Содружество Земельных Юристов

Содружество Земельных Юристов

 

Сборник научно-практических статей и

Аналитических комментариев

В сфере земли, недвижимости и инвестиций

 

Г.

 

Оглавление:

Due diligence/проверка земельного участка перед покупкой. Какие меры помогут снизить риски и не лишиться приобретенного актива?. 4

Как подготовиться к проверке государственной инспекции по недвижимости? 13

Актуальные проблемы, возникающие при рассмотрении споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости 16

Изменения процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости – что нужно учесть в 2017 году. 24

Линейные объекты газовой промышленности: экологические требования. 26

О регулировании в столице перевода помещений из муниципальной в частную собственность. 31

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?. 34

Задолженность по арендной плате перед городом – что делать?. 36

Нерезидент дарит матери–резиденту РФ квартиру: что с налогами?. 40

Особенности исполнительного производства в отношении объектов недвижимости 41

Оформить права на земельный участок поможет правильный способ защиты права 45

Что за страшный зверь ЕГРН?. 46

Какие обстоятельства помогут выиграть спор о кадастровой стоимости объекта недвижимости. 51

Единственный способ защиты. О некоторых особенностях продажи земель сельскохозяйственного назначения. 62

Льготный выкуп арендуемого помещения - практические советы.. 65

Антимонопольное регулирование договора коммерческой концессии. 68

Особенности правового регулирования кадастрового учета объектов недвижимости и регистрации прав на нее. 76

Комплексный Due Diligence площадки под застройку – советы экспертов. 80

Как правильно уведомить совладельца-гражданина о продаже доли в праве на квартиру? 84

Самовольные постройки. Способы защиты в судебном порядке. Новая редакция статьи 222 ГК РФ. 88

Как организовать юридическое обеспечение сделки с недвижимостью между коммерческими организациями? В чем нюансы такой сделки?. 95

Ситуация: вы являетесь собственником жилого дома в коттеджном посёлке. Ставя забор, Ваш сосед присвоил себе часть дороги. В результате захвата части земли дорога к Вашему участку значительно сузилась либо исчезла вовсе. Что делать, чтобы вернуть дорогу?. 98

Нестабильность правового режима незавершенных построек. 101

Правовые проблемы судебного разрешения споров по вопросам обращения с отходами 103

КОММЕНТАРИИ.. 111

ВС РФ поддержал собственников недостроя. 111

Станет ли регистрация жилья проще в 2017 году. 114

Экономический результат сделки на налоговый вычет не влияет. 117

Минэкономразвития предлагает изменить правила отнесения объектов к категории недвижимости. 120

Выше крыши: сколько приносят необычные вечеринки. 122

Как оспорить завышенный налог на недвижимость. 130

Бремя расходов при кадастровых спорах перераспределят. 134

Договор с риелтором: как не заплатить за одну услугу дважды.. 136

Верховный Суд предложил Росреестру подход, которого стоит придерживаться при определении законности возведения физическим лицом жилого дома на садовом земельном участке. 140

Эвикция без изъятия. 143

Из квартиры в магазин: ВС рассказал, что нужно для реконструкции. 146

 

Дарья Ускова

Младший юрист

Проверка представленной собственником документации по земельному участку поможет выявить риски

Перед тем как подписать договор купли-продажи земельного участка нужно узнать его историю: получить информацию о том, кому принадлежал раньше. Для этого необходимо установить, на каком основании его приобрел продавец у «первоначального» собственника и выяснить «чистоту» предшествующих сделок (правомерность отчуждения, правомочность отчуждателя и т.д.). Во время подготовки к сделке необходимо запросить у продавца документы на участок. Они подтвердят законность сделки по приобретению земельного участка, права продавца и отсутствие притязаний третьих лиц.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Фабула дела: Росимущество получило отказ в регистрации прав на земельный участок. Посчитав такое решение незаконным, оно обратилось в суд.

