Пользование арендованным имуществом

Арендатор должен пользоваться полученным имуществом только так, как это предусмотрено договором аренды (ст. 615 ГК РФ). В частности, если арендатор по условиям договора аренды получил помещение для размещения в нем склада готовой продукции, то это значит, что для других целей это помещение им использоваться не может. Нельзя в нем разместить ни производство, ни офис с работниками, ни что-либо другое.

Нецелевое использование арендованного имущества может привести к неблагоприятным последствиям как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому очень важно, чтобы в договоре аренды стороны четко обозначили, для каких именно целей имущество передается арендатору в пользование. В том случае, если договор аренды уже заключен, но назначение имущества в нем не определено, необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатации арендуемого объекта.

В ряде случаев целевое назначение использования объекта аренды определено непосредственно в законе. Так, по договору проката имущество передается арендатору для использования в потребительских целях (п. 1 ст. 626 ГК РФ), например для удовлетворения бытовых нужд арендатора (прокат холодильника, телевизора и т.п.). Иное назначение имущества может быть предусмотрено договором или вытекать из существа самого обязательства.

Если арендатор будет использовать имущество вопреки его назначению, то арендодатель сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Кроме того, арендодатель может обратиться к арендатору и с другим требованием - об обязании использовать арендованное имущество в соответствии с целью и условиями его предоставления. Именно так, к примеру, поступила администрация г. Сургута, которая заставила общество с ограниченной ответственностью убрать игровые автоматы с земельного участка, предоставленного городом для размещения на нем кафе и магазина (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.01.2008 N Ф04-158/2007(180-А75-21), Определение ВАС РФ от 14.03.2008 N 2784/08).

Все плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Данное правило имеет общеобязательный характер и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны не могут договориться о том, что все полученное (или часть полученного) в результате использования объекта аренды будет принадлежать арендодателю. Хоть это и представляется маловероятным, но если все-таки данное условие будет включено в договор, то оно будет считаться недействительным (ст. ст. 168 и 180 ГК РФ). В то же время договором аренды может быть предусмотрено, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендодателю, допустим, в качестве платы за аренду.

Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (см. подробнее с. 62, 63);

- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

По общему правилу все эти операции арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Каждый арендатор знает, что полученное в аренду имущество надо содержать в целости и сохранности, так как возвратить его арендодателю нужно в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. Но жизнь наша непредсказуема, и произойти в ней может все, что угодно. Пожар, землетрясение, потоп, удар молнии, падение самолета, энергетическая катастрофа, кража - вот далеко не полный перечень форс-мажорных обстоятельств, в результате которых может произойти гибель или повреждение арендованного имущества.

Допустим, сгорел арендуемый офис (или на машину, взятую в аренду, упало дерево), и ни арендатор, ни арендодатель в произошедшем не виноваты. То есть причиной случившегося могут быть либо внешние обстоятельства (например, удар молнии), либо неправомерные действия третьих лиц (например, поджог). На кого в такой ситуации ложатся расходы по восстановлению (ремонту) арендованного имущества?

Внимание! Если арендованное имущество будет уничтожено или повреждено в результате стихийного бедствия, неправомерных действий третьих лиц или иных подобных чрезвычайных обстоятельств, то все имущественные потери, как правило, ложатся на арендодателя.

Это объясняется тем, что риск случайной гибели или повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ).

Президиум ВАС РФ в 2008 г. рассмотрел дело о возмещении вреда, нанесенного пожаром автопогрузчику, переданному в аренду. Арендодатель предъявил претензии арендатору, а между тем вины арендатора в возникновении пожара не было. Виноватым оказалось третье лицо. Поэтому заявление арендодателя суд оставил без удовлетворения. Президиум ВАС РФ пояснил, что арендатор может нести имущественную ответственность только в случае, если он виновен в повреждении автопогрузчика. Но поскольку его вины в этом не было, риск случайной гибели имущества в данном случае лег на собственника-арендодателя (Постановление от 19.06.2007 N 5619/06).

Исключением из общего правила является договор финансовой аренды (лизинга). В этом договоре все наоборот. Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды (ст. 669 ГК РФ).

Особые правила действуют и в отношении договора аренды транспортного средства с экипажем, по которому в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки только в том случае, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).

Итак, если договором аренды установлено, что риск случайной гибели (повреждения) имущества лежит на арендодателе, или в договоре аренды не указано, кто несет риск случайной гибели (повреждения) имущества, то таким лицом будет арендодатель. И при утрате (порче) арендованного имущества вследствие форс-мажорных обстоятельств арендатору следует лишь уведомить арендодателя о свершившемся факте. Никакие убытки арендатор арендодателю в такой ситуации возмещать не должен. Арендодатель, в свою очередь, может взыскать убытки, возникшие в результате повреждения (гибели) имущества, если найдет виновника этого.

Сказанное вовсе не означает, что арендатор не должен предпринимать мер по спасению арендованного имущества, которому вдруг будет грозить уничтожение. Если арендатор, имея возможность спасти арендованное имущество, не сделает этого, то арендодатель может потребовать от него возместить убытки от потери имущества, поскольку в таком случае причиной его гибели (повреждения) станет уже не природный катаклизм или неправомерные действия постороннего лица, а бездействие арендатора (ст. ст. 15, 393 ГК РФ, Постановления Президиума ВАС РФ от 23.01.2001 N 5823/98, ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2007 по делу N А31-9312/2005-22 и др.).

Если же по условиям договора аренды риск случайной гибели (повреждения) арендованного имущества лежит на арендаторе, то арендатор должен будет восстановить поврежденное имущество за свой счет либо возместить стоимость утраченного имущества. А если стихия уничтожит имущество так, что его уже нельзя будет восстановить, то арендатору придется полностью выплатить арендодателю стоимость уничтоженного имущества.

Отметим, что многих из перечисленных проблем можно избежать, если страховать имущество, передаваемое в аренду.

На практике нередки случаи, когда лицо пользуется чужим имуществом без законных на то оснований. Например, весьма распространены ситуации, когда договор аренды закончился, а арендатор, несмотря на это, имущество не возвращает и продолжает им пользоваться, не внося при этом арендную плату. Бывший арендодатель в данном случае может не только требовать возврата имущества, но еще и взыскать с бывшего арендатора сумму неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).

Например, ФАС Волго-Вятского округа рассмотрел спор между городским рынком и предпринимателем, который торговал в павильоне на этом рынке, но за место не платил. Суд посчитал, что предприниматель в результате "бесплатного" пользования торговым местом получил неосновательное обогащение и взыскал с него эту сумму. Расчет суммы неосновательного обогащения суд произвел исходя из ставок арендной платы, действовавших на рынке (Постановление от 21.07.2008 по делу N А82-3581/2007-38). Аналогичные решения в схожих ситуациях принимают и другие суды (см. Постановления ФАС Северо-Западного округа от 01.08.2008 по делу N А21-1904/2007, Московского округа от 26.06.2008 N КГ-А40/4522-08-1,2 и др.).