Краткий обзор рынка жилой недвижимости

В современном отечественном рынке наибольшими темпами растет спрос на недвижимость. Для рынка нежилых помещений существуют четкие критерии, которым должно удовлетворять местоположение недвижимости (обычно требуется, по меньшей мере, расположение на первой и второй линии вблизи от главных улиц и автомагистралей). Вторичный рынок помещений различного функционального назначения (торговые, офисные и складские площади, сервис, общепит, бытовой и медицинский и др.) если в прошлых годах объемы сделок по аренде помещений намного превышали объемы сделок купли-продажи, то в настоящее время они практически сравнялись. Это объясняется политической и экономической стабильностью и увеличением доходов предпринимателей.

В последнее время на рынке жилых и нежилых помещений наблюдаются важные положительные изменения. Существенно возросло количество предлагаемых качественных помещений. Спрос стал более ориентирован именно на качество и местоположение объекта недвижимости, что образовало дефицит высококачественных помещений. Цена за аренду жилых помещений колеблется в зависимости от местоположения объекта, его состояния, но наблюдается общая тенденция роста.

Во втором полугодии 2015 года в среднем стоимость аренды жилых помещений по г. Минусинску составила: за благоустроенные квартиры – 150-200 руб. за 1 кв.м. в месяц, благоустроенные дома – 100-150 руб. за 1 кв.м. в месяц, за полублагоустроенные жилые помещения – 70-120 - руб. за 1 кв.м. в месяц, неблагоустроенные квартиры и дома – 30-60 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Рис. 3.1 - Стоимость аренды жилых помещений по г. Минусинску во втором полугодии 2015 года.

 

В крае, на рынке недвижимости, после периода стабильности цен и скачков спроса сформировались три сектора, существенно различающиеся по качеству помещений и по уровню цен аренды.

Первую группу составляют благоустроенные здания и помещения соответствующие мировым стандартам. Эти стандарты включают качественную внутреннюю отделку помещений, наличие необходимого оборудования. Вторую группу составляют здания с хорошей отделкой, полублагоустроенные, с частичным наличием оборудования, с частичным наличием центральных коммуникаций.

Третью группу составляют помещения неблагоустроенные, без центральных коммуникаций, с автономным отоплением. Арендная ставка таких помещений гораздо ниже предыдущих. Развитие рынка купли-продажи помещений и зданий, также, как и рынка аренды, непосредственно связано с финансово-экономической ситуацией и динамикой деловой активности в стране в целом и в регионах в частности. Аренда является наиболее распространенной формой использования нежилых помещений.

Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости:

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки, эти факторы могут быть отнесены к трем различным уровням. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываются последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящий общий характер, не связанный с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и следовательно, на оцениваемый объект. Факторы первого уровня – социальные, экономические, физические, политические. Социальные: базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования, тенденции изменения численности населения, изменение образовательного уровня, степень и уровень жизни. Экономические: экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне, финансовое состояние предприятия; факторы спроса и уровень занятости; Факторы предложения – наличие источников и условий финансирования строительства и реконструкции. Физические: климатические условия, экология, сейсмические факторы. Политические (административные) – политическая стабильность, налоговая и финансовая политика, услуги муниципальных служб, наличие и совершенство законодательства.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом недвижимости и сделок с ним. Факторы – местоположение, условия продаж.

Третий уровень (непосредственное окружение) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. Факторы – физические характеристики (физические параметры, наличие коммунальных услуг, функциональная пригодность, архетектурно-строительные показатели (планировка, конструкция, объемно-планировочные показатели), финансово-эксплуатационные (эксплуатационные расходы, стоимость строительства, доходы генерируемые объектом недвижимости).

Рынок недвижимости представлен в основном жилой недвижимостью (квартирами и частными домами). Начал оживать земельный рынок: кроме продажи земельных участков частными лицами, осуществляется продажа городских участков муниципальной собственности с аукционных торгов. Пользуются хорошим спросом офисные и торговые помещения.

Основные ценообразующие факторы для объектов недвижимости:

1. Местоположение объекта, в разрезе следующих подфакторов:

1.1 размещение относительно основных трасс;

1.2 удобство подъезда;

1.3 окружение объекта (район преимущественно жилой застройки, промышленная зона и др.).

2. Конструктивные особенности объекта, в том числе:

2.1 расположение объекта в здании (надземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;

2.2 площадь объекта;

2.3 соответствие конструктивных решений объектов, включая коммуникации, современным представляемым требованиям к подобным объектам, в том числе:

2.4.1 наличие регулируемого режима влажности и температуры;

2.4.2 этажность объекта;

2.4.3 наличие достаточного количества парковочных мест для автотранспорта

2.4.4 наличие охраны.

Рост цен на недвижимость, начавшийся в этом году в регионах, может продолжаться в 2017-м из-за дефицита предложения новостроек, а также финансовой нестабильности, которая в свою очередь превращает недвижимость в «средство сбережения». В большинстве региональных центрах зафиксирован рост цен на жилье. В среднем за год квартиры подорожали на 6-12 %. Темпы подорожания зачастую не покрывают инфляцию, однако даже такая динамика свидетельствует о восстановлении спроса. Трамплином для дальнейшего роста цен в следующем году может стать наметившийся во многих региональных центрах дефицит предложения жилья на первичном рынке.