Позиция ответчика: Росреестр не согласился с иском. Отказ он мотивировал тем, что истец не указал в заявлении о регистрации прав на основания их возникновения. Он также не представил документы, согласно которым возникло право собственности на регистрируемый участок, в том числе акт органа государственной власти (органа местного самоуправления), который устанавливает право на земельный участок.

Позиция суда: суд отказал в иске. Закон определяет список документов, которые необходимо представить для государственной регистрации прав (ст. 16-17 Закона № 122-ФЗ). Истец не приложил их к заявлению, что признается основанием для отказа в регистрации (ч. 1 ст. 20 закона № 200 122-ФЗ).

Реквизиты документа: постановление АС Московского округа от 12.02.16 № Ф05-141/2016 по делу № А40-215969/2014.

Если право на земельный участок возникло у продавца раньше, чем вступил в силу Земельный кодекс, подтвердить его могут другие документы (п. 9 ст. 3 федерального закона от 25.10.01 № 137 «О введении в действие ЗК РФ»). Прежний закон считал удостоверяющим документом на землю государственный акт, который выдавался и регистрировался соответствующим исполнительным комитетом районного или городского Совета народных депутатов по форме, утвержденной Советом Министров РСФСР (ст. 18 ЗК РСФСР). Кроме него подтвердить право могут:

– свидетельство о праве бессрочного безвозмездного пользования на спорные земельные участки (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.14 по делу № А43-4472/2013);

– решение Исполнительного комитета и районного Совета (постановление АС Дальневосточного округа от 01.12.14 № Ф03-5122/2014 по делу № А51-11115/2014).

Доказать права на землю помогут решения исполнительных Комитетов районных советов депутатов трудящихся, акт на вечное пользование землей, картографический материал с координатами точек границ землепользования, исторические справки (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.11.13 по делу № А11-7229/2011).

Но если документы о праве имеют дописки, ошибки или неточности, подтвердить права не получится. Закон требует, чтобы правоустанавливающие документы четко отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 18 закона № 122-ФЗ). Например, суд не признал права истца на спорный участок. В свидетельстве на землю отсутствовали сведения о конкретном местоположении участка, категории и разрешенном использовании (постановление Четвертого ААС от 02.10.14 по делу № А19-22372/2012, оставлено в силе постановлением АС Восточно-Сибирского округа от 06.02.15).

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Фабула дела: участник Общества считал договор купли-продажи участка недействительным. Спорное соглашение заключил директор Общества, который скрывал информацию о совершенной им сделке от участников юридического лица.

Позиция суда: Суд признал договор недействительным. Судебная экспертиза показала, что стоимость участка ниже рыночной. Это свидетельствует о недобросовестности участников сделки. Покупатель более десяти лет занимается предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости и обладает достаточным опытом, чтобы оценить земельный участок на предмет соответствия цены договора с рыночной стоимостью. Таким образом, он знал, что приобретает имущество по заниженной цене. Это значит, что директор общества и покупатель действовали недобросовестно.

Реквизиты документа: постановление АС Поволжского округа от 21.06.16 № Ф06-8948/2016 по делу № А06-11750/2014.

В ряде случаев для проверки контрагента покупатель также запрашивает копию паспорта продавца ИП, физического лица или генерального директора юридического лица. Для проверки полномочий представителя компании запрашиваются ее учредительные документы.

Кого могут проверить?

Субъектом проверки (как плановой, так и внеплановой) может стать любой правообладатель объекта недвижимости (земельный участок, все здание или его часть).

«Золотые правила» проверки:

Для положительного исхода встречи с проверяющим лицом и с целью минимизации рисков привлечения к ответственности необходимо соблюдать несколько «золотых правил»:

1. Использовать земельный участок (или его часть) в строгом соответствии с видом разрешенного использования, сведения о котором содержаться в ГКН. В случае смены вида Вашей деятельности (изменения в деятельности Вашей компании, при появлении новых арендаторов Ваших помещений с дополнительным видом деятельности и т.д.) необходимо своевременно вносить соответствующие изменения как в сведения ГКН, так и в правоустанавливающие документы на земельный участок.

