Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Топ:
Определение места расположения распределительного центра: Фирма реализует продукцию на рынках сбыта и имеет постоянных поставщиков в разных регионах. Увеличение объема продаж...
Методика измерений сопротивления растеканию тока анодного заземления: Анодный заземлитель (анод) – проводник, погруженный в электролитическую среду (грунт, раствор электролита) и подключенный к положительному...
Интересное:
Подходы к решению темы фильма: Существует три основных типа исторического фильма, имеющих между собой много общего...
Средства для ингаляционного наркоза: Наркоз наступает в результате вдыхания (ингаляции) средств, которое осуществляют или с помощью маски...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Дисциплины:
2018-01-04 | 302 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
В рамках реализации сравнительного подхода к оценке имущества
Если удается подобрать данные о продаже полностью идентичных объектов, то, усреднив эти данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. В реальной жизни подобрать достаточное число данных о сделках с аналогичными объектами бывает практически невозможно, поэтому оценщику необходимо вносить в рыночные данные о продажах поправки (корректировки), отражающие отличия сравниваемых объектов от оцениваемого объекта.
Например, оценивая трехкомнатную квартиру на первом этаже дома и располагая достаточной информацией о продажах квартир такого же типа, но на других этажах, оценщик, зная, что первый этаж является менее привлекательным для потенциальных покупателей, вносит соответствующие поправки в цены сделок по другим квартирам таким образом, как если бы все квартиры располагались на первом этаже.
Использование валового рентного множителя
В сравнительном подходе к оценке имущества
В рамках рыночного (сравнительного) подхода к оценке имущества используется валовой рентный множитель - отношение стоимости имущества к валовому доходу, приносимому за счет использования этого имущества.
Под валовым доходом можно понимать как потенциальный валовой доход - доход, который объект имущества теоретически способен приносить при полном - 100%-ном использовании, так и действительный валовой доход - доход, который реально приносит объект имущества с учетом неполного использования и иных естественных потерь.
Валовой рентный множитель интегрально отражает соотношение стоимости и доходности для каждого конкретного вида использования имущества. Если оценщику известен валовой годовой доход от оцениваемого объекта и значение валового рентного множителя, то, умножив одно на другое, он может получить стоимость объекта оценки. Оценка валового годового дохода может быть получена из анализа функционирования оцениваемого объекта до момента оценки или из анализа доходности аналогичных объектов, а численное значение валового рентного множителя оценщик может получить, сопоставляя цены продаж аналогичных объектов и их доходность.
|
Формула расчета имеет вид:
С = ВД × ВРМ,
где С - стоимость объекта имущества;
ВД - валовой доход;
ВРМ- валовой рентный множитель.
Недостаток метода использования валового рентного множителя заключается в том, что он не учитывает операционные расходы, то есть расходы на обеспечение функционирования объекта, возможные потери в сборе поступающих платежей (например, арендной платы, если речь идет о недвижимом имуществе) вследствие различных причин, а также различие в рисках вложения капитала в сопоставимые объекты.
Преимущества рассматриваемого метода валового рентного множителя заключаются в следующем: использование этого метода позволяет оценщику достаточно оперативно получить приближенную оценку стоимости объекта имущества, а также спрогнозировать в среднем доходность имущества того или другого вида; значение валового рентного множителя уже включает в себя различия сопоставимых объектов (для имущества, потребительская ценность которого меньше, меньше также и его рыночная стоимость и поступающие платежи), поэтому его величину не нужно корректировать в зависимости от различий оцениваемого и сопоставимых объектов.
Метод сравнения продаж
Основной метод в рамках сравнительного подхода для определения рыночной стоимости имущества - метод сравнения продаж, который основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами (объектами-аналогами), которые были недавно проданы.
|
Принципы оценки, лежащие в основе метода сравнения продаж, следующие: принцип спроса и предложения; принцип замещения; принцип пропорциональности; принцип зависимости (внешнего влияния).
Этот метод применяется, когда имеются достоверные данные об относительно недавних сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.
Для тех объектов, которые часто продаются и покупаются, метод сравнения продаж является наиболее приемлемым, так как является прямьм и систематическим методом определения стоимости объекта собственности. Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке собственности.
Преимущества метода сравнения продаж: он является наиболее простым методом; статистически обоснованным; допускается применение методов корректировки величин стоимости объектов-аналогов; обеспечивает получение данных для применения в других подходах к оценке имущества.
Недостатки метода сравнения продаж заключаются в следующем: этот метод требует активного развитого сегмента рынка имущества данного вида (сегмента, к которому относится объект оценки); сравнительные данные не всегда имеются; требует внесения поправок (корректировок), большое количество которых может оказывать влияние на достоверность результатов; основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
Применение метода сравнения продаж предполагает определенную последовательность действий:
1. Изучение соответствующего сегмента рынка имущества и обоснованный выбор объектов-аналогов, которые в наибольшей степени сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому
отобранному объекту-аналогу.
3. Выбор необходимых единиц и элементов сравнения и проведение
сравнительного анализа объектов имущества по каждой единице (по каждому элементу) сравнения.
4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и переход к расчету стоимости оцениваемого объекта.
Источники информации при использовании метода сравнения продаж следующие: публичные записи (данные регистрационных служб); данные страховых компаний; информационные службы; периодические издания; данные, предоставляемые участниками сделок; архивы оценщика.
|
Элементы сравнения - это характеристики объекта имущества и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену. Корректировки подразделяются на последовательные и независимые.
Последовательно корректировки проводятся по следующим элементам сравнения: передаваемые права собственности; условия финансирования; условия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).
На независимой основе корректировки проводятся по следующим элементам сравнения: местоположение; физические характеристики объекта; экономические характеристики объекта; использование объекта; наличие дополнительных компонентов стоимости.
Корректировки (поправки) могут быть абсолютными и относительными, т.е. могут производиться в рублях или долях (процентах).
Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента. При продаже земли такими единицами сравнения являются: цена за сотку, гектар; цена за 1 м2; цена за метр по фасаду; цена за лот; цена за единицу плотности. При продаже застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади здания; цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м2); цена за 1 м3; цена за единицу недвижимости (дом, комната); цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и др.).
Методы внесения поправок делятся на количественные и качественные. В свою очередь количественные подразделяются на следующие: анализ парных продаж; статистический анализ; графический анализ; трендовый анализ; анализ вторичных данных.
Качественные методы следующие: относительный сравнительный анализ; метод общей группировки; персональные интервью.
Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому (но не наоборот), т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект.
Контрольные вопросы
1. Информационная база оценки имущества.
2. Внесение корректировок к величинам стоимости объектов-аналогов в рамках реализации сравнительного подхода к оценке имущества.
3. Использование валового рентного множителя в сравнительном подходе к оценке имущества.
4. Метод сравнения продаж.
|
|
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Индивидуальные и групповые автопоилки: для животных. Схемы и конструкции...
Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...
Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!