Председатель Совета молодых юристов при

Татарстанском региональном отделении

Ассоциации юристов России С.В. Александров

Фабулы команд

Гражданский процесс

 

Команда В 01/11

Башкирский государственный университет

Хатипов Арсен

Ямалетдинов Эдуард

Гареев Тимур

Делидон Екатерина

 

 

Решив заняться предпринимательством и зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, Апостол К.Ю. подыскивала подходящее помещение для производственной деятельности.

Подобрав оптимальный вариант, ИП Апостол К.Ю. 12.09.2010 года заключила с ООО «Гареев и К» предварительный договор аренды нежилого помещения. В нем сторонами предполагалось, что ИП Апостол К.Ю. будет заниматься предпринимательской деятельностью, а именно пошивом одежды. Кроме того, в обеспечение обязательства сторонами был предусмотрен гарантийный платеж, который вносился на расчетный счет арендодателя 10.11.2010г.

10.10.2010г. стороны заключили основной договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, д. 53, и предусмотрели в нем, что договор вступает в силу с момента подписания акта-приема передачи нежилого помещения. Данный акт был подписан сторонами 25.10.2010 г.

Впоследствии ИП Апостол К.Ю. неоднократно не вносила арендную плату, предусмотренную договором. Так как сторонами в счет обеспечения обязательств был предусмотрен гарантийный платеж в месячном размере арендной платы, ООО «Гареев и К» использовало гарантийный платеж, внесенный на его расчетный счет.

01.02.2011 г. ООО «Гареев и К» обратилось в суд с иском о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В свою очередь, ИП Апостол К.Ю. предъявила встречный иск к ООО «Гареев и К» о признании предварительного договора незаключенным и взысканию неосновательного обогащения.

 

Выбор данной фабулы нашей командой связан с тем, что у обеих сторон в предложенной ситуации имеется шанс отстоять свою позицию и что при разрешении спора требуются комплексные знания гражданского права, его общей (о предварительном и основном договоре, способах обеспечения обязательств, незаключенности договора и ее последствиях) и особенной части (о договоре аренды, неосновательном обогащении), а также необходимо ориентироваться в сложившейся судебной практике.

Правовые позиции сторон могут быть следующими:

1. Правовая позиция ответчика (истца по встречному иску) ИП Апостол К.Ю. может основываться на ст.429 ГК РФ «Предварительный договор»:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Применимо к приведенной фабуле в предварительном договоре не был согласован предмет (существенное условие в договоре аренды) – имущество, подлежащее к передаче в аренду. Следовательно, договор следует считать незаключенным.

Поскольку предварительный договор является незаключенным, то соответственно и не существует и основного договора. Также подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения гарантийный платеж.

2. Позиция истца ООО «Гареев и К» может основываться на том, что предварительный договор носит организационный характер, а стороны уже вступили в правоотношения по основному договору. Таким образом, предварительный договор утрачивает силу и не может влиять на основной договор. Соответственно и нормы о признании сделки незаключенной не могут быть применимы. Следовательно, подлежат взысканию арендная плата и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Не решенным остается вопрос о правовой природе гарантийного платежа, так как в ГК РФ отсутствует данный способ обеспечения исполнения обязательств. В случае признания гарантийного платежа способом обеспечения исполнения обязательств, возникает другая проблема: должен ли гарантийный платеж, предусмотренный в предварительном договоре, представлять собой исключительно плату за то, что сторона получает право на заключение основного договора на определенных в предварительном договоре условиях? (т.е. за право заключить будущий договор, а не в счет будущего договора). Платеж по основному договору, который осуществляется на основании предварительного договора, можно расценивать как неосновательное обогащение[1].

 

Команда В 02/11

Казанский государственный технический университет им. А.Н. Туполева (КГТУ-КАИ)

Гилаева Юлия Мансуровна

Корноухова Александра Михайловна

Ф.И. Раматуллина обратилась в суд с иском к ООО «Строительная фирма «Аргос» о признании права собственности на незавершенные строительством объекты в виде квартир под номерами 17 и 18, расположенных в доме по ул. Ф. Карима –Ш.Марджани г. Казани.