В г. Минусинске, где предложение на первичном и вторичном рынке жилья несколько сузилось, во втором полугодии рост цен на недвижимость ускорился. Покупательская стабильность на рынке стабильна, количество сделок на рынке увеличилось по сравнению с прошлым годом. Осенью темпы роста цен на недвижимость немного ускорились до 1 – 2 % в месяц и к концу второго полугодия 2015 г. составили в среднем: по благоустроенным квартирам: 28000 – 35000 руб. за 1 кв.м., по домам и коттеджам с благоустройством: 30000 – 45000 руб. за 1 кв.м., по полу благоустроенным квартирам: 18000 – 25000 руб. за 1 кв.м., по полу благоустроенным домам: 20000 – 25000 руб. за 1 кв.м., по неблагоустроенному жилью: от 12000 до 20000 руб. за 1кв.м.

 

 

Рис. 3.2 - Темпы роста цен на недвижимость в 2015 году.

 

Покупательский спрос также зависит от сезонности, наиболее эффективный покупательский спрос наблюдается в Минусинском районе во II и III кварталах года.

В основном стоимость жилой недвижимости зависит от местоположения, благоустройства, планировки (в квартирах – простая и улучшенная), применяемых в строительстве материалов, качества ремонта, отделки. Так стоимость той же недвижимости в «новой» части города выше на 10 – 30% по сравнению с жильем в «старой» части. Квартиры улучшенной планировки более привлекательны для покупателей, по отношению к квартирам с простой планировкой более дорогие, стоимость выше до 25%. Наличие социальной инфраструктуры, центральных дорог, автобусных остановок так же влияют на стоимость жилья в пределах 5 – 15% к общей стоимости. Качество отделки варьируется от простой (простые обои, окраска, побелка) до «евростандарта» (улучшенные современные материалы), которые в свою очередь добавляют к стоимости жилья до 30%, а в отдельных случаях до 50% (в случае внутренней и наружной отделки, например, небольших домов).

Рис. 3.3 - Зависимость стоимости недвижимости от местоположения, благоустройства, планировки.

 

В регионах два основных фактора увеличения спроса на жилье. Во-первых, это ипотека. В связи с этим стоит заметить, что в целом, по данным Центробанка, за первые три квартала 2015 г. объемы ипотечного кредитования в стране выросли на 87% (с 308 млрд. рублей до 560 млрд.). Средневзвешенная ставка по рублевым кредитом снизилась с 12,8 до 11,6% годовых. В некоторых регионах на долю ипотеки приходиться 50 – 60% сделок, при этом уровень покупательской активности напрямую зависит от интенсивности ипотечного кредитования.

Во-вторых, региональные рынки недвижимости разогреты жилищными субсидиями. Например, в прошлом году было выдано окало 20,5 тыс. сертификатов по программе «Жилище» на 38 млрд. рублей. Это почти в 3 раза больше чем в прошлые годы. «Сертификатчики» ринулись на рынок и по словам региональных риелторов, буквально опустошили его, выгребли с «вторички» значительные объемы самого дешевого ликвидного жилья (одно - двухкомнатные квартиры, не большие дома). В этом году будет выдано жилищных сертификатов еще на 20 млрд. рублей. Кроме того, значительное количество новых квартир скуплено для реализаций жилищных программ Минобороны, обеспечение жильем ветеранов.

В последнее время для покупки квартир, погашение ипотечных кредитов, уплаты первого взноса стал активно использоваться материнский капитал. По данным пенсионного фонда, более 630 тыс. семей при помощи материнского капитала полностью или частично погасили жилищные кредиты на 200 млрд. рублей. Рассматривается еще 250 тыс. заявок на улучшение жилищных условий без привлечения кредитов на 63 млрд. рублей. В 2015 году материнский капитал составлял 365 тыс. рублей, в 2016-м возрастет до 387,6 тыс. рублей (в некоторых регионах эта сумма эквивалентна 20 – 25 % стоимости экономного жилья).

Рис. 3.4 - Основные факторы увеличения спроса на жилье.

 

По словам риелторов, специфика массового спроса такова, что он сфокусирован на самых доступных вариантах: квартирах, домах стоимость 0,5 – 1,5 млрд. рублей. По этому, именно они дорожают быстрее всего.

Например, наиболее интенсивный рост цен наблюдается в сегменте благоустроенных квартир не большой площади 1-2-х комнатные, простой планировки. Рост цен на квартиры улучшенной планировки не превысил 3% во втором полугодий 2015 г.

Что касается прогнозов на следующий год, то, по мнению региональных риелторов, динамика цен будет зависеть от инвестиционной активности в жилищном строительстве. Сейчас это единственный резерв пополнения предложения на рынке. Качество объектов, которые выставлены на продажу на вторичном рынке, с каждым годом снижается из-за естественного износа жилого фонда. По мнению аналитиков, при стабильно высоком спросе на жилье объемы нового строительства существенно ниже текущих потребностей рынка.

Вывод: Стоимость жилья на Минусинском рынке недвижимости имеет тенденцию к повышению. Покупательский спрос высок в отношении не дорогого жилья – одно–, двухкомнатных квартир и не больших частных домов, благодаря государственным программам ипотечного кредитования.

 

Задание 2

Провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки и выбрать итоговое использование Объекта недвижимости.