2. Не осуществлять строительные работы без получения разрешительных документов, будь это реконструкция или новое строительство. В случае если строительные / реконструктивные работы уже произведены, не дожидаясь проверки, оформить произведенные работы.

! Имейте ввиду:

Современные методы контроля позволяют проверяющему получать всестороннюю, полную и актуальную информацию относительно Вашего объекта, включая сведения из всех реестров (ГКН, ЕГРП, ИС РЕОН), архивов (БТИ, Москомархитектуры), а также снимки с космических спутников разного периода времени и даже фото, выполненные беспилотными летательными аппаратами (ДРОНами), что дает возможность проверяющему не просто выявить правонарушение, но и определить продолжительность его совершения. Кроме того, должностные лица при осуществлении проверок вправе использовать такие технические средства, как:

- электронные носители информации,

- компьютеры,

- переносные принтеры и копировальные аппараты,

- планшеты (со встроенной программой «Мобильный инспектор»),

- калькуляторы,

- телефоны,

- фотоаппараты,

- квадрокоптеры,

- моноподы и т.д.

3. Размещение любого объекта недвижимости должно быть документально подтверждено.

По действующему на территории РФ законодательству размещение абсолютно любого объекта недвижимости (как капитального, так и носящего временный характер) должно быть документально подтверждено и обоснованно.

В ряде случаев размещение даже временного ангара, склада, навеса или любого иного объекта, носящего вспомогательный характер и установленного на участке на короткий срок для обеспечения тех или иных нужд правообладателя, в отсутствии документов влечет за собой привлечение нарушителя к разного рода ответственности.

Факт нахождения на территории вверенного Вам земельного участка некапитального объекта, не имеющего документов, также может быть установлен в ходе проведения проверки и повлечь за собой крайне неблагоприятные финансовые последствия.

! Помните:

Как известно, с марта 2015 года за нарушения в сфере землепользования законом предусмотрено наложение административных штрафов, исчисляемых от кадастровой стоимости того земельного участка, в границах которого выявлено правонарушение, а также существует ряд составов правонарушений с фиксированным размером штрафа. При этом размер штрафа порой достигает нескольких десятков миллионов рублей. Также законом не установлено ограничений по кратности наложения штрафов в отношении одного лица за одно и то же правонарушение.

Таким образом, до встречи с проверяющим необходимо либо произвести разбор временного объекта, либо выполнить его текущую инвентаризацию, результатом которой будет выписка из технического паспорта (форма 1 б).

Относитесь к проверкам контролирующих органов с должным вниманием!

Учитывая все возможности использования проверяющими множества технических средств и источников для проверки Вашего объекта, любая проверка со стороны уполномоченных органов может выявить нарушения в сфере землепользования, которые на первый взгляд самого землепользователя казалась незначительной. В данном случае Вы не избежите последствий в виде многомиллионных штрафов за выявленное правонарушение.

При этом оспорить вмененные в отношении землепользователя штрафные санкции возможно только лишь в судебном порядке.

Любой проверяющий в своей работе руководствуется нормами действующего законодательства!

Поэтому Вы должны чётко знать все свои права и пользоваться ими. Также необходимо знать все права и обязанности проверяющих, чтобы не позволить им выходить за рамки своих полномочий или пользоваться служебным положением.

Более того, несоблюдение порядка осуществления проверки со стороны проверяющего поможет Вам в дальнейшем оспорить и признать незаконным наложение штрафа.