В обосновании своих требований Ф.И.Рахматуллина указала, что 23 ноября и 1 декабря 2004 года она с ООО «Строительная фирма «Аргос» заключила договоры об инвестировании долей в квартиры под номерами №13, 14. Свои обязательства по оплате стоимости квартир (№13 и №14) она выполнила. В декабре 2007 года общество предложило ей подписать дополнительные соглашения к договорам, в соответствии с которыми ей будут передаваться квартиры под номерами 17 и 18, на что она не согласилась. Позднее узнала, что у строящегося дома был изменен проект, изменена планировка 3-го мансардного этажа, где располагались квартиры под номерами 13 и 14, и эти квартиры проданы другим лицам, и надстроен 4-й мансардный этаж. В связи с этим общество уверило её, что вместо квартир под номерами 13 и 14 предоставят квартиры под номерами 17 и 18, которые расположены на 4-м мансардном этаже. Однако обществом соответствующие изменения в договоры не внесены, поэтому обязательство по передаче квартир не выполнено. 04.08. 2009 ответчик(ООО «Строительная компания «Аргос») признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

В ходе судебного разбирательства Ф.И. Рахматуллина, уточнив требования, просила о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде 3/5 доли в квартире 17 и 19/20 доли в квартире 18, расположенных на 4-м мансардном этаже, второго подъезда, дома 2/22 по ул. Ф. Карима г. Казани.

Представитель ООО «Строительная фирма «Аргос» иск не признал, в возражении пояснил, что в Ф.И. Рахматуллиной заключены договоры о строительстве квартир под номерами 13 и 14, а не квартир под номерами 17 и 18.

Решением Вахитовского районного суда г. Казани от 11 мая 2010 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РТ от 1 июля 2010 года, Ф.И. Рахматуллиной в удовлетворении требования отказано.

При этом ранее (в 2008г.) этим же судом было отказано Рахматуллиной Ф.И. в признании права собственности на квартиры под номерами 13 и 14, решения в отношении данных квартир вступили в законную силу.

 

Таким образом, сложилась следующая правовая ситуация:

- гр.Рахматуллина Ф.И. по договорам инвестирования свои обязательства выполнила надлежащим образом (полностью внесла денежные средства, что ответчиком не оспаривается);

- суды отказали ей в признании права собственности и на квартиры 13, 14, которые фактически являлись предметом договоров инвестирования, и признали право собственности за другими дольщиками, которым были перепроданы данные квартиры в 2006г.;

- также суды отказали ей в признании права собственности и на квартиры 17 и 18, которые фактически расположены на мансардном этаже, только не на 3-м как было предусмотрено по первоначальному проекту и договорам, а на 4-м, где к тому же она, участвуя в завершении строительства, еще и произвела ремонт потолка-крыши и установила металлические двери за свой счет;

- кроме того, Рахматуллина Ф.И. также обращалась с заявлением в арбитражный суд о включении ее требований в реестр требований кредиторов о возврате суммы уплаченной по договорам инвестирования, однако арбитражный суд также отказал ей в удовлетворении данного требования.

- правоохранительными органами установлено, что предметом договоров инвестирования гр. Рахматуллиной Ф.И. и других лиц были одни и те же квартиры под номерами 13 и 14, т.е. имеет место быть факт вторичной продажи квартир Рахматуллиной другим лицам. Установлено наличие признаков преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса РФ, однако в силу того, что подозреваемый (директор фирмы-застройщика) умер, в возбуждении уголовного дела отказано. Соответственно Рахматуллина Ф.И. не может получить статус потерпевшего по уголовного делу и заявить гражданский иск в рамках уголовного дела.

 

С учетом данных обстоятельств, представителем Рахматуллиной была подана надзорная жалоба в Президиум Верховного суда РТ, в которой она просила об отмене судебных постановлений в отношении квартир 17 и 18 и направлении дела на новое рассмотрение. По результатам рассмотрения дела в Президиуме Верховного суда РТ надзорная жалоба заявителя была удовлетворена и дело направлено на новое рассмотрение.

Разъяснение:

Представленная фабула является актуальной в современном обществе, так как наглядно отражает проблемы правоприменительной практики, когда человек надлежащим образом исполнивший обязательства по договору, не может в последующем получить причитавшееся по договору. Судебная защита прав является неэффективной, лицу оказывается неквалифицированная юридическая помощь.

Данное дело интересно тем, что требует скрупулезного изучения доказательств, поиск правового обоснования позиции сторон. При этом как позиция истца, так и позиция ответчика имеют право на ее принятие судом.

Относительно плюсов фабулы:

-требуется глубокое знание норм материального права, в частности ч.1 ГК РФ, норм процессуального права (ГПК, АПК);

- много различных способов для защиты права (признание права, восстановление положения существовавшего до нарушения, прекращения или изменения правоотношения и иные способы).

Относительно недостатков, можно выделить один это сложность восприятия с первого раза фабулы, так как много фактов и этапов разбирательства, однако при внимательном прочтении и вникании в суть дела эта проблема самоустранится.

Данная фабула является реально имеющимся гражданским делом, которое предстоит рассмотреть суду первой инстанции после отмены решения в порядке надзора, и соответственно истец и ответчик будут вновь формулировать свои позиции, а суд принимать решение.

Команда В 03/11

ГОУ ВПО «Марийский государственный университет»

Куклина Полина Александровна

Горнев Роман Вадимович

Козлова Юлия Викторовна