Что делать, если в государственный кадастр недвижимости внесена новая кадастровая стоимость?

Согласно абзацу 10 Закона об оценочной деятельности заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее также – ЕГРН) результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ЕГРН очередных результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Однако в практике возникает ситуация, когда очередные результаты определения кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН до окончания периода действия предыдущей кадастровой стоимости, в результате чего заинтересованные лица лишаются права на оспаривание кадастровой стоимости. Несмотря на то, что Постановлением № 28 предоставляется возможность восстановления срока на оспаривание кадастровой стоимости в судебном заседании, в указанном случае механизм восстановления срока нереализуем.

Исходя из положений пункта 14 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 (в редакции от 16 мая 2013 года) при поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости секретарь проверяет срок подачи заявления. В случае если заявление подано по истечении срока для подачи заявлений в Комиссию, то заявления подлежит возврату без рассмотрения его Комиссией. Об отказе в приеме документов для рассмотрения вопроса о пересмотре кадастровой стоимости Комиссией секретарь составляет уведомление.

Согласно пункту 9 Постановления № 28 досудебный порядок урегулирования спора по делам об оспаривании кадастровой стоимости выражается в отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документах, подтверждающих факт обращения в Комиссию и нерассмотрение ею заявления в установленный законом срок. Уведомление об отказе в принятии заявления для рассмотрения Комиссией подписывается секретарем, следовательно, не может рассматриваться как соблюдение досудебного порядка, что, в свою очередь, является основанием для возврата административного искового заявления по истечении срока на устранение недостатков.

В результате заинтересованное лицо лишено права на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, когда очередные результаты определения кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН ранее даты, с которой она подлежит применению.

Защита права посредством обращения в суд с заявлением о признании действий Комиссии незаконным также не приведет к положительному результату, поскольку в действиях Комиссии отсутствуют нарушения законодательства.

Такое положение, безусловно, нарушает права лиц, заинтересованных в снижении кадастровой стоимости, поскольку возможность снижения налога до экономически обоснованного размера фактически не может быть реализована без каких-либо объективных причин.

Таким образом, норма законодательства, не позволяющая обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости после внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости, представляется нецелесообразной, поскольку у заинтересованных лиц до окончания налогового периода остается право на применение предыдущих результатов определения кадастровой стоимости. Полагаем разумным изменить период обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, установить срок до даты, с которой новые результаты определения кадастровой стоимости подлежат применению.

Могут ли муниципальные образования оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону ее увеличения?

В последнее время общественность широко обсуждает разумность предоставления права на оспаривание муниципальными образованиями кадастровой стоимости частных объектов недвижимости в сторону увеличения.

Сторонники этой идеи аргументируют свою позицию тем, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в частной собственности, напрямую затрагивают права муниципальных образований как получателей налога. В то же время в виду того, что рыночная стоимость может быть определена разными экспертами в различном размере, обращение муниципального образования с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости частного объекта недвижимости может привести к завышению рыночной стоимости объекта недвижимости, а значит, к невозможности реализации права собственника (налогоплательщика) на уплату экономически обоснованных налоговых платежей, что противоречит статье 5 Налогового кодекса Российской Федерации (далее (далее – НК РФ).

Возможность оспаривания муниципальными образованиям кадастровой стоимости объектов, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, также расценивается неоднозначно.

С одной стороны, муниципальные образования должны иметь возможность влиять на кадастровую стоимость, поскольку они являются получателями арендных платежей.

С другой стороны, влиять на кадастровую стоимость должны иметь возможность и арендаторы в силу следующего: ввиду закрепления принципа платности землепользования в независимости от того, является ли пользователь объекта недвижимости собственником или арендатором, у него возникает обязанность внесения определенных платежей в пользу государства (арендных платежей или налоговых отчислений). Поскольку обязанность по внесению указанных платежей лежит на всех землепользователях (за исключением льготных категорий, указанных в статье 395 НК РФ), пользователь земельного участка должен иметь гарантию экономической обоснованности размера вносимых платежей.

Если в отношении налоговых платежей статьей 5 НК РФ прямо устанавливается гарантия экономической обоснованности, то в случае с арендными платежами такая гарантия устанавливается законами субъектов Российской Федерации посредством установления нормы об исчислении арендных платежей исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. В отношении земельного налога и арендных платежей такая гарантия реализуется именно посредством предоставления арендаторам права установления кадастровой стоимости, равной рыночной.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ №10, ОКТЯБРЬ 2017

Денис Литвинов

Управляющий партнер, адвокат