PROЗЕМЛЮ, ЛЕТО-ОСЕНЬ 2016

 

 

Зинаида Слепцова

Юрист

Охранные зоны газопроводов

Статья 28 Федерального закона «О газоснабжении» устанавливает права и обязанности организаций, в ведении которых находятся объекты системы газоснабжения, расположенные в лесах, в случае аварий и катастроф на них, а также закрепляет особенности установления охранных зон для таких объектов. Данные охранные зоны являются разновидностью территорий с особыми условиями использования и обладают особым правовым режимом. Исходя из определения, которое дается в ст. 1 указанного федерального закона, такие зоны устанавливаются вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газо­снабжения в целях обеспечения нормальных условий их эксплуатации и исключения возможности повреждения.

Иными словами, основная цель установления данной категории охранных зон – физическая охрана газопроводов и иных объектов системы газоснабжения от повреждений и иных внешних воздействий, а также обеспечение их безопасного функционирования. Вместе с тем среди целей выделения указанных зон не значатся охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности, хотя аварии на трубопроводах зачастую сопровождаются утечками газа и нанесением вреда окружающей среде и отдельным природным объектам.

Особый режим охранных зон системы газоснабжения обеспечивается в том числе установлением запрета на реализацию определенных видов хозяйственной деятельности в их границах. Так, владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах минимальных расстояний до объектов системы газо­снабжения без согласования с организацией – собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией (ст. 28 ФЗ «О газо­снабжении»).

Система требований к охранным зонам линейных объектов газовой промышленности, в частности распределительных газопроводов, устанавливается также Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 №878. Помимо определения понятия «охранная зона газораспределительной сети» (пп. «е» п. 3) Правила определяют ее ширину – для трасс наружных газопроводов; трасс подземных газопроводов из полиэтиленовых труб при использовании медного провода для обозначения трассы газопровода; трасс наружных газопроводов на вечномерзлых грунтах – независимо от материала труб; вокруг отдельно стоящих газорегуляторных пунктов; вдоль подвод­ных переходов газопроводов через судоходные и сплавные реки, озера, водохранилища, каналы; вдоль трасс межпоселковых газопроводов, проходящих по лесам и древеснокустарниковой растительности (п. 7).

В Правилах также прописываются ограничения (обременения), то есть перечень видов деятельности, осуществление которых на земельных участках в границах охранных зон газораспределительных сетей запрещено в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации (п. 14 Правил), а также ряд иных требований.

Требования к установлению охранных зон для магистральных трубопроводов предусмотрены Правилами охраны магистральных трубопроводов, утвержденными Постановлением Минтопэнерго России от 29.04.1992, Постановлением Госгортехнадзора России от 22.04.1992 №9. Согласно разделу 4 указанных Правил охранные зоны создаются для исключения возможности повреждения трубопроводов (при любом виде их прокладки) – в частности, вдоль трасс трубопроводов, транспортирующих сжиженные углеводородные газы; вдоль трасс многониточных трубопроводов; вдоль подводных пере ходов; вокруг емкостей для хранения и разгазирования конденсата; земляных амбаров для аварийного выпуска продукции; вокруг технологических установок подготовки продукции к транспорту; головных и промежуточных перекачивающих и наливных насосных станций; резервуарных парков, компрессорных и газораспределительных станций; узлов измерения продукции; наливных и сливных эстакад; станций подземного хранения газа и иных объектов.

Главным правовым механизмом обеспечения соблюдения правового режима охранных зон является либо полный запрет на осуществление в их границах определенных видов хозяйственной и иной деятельности, которые могут нарушить нормальную эксплуатацию трубопроводов или привести к их повреждению (п. 4.3 Правил), либо необходимость получения письменного «Разрешения на производство работ в охранной зоне магистрального трубопровода» для определенных видов работ (п. 4.4 и п. 5.1 Правил) от предприятий трубопроводного транспорта при наличии у производителя работ проектной и исполнительной документации, на которой нанесены действующие трубопроводы.

