Необходимость профессиональной оценки имущества и имущественных прав собственников. Методы оценки.

Необходимо четко понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. При этом один и тот же объект на одну дату обладает разной стоимостью в зависимость от целей его оценки, и стоимость определяется различными методами.

Сначала определим, для каких целей может проводиться оценка бизнеса, а затем выясним причины такого различия. Примерная классификация (табл.22) зависит от существующих целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов.

Цели и субъекты оценки стоимости предприятия

Инвесторы

Государственные органы

Субъект оценки	Цели оценки
Предприятие как юридическое лицо	Обеспечение экономической безопасности
Разработка планов развития предприятия
Выпуск акций
Оценка эффективности менеджмента
Кредитные учреждения	Проверка финансовой дееспособности заемщика
Определение размера ссуды, выдаваемой под залог
Страховые компании	Установление размера страхового взноса
Определение суммы страховых выплат
Фондовые биржи	Расчет конъюнктурных характеристик
Проверка обоснованности котировок ценных бумаг
Собственник	Выбор варианта распоряжения собственностью
Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации
Обоснование цены купли-продажи п/п или его доли
Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия
Проверка целесообразности инвестиционных вложений
Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестиционный проект
Подготовка предприятия к приватизации
Определение облагаемой базы для различных видов налогов
Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства
Оценка для судебных целей

Методы оценки

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД: PV = РР + (PS – Фи).

где: PV – рыночная стоимость объекта оценки; РР – стоимость земельного участка; PS – стоимость улучшений, находящихся на земельном участке;

Фи – стоимость всех видов износа.

Затратный подход может быть успешно применен при переоценке ОФ п/п, оценке недвижимости и движимого имущества не приносящей дохода (частная собственность граждан), собственности РФ, субъекта РФ, МО, предназначенные для обеспечения жизнедеятельности соответствующих органов власти, связи, управления и обороны, НМА и интеллектуальной собственности, собственность религиозных образований, и т. п.

РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД: PV = S + ADI. где: PV – стоимость объекта оценки;

S – цена продажи сопоставимого объекта; ADI – денежное выражение совокупной поправки к цене продажи, отражающей колич-ые и качествен-ные различия между харак-ми оцениваемого объекта и его аналога.

Рыночный подход предполагает, что имеется развитый рынок купли-продажи аналогичных объектов оценки и может быть успешно применен для оценки недвижимости и движимого имущества не приносящей дохода.

ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА ДИСКОНТИРОВАНИИ И КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

Указанный подход базируется на двух методах:

- метод дисконтирования будущих доходов.

- метод капитализации доходов;

Метод дисконтирования будущих доходов: PV= FV/(1+r)

где: PV – рыночная стоимость объекта оценки; FV – денежный поток i-го периода; r – ставка дисконтирования i-го периода; n – количество периодов.

Расчет стоимости осуществляется в следующей последовательности:

1. сбор и анализ данных (финансовой отчетности, как правило за пять лет, экономической, отраслевой и рыночной информации, корректировка финансовой отчетности, анализ финансовых показателей и другое);

2. прогнозирование годовых денежных потоков;

3. определение ставки дисконтир-ния для прогнозируемого потока доходов;

4. определение стоимости объекта оценки.

Метода капитализации: PV= Y/R.

где: PV – рыночная стоимость предприятия; Y – будущий доход;

R – коэффициент капитализации будущего (прошедшего) года.

Расчет стоимости осуществляется в следующей последовательности:

1. сбор и анализ данных (финансовой отчетности, как правило за пять лет, экономической, отраслевой и рыночной информации, корректировка финансовой отчетности, анализ финансовых показателей и другое);

2. прогнозирование будущего дохода (прибыли);

3. определение коэффициента капитализации;

4. определение стоимости объекта оценки.

ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА ИНФОРМАЦИИ О КОМПАНИИ-АНАЛОГЕ

Оценка стоимости объекта оценки, основанной на информации о компании-аналоге заключается в следующем. Выбранный оценочный мультипликатор компании-аналога перемножается на результат деятельности объекта оценки.

В зависимости от выбора оценочного мультипликатора, можно выделить следующие методы оценки:

метод P/E – отношение цена/прибыль;

метод P/GCF – отношение цена/валовой денежный поток;

метод P/D – отношение цена/дивиденды;

метод P/R – отношение цена/выручка (валовой доход);

метод P/BV – отношение цена/балансовая стоимость;

метод P/NAV – отношение цена/чистые активы (нетто-активы).

Подход, основанный на анализе информации о компании-аналоге наиболее пригоден для объектов оценки, у которых имеются сопоставимые аналогичные компании, например, энергодобывающие и энергосбытовые п/п, нефтеперерабатывающие п/п, п/п промышленности и т. д.

Подход, основанный на сравнении оцениваемого объекта оценки с компанией-аналогом, применяют тогда, когда есть сопоставимые компании.

Расчет стоимости осуществляется в следующей последовательности:

1. сбор и анализ данных об оцениваемом объекте оценке (финансовой отчетности, как правило, за пять лет, экономической, отраслевой и рыночной информации, корректировка финансовой отчетности, анализ финансовых показателей и другое);

2. подбор компаний-аналогов и финансовых отчетов по ним (балансов);

3. выбор оценочных мультипликаторов (цена/прибыль, цена/валовой доход, денежный поток и т. д.);

4. определение временного периода, за который рассматривается деятельность объекта оценки (как правило, - последний финансовый год);

5. сужение перечня компаний-аналогов и расчет мультипликаторов для отобранных компаний-аналогов;

6. основываясь на сравнении финансовых показателей объекта оценки и компаний-аналогов, производится отбор конкретного аналога;

7. показатель деятельности объекта оценки умножается на оценочный мультипликатор выбранных компаний-аналогов;

8. выбор оценки стоимости из ряда полученных оценок;

9. корректировка полученной стоимости с учетом скидок, например, на низкую ликвидность, неконтрольный пакет акций и т.д.;

10. получение окончательной стоимости объекта оценки.

ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ

Оценка стоимости объекта оценки, с использованием подхода, основанного на стоимости чистых активов, в общем виде, состоит в следующем.

Производится оценка рыночной стоимости составляющих предприятия (см. выше) с последующей корректировкой баланса и расчете чистых активов (собственного рыночного капитала).

Оценка стоимости объекта оценки, с использование подхода, основанном на стоимости чистых активов, осуществляются следующим образом:

1. получение и корректировка финансового отчета (баланса);

2. определение рыночной стоимости материальных и нематериальных активов;

3. корректировка пассивов;

4. расчет стоимости чистых активов.