Взаимодействие сегментов рынка недвижимости.

Наиболее распространено сегментирование рынка по функциональному назначению:

Рынок недвижимости делится на:

-рынок земельных участков

-рынок жилья (городского или загородного)

-рынок нежилых помещений (офисов, торговых помещений, складских помещений, многофункциональная)

-рынок промышленной недвижимости

-рынок незавершённого строительства

С точки зрения однородности интересов участников рынка, и соответственно товаров, можно выделить 4 специфических сегмента, активно взаимодействующих между собой:

- рынок недвижимости, как объекта потребления;

- рынок аренды недвижимости;

- рынок инвестиций в недвижимость;

- рынок девелопмента в недвижимость.

На рынке недвижимости, как объекта потребления, товаром является право собственности на объект недвижимости, который должен обеспечит покупателю интересы, связанные с жильем и средой для ведения бизнеса. Соответственно, данный рынок определяет цену товара- рыночную стоимость, которая является результатом взаимодействия сил спроса и предложения на владение, пользование и рспоряжение недвижимостью.

На рынке аренды товаром являются интересы прав пользования недвижимостью, соответственно, данный рынок определяет цену товара- арендную стоимость, которая является результатом взаимодействия сил спроса и предложения на пользование недвижимостью.

На рынке инвестиций в недвижимость цены на инвестиционные интересы определяются взаимодействием рыночных сил спроса и предложения на инвестиции, а товар описывается в терминах доходности и риска.

На рынке девелопмента цены определяются аналогичным образом исходя из взаимодействия рыночных сил предложения и спроса на создание новых или реконструкцию существующих объектов.

Билет №11

Факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Факторы, определяющие величину спроса:

· платежеспособность населения;

· изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

· изменения в соотношениях между различными слоями населения (процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов);

· изменения во вкусах и предпочтениях населения.

· условия и доступность финансирования.

Факторы, определяющие величину предложения:

· наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

· объемы нового строительства и затраты на него, включая:

- интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья);

- положение в строительной индустрии (в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат – определяет доступность и цены факторов производства);

- текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

- соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

- затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Имитационное моделирование.

Имитационной моделью сложной системы называется программа (или алгоритм), позволяющая имитировать на компьютере поведение отдельных элементов системы и связи между ними в течение заданного времени моделирования.

В ходе выполнения этой программы можно значения определенных переменных интерпретировать как состояние системы в соответствующий момент времени, т.е. имитация рассматривается как наблюдение во времени за характеристиками системы.

Имитационное моделирование состоит в исследовании системы с помощью компьютерных (вычислительных) экспериментов на имитационной модели. Этот метод наиболее эффективен для исследования сложных систем, на функционирование которых оказывает существенное влияние случайные факторы (стохастических систем). В этом случае результат одного эксперимента на имитационной модели может рассматриваться лишь как оценка истинных характеристик системы. Требуется проведение большого числа экспериментов и статистическая обработка их результатов. Поэтому иногда имитационное моделирование называется также методом статистического моделирования.

К достоинствам имитационного моделирования можно отнести:

1) свободу от каких-либо ограничений на класс решаемых задач;

2) наглядность;

3) возможность исследования системы на различных уровнях детализации;

4) возможность контроля над характеристиками системы в динамике.

Недостатки имитационного моделирования:

1. дороговизна;
2. большой расход машинного времени;
3. результаты исследования обладают меньшей степенью общности по сравнению с аналитическими моделями;
4. не существует надежных методов оценки адекватности имитационной модели.

Билет №12

1. Проблема выбора для девелопера (этапы реализации проекта).