Судебная практика

Судебная практика по спорам, связанным с проектированием, строительством, и особенно эксплуатацией линейных объектов – в частности, объектов газовой промышленности, складывается весьма неоднозначно. Анализ и обобщение практики как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции различных инстанций свидетельствуют о наличии совершенно разных подходов к решению спорных ситуаций, возникающих в данной сфере. Наиболее часто встречаются споры, связанные с возмещением вреда, причиненного окружающей среде в результате аварий на трубопроводах. Как аварийные разливы нефтепродуктов, так и попадание газа в окружающую среду могут быть опасными не только для состояния компонентов окружающей среды и природных объектов (земля, почвы, лесные насаждения, водные объекты), но и для здоровья человека.

Чаще всего судебные споры касаются определения размера вреда, причиненного окружающей среде, а также порядка его материальной компенсации или фактической ликвидации. Как известно, особенности возмещения вреда, причиненного окружающей среде, закреплены ст. 77-79 ФЗ «Об охране окружающей среды», положения которых применяются также и к случаям причинения указанного вреда в ходе эксплуатации линейных объектов, в частности объектов нефтегазовой промышленности.

Нередко возникшие по указанным вопросам разбирательства доходят до высших судебных инстанций, в частности, до Верховного Суда РФ, который в настоящее время старается сформировать единые подходы в практике как нижестоящих судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, а иногда, когда возникает необходимость оспаривания тех или иных положений законодательства и признания их неконституционными, указанные дела доходят и до Конституционного Суда РФ.

В качестве иллюстрации к указанной категории споров можно привести Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2015 №12-П «По делу о проверке конституционности части 2 статьи 99, части 2 статьи 100 Лесного кодекса Российской Федерации и положений Постановления Правительства Российской Федерации «Об исчислении размера вреда, причиненного лесам вследствие нарушения лесного законодательства» в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью «Заполярнефть». Несмотря на то, что указанное дело связано с аварийным разливом нефти из нефтепровода, ситуация достаточно типична и подходы к ее разрешению будут применимы и для других линейных объектов ТЭК – таких как газопроводы.

Указанным Постановлением Конституционный Суд РФ признал не соответствующими Конституции РФ ч. 2 ст. 99, ч. 2 ст. 100 ЛК РФ и Постановление Правительства РФ от 08.05.2007 №273 «Об исчислении размера вреда, причиненного лесам, вследствие нарушения лесного законодательства» в части, в которой данные нормы не учитывают при определении размера компенсации вреда, нанесенного лесам и почвам, расходы, понесенные его причинителем при добровольном устранении последствий загрязнения.

ООО «Заполярнефть» причинило вред окружающей среде в результате утечки нефти из принадлежащего ему нефтепровода, но добровольно ликвидировало загрязнение и восстановило почву. Конституционный Суд РФ при рассмотрении дела по жалобе признал, что в данной части оспариваемые положения ЛК РФ и Постановления Правительства РФ №273 не соответствуют Конституции РФ, а органам законодательной и исполнительной власти необходимо устранить существующую правовую неопределенность. До внесения соответствующих изменений в законодательство будет действовать правило об уменьшении размера причиненного лесам вреда на величину расходов по устранению последствий загрязнения в том случае, если в результате предпринятых мер загрязнение действительно было ликвидировано.

В заключение следует отметить, что закрепления системы экологических требований к линейным объектам ТЭК на уровне законодательных и иных нормативных правовых актов явно недостаточно. Требуется создание реально функционирующего правового механизма их реализации. Его основу должны составлять не только традиционные правовые меры административного характера: государственный экологический надзор, применение мер юридической ответственности за несоблюдение норм законодательства в области охраны окружающей среды при проектировании, строительстве и эксплуатации линейных объектов в газовой промышленности, но и их сбалансированное сочетание с мерами стимулирования субъектов хозяйственной деятельности, направленными на создание условий заинтересованности в соблюдении указанных экологических требований, на повышение уровня экологической ответственности бизнеса. Экологическая ответственность бизнеса должна проявляться в систематическом проведении природоохранных мероприятий, регулярных инвестициях в модернизацию производства, в частности в инфраструктуру эксплуатируемых линейных объектов газовой промышленности.

