На основе затратного подхода

Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода является неотъемлемым компонентом процедуры оценки имуще­ства. Совокупный износ зданий и сооружений характеризуется потерей ими своей стоимости в результате совместного воздействия физического, функционального (морального) и экономического (внешнего) износа.

С физическим износом связано постепенное уменьшение стоимости зданий и сооружений вследствие их старения и разрушения в результате эксплуатации, физического и химического воздействия, перегрузок, не­надлежащего хранения и т.д.

Под функциональным (моральным) износом понимается потеря объек­том недвижимости своей стоимости из-за несоответствия объемно-пла-ниро­вочного, дизайнерского решения, материалов, оборудования и качества ра­бот современным рыночным требованиям и предпочтениям потребителей.

Экономический износ - потеря объектом недвижимос­ти стоимости в результате действия внешних по отношению к нему факто­ров (окружающей природной и социальной среды, прилегающих объектов).

Для оценки совокупного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы:

1) метод экономического возраста (метод срока жизни);

2) метод разбивки по компонентам износа.

Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости за­кладывается при его проектировании. В теории оценки существуют сле­дующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст.

Срок физической жизни - это срок, в течение которого объект недви­жимости реально существует и его можно использовать по назначению.

Срок экономической жизни - это срок, в течение которого объект не­движимости приносит прибыль (доход). Конец экономической жизни на­ступает тогда, когда объект недвижимости (например, здание) перестает приносить доход.

Эффективный возраст определяется состоянием и внешним видом объекта, дизайном, экономическими факторами, влияющими на его стои­мость. Условия эксплуатации объекта, своевременность ремонта и модер­низации в значительной степени влияют на его эффективный возраст. Он может быть больше или меньше физического возраста.

Необходимо учитывать наличие различий в подходе к оценке износа между бухгалтерской и оценочной практикой. Оценщик должен прежде все­го исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок эконо­мической жизни. Срок экономической жизни зависит от многих факторов, например экономической ситуации в стране, вкусов потребителей и т.д. Вме­сте с тем, производя оценку недвижимости, оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни с объектом недвижимости не про­изойдет существенных изменений. Определение срока экономической жиз­ни основано на визуальном осмотре объекта, анализе экономической ситуа­ции. В конечном итоге оно во многом зависит от опыта и мнения оценщика.

По методу экономического возраста (методу срока жизни) величина совокупного износа определяется как частное от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (нормативный срок службы) зда­ния. При этом под эффективным возрастом понимается условный возраст здания, определяемый физическим состоянием и функциональной полез­ностью, а под сроком экономической жизни - период времени, в течение которого здание имеет экономическую ценность, т.е. обладает полезностью.

В соответствии с методом разбивки по компонентам износа выделяют­ся и отдельно оцениваются следующие составляющие совокупного износа:

- устранимый физический износ, т.е. физический износ, устранение которого экономически оправдано - затраты на устранение которого не превышают денежной величины, добавляемой к стоимости объекта в ре­зультате этого устранения;

- неустранимый физический износ - износ, затраты на устранение ко­торого в результате превышают соответствующее увеличение стоимости объекта (образно говоря, овчинка не стоит выделки);

- устранимый моральный (функциональный) износ;

- неустранимый моральный (функциональный) износ;

- экономический (внешний) износ (устаревание) - по определению яв­ляется практически неустранимым, единственным способом его устране­ния является изменение внешнего окружения, что в большинстве случаев является неразрешимой задачей.

Оценщик должен провести обоснованное согласование расчетных оце­нок стоимости объекта недвижимости, полученных в результате исполь­зования всех трех подходов к оценке, исходя из относительных весов, придаваемых величинам стоимости, полученным в рамках каждого из трех подходов. Таким образом, оценщик рассчитывает средневзвешенную величину стоимости объекта недвижимого имущества. В качестве оконча­тельного заключения об оценке стоимости недвижимого имущества может быть, как единая величина, так и диапазон величин стоимости объекта не­движимого имущества.

Контрольные вопросы

1. Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимого имущества.

2. Алгоритм оценки недвижимого имущества.

3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода.

4. Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе.

5. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода.

6. Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода