентичной и означает тот же уровень ответственности, что и письменная подпись на бумажном экземпляре отчета.

5.2.3. Подлинная электронная и/или бумажная копия отчета, переданная электронным способом, должна сохраняться оценщиком в течение периода, требуемого законами государства, но в любом случае не менее пяти лет. Файлы записей отчетов, передаваемых электронным способом, могут храниться на электронных, магнитных или других носителях.

5.3. Форма представления отчета определяется оценщиком и клиентом на основании инструкций и спецификаций конкретного задания на оценку.

5.4. Тип, содержание и объем отчета зависят от предполагаемого пользователя отчета, требований законодательства, типа имущества, а также от особенностей и степени сложности проведения оценки.

5.5. Для всех отчетов об оценке вся необходимая документация должна храниться в рабочих файлах для обеспечения подтверждения результатов и заключений относительно оценки и сохраняться на период не менее пяти лет после завершения работ по оценке.

6.0. Замечания

6.1. Особенности контекста, в котором излагается результат, столь же важны, как обоснование и точность самого результата. Заключение о стоимости должно базироваться на рыночных данных, процедурах и обоснованиях, которые подтверждают полученный результат.

6.2. Представление последовательного и логичного ответа на вопросы, возникающие в процессе оценки, требует методического подхода, который позволяет пользователю оценки понять последовательность процессов и их значимость для полученного заключения.

6.3. Отчет должен довести до читателя ясное понимание мнений, выраженных оценщиком. В то же время, отчет должен быть удобочитаемым и доступным для понимания теми, кто еще не имеет достаточных знаний о данном имуществе.

6.4. Отчет должен продемонстрировать ясность, прозрачность и целостность подхода к процессу оценки.

6.5.Оценщик должен соблюдать осторожность, прежде чем давать разрешение на использование отчета для иных целей, отличных от оговоренных в отчете.

7.0. Требования по раскрытию информации

7.1. Когда оценки проводятся внутренним оценщиком, в отчете об оценке следует детально описать существование и характер взаимоотношений между оценщиком и организацией, под контролем которой находятся оцениваемые активы.

7.2. В том случае, когда оценщик привлекается к выполнению задания на оценку в роли, отличной от роли оценщика, например, в качестве независимого агента, консультанта предприятия или посредника, он должен раскрыть в отчете выполняемую им роль в каждой задании.

7.3. Оценщик должен раскрыть информацию о примененной местной системе законодательства, а также все отступления от требова­ний МСО, вызванные необходимостью соблюдения местного за­конодательства, правил (в том числе правил бухгалтерского уче­та) или обычаев.

8.0.Условна отступления

8.1. Недопустимо никакое отступление от требований, чтобы каждый отчет об оценке ясно и точно излагал заключения об оценке и яс­но раскрывал любые допущения и ограничительные условия, ко­торые затрагивают оценку и заключение о стоимости.

8.2. Если оценщика просят выполнить задание по оценке, которое отступает от вышеперечисленных требований, или требования, предъявляемые к которому, существенно ниже или отличаются от требований МСО и Кодекса поведения МСО, то оценщик

должен принять такое задание и оказать такие услуги только при соблюдении следующих условий:

8.2.1. оценщик определит, что задание на оценку не направлено на введение в заблуждение предполагаемых пользователей;

8.2.2. оценщик убедится, что выполненная оценка не настолько ограничена, чтобы ее результаты оказались ненадежными и недостоверными для предполагаемой цели и использования

оценки; 8.2.3. оценщик сообщит клиенту, что соответствующие инструк­ции к заданию повлекут за собой отступления от стандар­тов и должны быть полностью раскрыты в отчете об оцен­ке.

8.3. При любых обстоятельствах, когда возникают отступления от представления в отчете рыночной стоимости, оценщик должен ясно установить тот факт, что представленная в отчете оценка отлична от рыночной стоимости.

9.0. Дата вступления в силу

9.1. Настоящий стандарт оценки вступил в силу «01» июля 2006 г.