ГАЗ РОССИИ №3, ОКТЯБРЬ 2015

 

Наталья Лопатина

Юрист

Изменение условий договора

Удовлетворяя данное требование, суды указывают, что при установлении новой ставки арендной платы в отношении объекта недвижимости в размере рыночной ставки, у каждой из сторон возникает право проведения независимой оценки.

При выборе данного способа защиты следует учитывать, что в силу п.2 ст.452 ГК РФ при обращении в суд с иском об изменении условий договора необходимо соблюдение досудебного порядка в виде направления Департаменту предложения о внесении изменений в договор в части установления арендной ставки с приложением проекта договора.

Согласно сложившейся судебной практике для успешного разрешения подобных дел необходимо проведение оценочной экспертизы с целью установления действительной рыночной ставки арендной платы недвижимого имущества.

Что за страшный зверь ЕГРН?

С 1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон), за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки. Кадастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав на нее будут объединены в единую систему учета и регистрации.

Вместе с тем Закон не содержит положений о признании утратившими силу действующих в настоящее время законов или внесении в них изменений. Полагаем, что этот вопрос будет решен дополнительно до вступления в силу Закона.

Как было ДО?

Вы, будучи законопослушным человеком, после создания / получения объекта недвижимости либо после получения информации о том, что объект (участок, жилой дом или иная недвижимость) не прошел кадастровый учет или внесенные в реестр сведения об объекте утратили свою точность, обращались за помощью к кадастровому инженеру. Тот, в свою очередь, руководствуясь нормами Федерального закона РФ от 24 июля 2007 г. № 221 – ФЗ, выходил к Вам на объект, если в этом была необходимость, затем готовил соответствующую документацию в виде межевого плана, если работы велись в отношении земельного участка, или технического плана, если речь шла об объекте капитального строительства. После чего данные технические документы силами Заказчика работ или самого кадастрового инженера подавались в орган, осуществляющий кадастровый учет, именуемый Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – Кадастровая палата). Срок рассмотрения вопроса о постановке на учет объекта недвижимости, учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или снятии с учета объекта недвижимости и дальнейшей регистрации прав на него в настоящий момент составляет 10 рабочих дней на каждую из процедур со дня получения государственными органами соответствующего заявления. Вместе с тем действующим законодательством предусмотрена возможность приостановления данного срока, что влечет за собой увеличение общего периода рассмотрения до трех месяцев. Таким образом, только регламентированный общий срок рассмотрения данного вопроса может составлять шесть месяцев.

Важно: согласно новому Закону проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы. Эти полномочия нельзя будет передать подведомственным учреждениям. В настоящее время государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним осуществляет Росреестр, а кадастровый учет - подведомственная ему Кадастровая палата по субъектам РФ. Данное нововведение позволит не просто сократить сроки на кадастровый учет и государственную регистрацию, но и уменьшить число бюрократических проволочек, вызванных необходимостью двойной самостоятельной подачей документов, что можно наблюдать в подавляющем большинстве случаев.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Заявитель потребовал в судебном порядке признать кадастровую стоимость объекта равной рыночной. Чтобы подтвердить свою позицию по делу, он представил отчет оценщика.

Суд посчитал, что такой документ не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Эксперт применил только один метод сравнительного подхода. Информация о рынке недвижимости находилась в открытом доступе. Это позволяло оценщику учесть больше характеристик для сравнения (рассчитать строительный объем здания с учетом толщины стен и перегородок, величины потенциального валового дохода от использования здания и т. д.).

Оценщик сравнил три объекта, но не выполнил корректировку по функциональному назначению зданий. В результате в отчет вошло два офисных здания и одно здание торгового значения.

Объекты, которые специалист указал в отчете, отличались по фактору удаленности от метро. Однако оценщик не внес необходимую в этом случае корректировку.

