Оценка инвестиций в недвижимость

На стоимость недвижимости влияют различные факто­ры, которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижи­мости достоверна только на определенную дату.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.

Большинство оценщиков делают оценку текущей сто­имости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на оп­ределенную дату в прошлом.

Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строитель­ства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, ког­да они по плану достигают стабильного положения.

Существуют три метода определения стоимости недви­жимости:

1) затратный,

2) сравнение продаж,

3) капитализация дохода.

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затра­ты на приобретение (постройку) аналогичной собствен­ности равнозначного качества. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добав­ления исчисленной стоимости земли к текущим издерж­кам строительства подобного объекта (здания) за выче­том амортизации (износа). Метод затрат особенно поле­зен в оценке новых зданий или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, ко­торую заплатит покупатель за недвижимость аналогич­ной полезности. Ме­тод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оценива­емой собственности.

Оценщик вычисляет степень сложности или различия между объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения:

условия финансирования; условия продажи; условия рынка; размещение; физическую характеристику; экономическую характеристику; использование; недействительные компоненты стоимости; переданные права на недвижимость; права собственности на недвижимость.

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоя­щее время стоимость, т. е. превращение доходов в капитал.

Метод капитализации дохода - это метод преобра­зования величины чистого дохода в оценку текущей стои­мости.

Основным принципом метода капитализации дохода яв­ляется принцип ожидания, т. е. рыночная стоимость опре­деляется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.

Капитализация доходов предусматривает расчет теку­щей стоимости будущих финансовых выгод, которые соб­ственник может получить от объекта недвижимости.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле

где К - текущая стоимость (т. е. стоимость в настоящее вре­ мя), руб. К, - доход, ожидаемый к концу 1 года (1=1 год), руб.; п - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина 1/(1+n)^t представляет собой коэффициент ка­питализации, или коэффициент дисконта.

Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого про­гнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи.

Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:

где К ^- текущая стоимость, руб.;

К, - Доход, ожидаемый к концу <года, руб.;

п - ставка дисконта, доли единицы;

t - фактор времени (число лет);

1,2,3,.... ^- порядковый номер года.