Вопрос №35 Состав сделки и условия её действительности.

Сделка представляет собой сложное правовое явление. Оно состоит из нескольких элементов, совокупность которых образует состав сделки. Таких элементов четыре:

1. Субъекты сделки. Они обладают таким специальным юридическим свойством как сделкоспособность;

2. Основания, т.е. цель (кауза) сделки – это причина по которой сделка была совершена;

3. Содержание сделки. Содержание образует совокупность условий сделки. В этих условиях выражаются установленные субъектом правила поведения (условия о предмете сделки, условия о цене, условия о сроках, ответственности, порядке расчетов). Сделка должна представлять собой эффективное средство правового регулирования. Содержание сделки должно максимально регулировать отношения. Условия, предусмотренные действующим законодательством не обязательно отражается в сделке. В некоторых случаях субъекты сами должны предусмотреть санкции, санкции предусмотренные в действующем законодательством не всегда эффективные;

4. Форма сделки. Форма – это способ выражения и закрепления волеизъявления. Волеизъявление во вне находит свое выражение в определенных формах. Форма может в некоторых случаях фиксировать волеизъявление. Сделки, согласно ст. 158 ГК, совершаются устно или в письменной форме. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (речь идет о конклюдентных действиях). Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Воля и волеизъявление имеют значение для действительности сделки в их единстве. Для действительности сделки небезразлично и то, как формировалась воля лица. Необходимым условием является отсутствие каких-либо факторов, которые могли бы исказить представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах, либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии. Волеизъявление должно правильно отражать внутреннюю волю и довести ее до сведения участников сделки. Законом установлено, что доведение внутренней воли до остальных участников сделки должно совершаться только способами, предусмотренными законом, т.е. в определенной законом форме. Отсутствие требуемой законом формы выражения волеизъявления может привести к недействительности сделки.

Одним из условий действительности сделки является облечение воли субъектов, совершающих сделку, в требуемую законом форму

Вопрос №36 Форма сделок и значение государственной регистрации сделок. Последствия несоблюдения формы сделок и требований их государственной регистрации.

Форма – это способ выражения и закрепления волеизъявления. Волеизъявление во вне находит свое выражение в определенных формах. Форма может в некоторых случаях фиксировать волеизъявление. Сделки, согласно ст. 158 ГК, совершаются устно или в письменной форме. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (речь идет о конклюдентных действиях). Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

В устной форме могут совершаться следующие сделки:

· Сделки, для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная форма;

· Сделки. Исполняемые при самом их совершении за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, а так же сделок несоблюдение простой письменной формы которых, влечет их недействительность;

· Сделки во исполнения договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

Письменная форма сделок:

· Простая письменная форма. Сделка в простой письменной форме совершается путем составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими представителями. Требования к простой письменной форме сделки закреплены в ст.160 ГК. В соответствии со ст.161 ГК, в простой письменной форме должны совершаться следующие сделки:

o Сделки юридических лиц между собой;

o Сделки юридических лиц с гражданами;

o Сделки гражданами между собой превышающие не менее чем в 10 раз установленные законом минимальный размер оплаты труда (1 МРОТ = 100 рублей).

Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

По общему правилу сделка не признается недействительной. Она является действительной, но стороны сделки не могут ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта заключения сделки и её условий. Стороны сделки могут ссылаться лишь на письменные и иные, например, вещественные доказательства (например, составляется расписка при договоре займа – в данном случае форма не соблюдена, так как в форме должна быть выражена воля двух и более субъектов правоотношений, по общему правилу при несоблюдении формы договора сделка будет считаться действительной).

Исключения: в случаях, прямо указанных в законе несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки (например, внешнеэкономические сделки п.3 ст.162 ГК определено, что внешнеэкономическая сделка будет являться недействительной, если не соблюдена простая письменная форма).

Когда речь заходит о конкретной сделки, если законодатель предъявляет особые требования, то в разделе будет специальная статья «форма сделки, последствия её несоблюдения».

· Нотариально удостоверенная (нотариальная форма). Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющем право совершать нотариальные действия (ст.185 ГК – выдача доверенности).

В соответствии со ст.163 ГК, нотариальное удостоверение сделок обязательно:

o В случае, указанных в законе (при составлении завещания, выдача некоторых видов доверенностей);

o В случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида нотариальная форма не требуется.

Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность (ничтожность) сделки. Если одна из сторон полностью или частично исполнило сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать её (эту сделку) действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение не требуется. При этом сторона необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения должна возместить другой стороне убытки, вызванные с задержкой в совершении сделки. Эти убытки могут выражаться в судебных расходах, которые потерпевшая сторона понесла для признания данной сделки действительной.

 

Государственная регистрация сделок.

Правовым основанием для этого выступает статья 164 ГК. А также ФЗ "О госрегистрации прав на имущество..." Сделки с землей и иным имуществом подлежат регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и специальными законодательными актами. Не в 131 статье, не в законе нет перечня случаев, когда сделки с землей подлежат регистрации.

 

Любая сделка с землей или иным недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. Другая точка зрения: сделки с недвижимым имуществом подлежит регистрации в случаях, указанных в законе.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации только в случаях прямо указанных в законах.

Перечень сделок:

А.) Договор об ипотеке статья 339 ГК.

Б.) Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (558 статья).

В.) Продажи предприятия (статья 560).

Г.) Договор дарения недвижимого имущества (пункт 3 статьи 574).

Д.) Договор ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества (584).

Е.) Договор аренды недвижимого имущества (609).

Ж.) Аренда зданий сооружений, заключенный на срок не менее года (651).

З.) Договор участия в долевом строительстве (статья 4 закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости).

Гос.регистрация - это не форма сделки, это одна из стадий заключения сделки. Если Гос.регистрация не осуществлена в тех случаях когда она обязательна - то сделка считается незаключенной, а в случаях прямо указанных в законе в соответствии 655 - сделка является ничтожной.