В итоге представленный отчет нарушил требования, предъявляемые к оценке, и не отвечал требованиям достаточности и достоверности (п. 19 федерального стандарта № 1).

Суд не удовлетворил иск (решение Московского городского суда от 13.07.15 по делу № 3-362/2015).

– Коммуникации. При оценке имущества необходимо учитывать не только их наличие, но и возможность подключиться к ним. Суд не примет отчет об оценке, который не учитывает такое обстоятельство, и заявитель не сможет отстоять рыночную стоимость объекта.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Заявитель (арендатор) оспаривал в суде кадастровую стоимость земельного участка. Он представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

Специалист провел анализ факторов, влияющих на спрос и предложение цены сопоставимых объектов. Одним из таких критериев стало наличие инженерных систем. Оценщик ввел понижающую корректировку, поскольку сравнимые участки не обладали коммуникациями, а значит, их стоимость ниже. Оценщик не учел суммы, которые необходимо потратить, чтобы согласовать такие улучшения участка. При этом указал в отчете, что цена согласования составляет 40–50% общей стоимости. Суд отказал заявителю (решение Московского городского суда от 18.08.15 по делу № 3-481/2015).

Отчет об оценке должен учитывать и другие обстоятельства, в том числе содержать необходимые в конкретном случае корректировки:

– на различные сроки аренды. Если сравниваются объекты с разной продолжительностью договоров аренды, суд может отказаться установить рыночную стоимость без учета такого условия (решение Московского городского суда от 22.07.15 по делу № 3-353/2015);

– на площадь и дату, на которую определялась цена объектов-аналогов (решение Московского городского суда от 14.07.15 по делу № 3-338/2015).

Объекты должны быть сопоставимы в целом. Если они существенно отличаются по характеристикам (сегменту, площади, месторасположению, правам на объект и др.), суд не примет во внимание отчет об оценке (решение Московского городского суда от 22.07.15 по делу № 3-354/2015).

Nota bene!

Нормативные акты о результатах оценки размещают на сайте правительства соответствующего региона. Например, результаты оценки имущества г. Москвы размещают на сайте правительства столицы.

Экспертиза отчета. В качестве доказательства рыночной стоимости объекта заинтересованная сторона проводит экспертизу отчета об оценке.

Экспертиза бывает нескольких видов. Она может установить, отвечает документ требованиям законодательства и (или) определить правильность указанной в нем стоимости объекта оценки (п. 5 приказа Минэкономразвития России от 04.07.11 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)”».

Проверку отчета на соответствие действующим документам признают нормативно-методической экспертизой. Подтверждение стоимости объекта оценки относится к стоимостной экспертизе.

Но положительное заключение специалиста суды воспринимают как одно из доказательств, не придавая ему решающей силы. Суд самостоятельно решает вопрос о том, соответствует ли отчет закону и федеральным стандартам (решение Московского городского суда от 13.08.15 по делу № 3-444/2015).

Суд может признать недостоверным заключение эксперта, если результат экспертизы не включает мотивировочную часть. Эксперт должен обосновать свои выводы, привести расчеты, указать, как именно он проверил стоимость. В противном случае суд не признает стоимость объекта в размере, указанном в отчете (решение Московского городского суда от 16.07.15 по делу № 3-311/2015).

Подходы к оценке объекта. Основные подходы при проведении оценки: сравнительный, доходный и затратный (федеральный стандарт оценки № 1).

Сравнительный подход используют, когда можно подобрать объекты-аналоги с известными ценами сделок и (или) предложений. В рамках такого способа применяют:

– качественный метод оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и др.);

Nota bene!

Оценщик отвечает своим имуществом за убытки, которые могут возникнуть у заказчика или третьих лиц из-за использования недостоверного отчета (ст. 24.6 закона № 135-ФЗ).

– количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и т. д.);

– сочетания указанных способов (подп. «д» п. 22 раздела VII приказа Минэкономразвития России от 25.09.14 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Оценка недвижимости (далее – ФСО № 7)”».

Например, эксперт-оценщик использовал сравнительный подход. Он подобрал пять земельных участков, которые максимально соответствовали объекту оценки. Все они относились к землям населенных пунктов, имели аналогичные размеры. Три участка из пяти находились в районе объекта оценки, остальные - в соседнем. Суд пришел к выводу, что оценщик правильно выполнил расчеты, результат соответствует подходу и методам (постановление Седьмого ААС от 16.11.15 № 07АП-10405/2015 по делу № А45-5079/2015).

В другой ситуации оценщик сравнивал сведения о рыночной стоимости идентичных (однородных) квартир, которые располагались в одном городе и обладали схожими характеристиками (постановление АС Северо-Кавказского округа от 22.01.16 № Ф08-9920/2015 по делу № А32-46885/2014).

Nota bene!

Исчислять земельный налог от новой кадастровой стоимости нужно с даты, когда сведения, установленные судебным актом, поступят в кадастр недвижимости (информация ФНС России от 12.02.16 «Об исчислении земельного налога»).

Доходный подход определяет ожидаемые доходы от объекта оценки. Такой способ трудно использовать, если в районе объекта не развит рынок аренды. Необходимо иметь возможность спрогнозировать поток дохода для оцениваемой недвижимости. Если это сделать невозможно, специалист должен мотивировать в отчете отказ от метода (постановление Пятнадцатого ААС от 08.10.15 № 15АП-13866/2015 по делу № А32-46885/2014).

Затратный подход учитывает расходы, которые требуются, чтобы приобрести, воспроизвести либо заменить объект оценки с учетом износа и устареваний (раздел III федерального стандарта № 1). Его применяют, когда отсутствует рыночная информация о ценах сделок или доходах от объектов недвижимости. Если в такой ситуации оценщик не воспользуется затратным методом, заинтересованная сторона поставит результат под сомнение. Например, заявитель посчитал, что эксперт занизил стоимость участка. Свою позицию он мотивировал тем, что отчет не отвечает принципу обоснованности, поскольку не применяется затратный подход.

Суд пришел к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям стандартов оценки. Специалист мотивировал отказ от указанного заявителем способа и обосновал выбор сравнительного подхода (апелляционное определение Ростовского областного суда от 22.12.15 по делу № 33а-19599/2015).

Оценщик должен обосновать выбор подходов при оценке объекта недвижимости (п. 11 раздела III федерального стандарта №1). Иначе суд посчитает такое доказательство недостаточным.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Общество (заявитель) просило суд установить кадастровую стоимость здания в размере рыночной. Оно представило отчет об оценке.

Суд изучил доказательство, однако не нашел необходимых корректировок площади земельного участка. Эксперт не пояснил в отчете, почему он отказался ее использовать, хотя корректировка снижала стоимость имущества на 5 процентов.

Эксперт не пояснил, почему в отчете отсутствовала информация о месте объектов относительно магистралей города, станций метро, почему не учитывалась характеристика окружающей застройки.

Суд посчитал, что оценщик необоснованно отказался от применения затратного подхода. Эксперт не запросил и не изучил экспликацию и поэтажный план оцениваемого объекта.

Применяя сравнительный подход, он должен был соотнести характеристики объекта оценки и объекта-аналога. Внося корректировки, оценщику полагалось ввести и обосновать их шкалу и объяснить значения данных.

Суд пришел к выводу, что оценщик нарушил требования стандартов оценки. Отчет не обосновывает указанную в нем стоимость объекта (решение Московского городского суда от 01.06.15 по делу № 3-213/2015).

Исчислять налог с кадастровой стоимости помещения обязывают Налоговый кодекс РФ и региональное законодательство

На территории Москвы действует закон, который предписывает начислять налог на имущество исходя и