Для несельскохозяйственных нужд

 

Отвод земельного участка для несельскохозяйственных целей, как правило, связан со строительством тех или иных объектов. Поэтому возбуждение ходатайства об отводе участка производится на основании решений о строительстве или реконструкции объекта недвижимости. Такое решение может быть принято органами государственной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, руководящими органами юридических лиц или частными предпринимателями. Принятие решений о строительстве объектов недвижимости подтверждается разрешением, которое выдается в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Возбуждение ходатайства об отводе земельного участка оформляется заявлением заказчика. Порядок, состав и последовательность проведения землеустроительных действий зависит от того, потребуется ли предварительное согласование мест размещения объекта, или же участок может быть предоставлен без предварительного согласования. Принципиальное различие указанных подходов заключается в следующем.

Предварительное согласование мест размещения объекта необходимо тогда, когда возможны различные варианты размещения, а само проектирование объекта связано с проведением изысканий и привязкой к конкретным условиям местности. Это характерно для строительства железных и шоссейных дорог, газо- и нефтепроводов; ряда промышленных и других объектов.

Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсных, аукционных) или в тех случаях, когда местоположение, вид использования и правовой статус земельных участков определены градостроительной документацией. Это касается, например, участков индивидуального жилого строительства, ведения личного подсобного хозяйства, отдельных зданий и сооружений, размещаемых на территории населенных пунктов.

Поскольку государство прямо заинтересовано в рациональном использовании и своевременном освоении земельного участка, то для согласования земельного отвода заказчиком должна быть предоставлена обоснованная заявка. Как правило, она содержит следующие документы:

- заявление юридического или физического лица, в котором указывается назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка и испрашиваемое право (разрешенное использование);

- технико-экономическое обоснование проекта строительства или описание назначения объекта;

- решение о строительстве объектов недвижимости на испрашиваемом земельном участке, а также предварительное согласование строительства с государственными и муниципальными органами;

- решение о финансировании строительства и оборудовании объектов недвижимости.

Для объектов федерального или муниципального уровня это может быть выписка из бюджета или плана финансирования. Юридические лица и частные предприниматели представляют бизнес-план, утвержденный титульный список строительства или другие документы, в которых указаны источники и порядок финансирования объектов строительства;

- примерный расчет испрашиваемой площади и возможные варианты размещения земельных участков. По особо сложным объектам землеустройства могут быть отдельно указаны площади для проведения изыскательских работ на период строительства и эксплуатации объекта;

-правка об использовании заказчиком ранее предоставленных земельных участков, а также о выполнении им обязательств по рекультивации земель, землеванию и другим природоохранным мероприятиям;

-ведения о предполагаемых сроках начала окончания работ по освоению земельного участка.

Ходатайство об отводе земель направляется в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, которые по закону представляют интересы собственника соответствующего земельного участка. Эти органы, принимая ходатайство, могут назначить предварительную экспертизу по целесообразности строительства объекта или о проведении экологической экспертизы, дополнительном технико-экономическом обосновании, проверке кредитоспособности инвесторов. Возможны также решения об информировании населения и предварительном согласовании земельного отвода со смежными землепользователями. Эти органы власти определяют также необходимость предварительного согласования отвода земельного участка, решают вопрос о проведении аукциона или конкурса, а также могут назначить другие ограничительные мероприятия.

При рассмотрении ходатайств об отводе земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует исходить из конституционного права всех юридических лиц и граждан на получение земли. Необоснованный отказ не допускается и может быть обжалован в судебных инстанциях.

Земля, может, быть предоставлена в собственность, или аренду, а государственным организациям и некоторым юридическим лицам - в бессрочное (постоянное) или временное пользование. Предоставление земельных участков в собственность осуществляется за плату за исключением случаев, специально оговоренных законодательством.

Юридические лица и отдельные граждане вправе ставить вопрос о
предоставлении им земельных участков на правах частной собственности.
Обосновано им могут отказать только в следующих случаях:

1. Если земельные участки официально изъяты из оборота;

2. Если Федеральным законом установлен запрет на приватизацию этих земельных массивов;

3. Если земельные участки официально зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.

Очевидно, что иной подход осуществляется в тех случаях, когда предоставление земельных участков для государственных и общественных надобностей связано с необходимостью их изъятия у юридических и частных лиц. Законодательство предусматривает право выкупа, согласованного изъятия на основе компенсации убытков и потерь прежних землевладельцев и землепользователей, а в исключительных ситуациях — даже право принудительного изъятия. Такое положение нередко связано с размещением линейных объектов (дорог, нефте- и газопроводов), объектов жилого, культурно-бытового и производственного строительства в населенных пунктах, а также с отводом крупных земельных массивов для строительства особо важных промышленных предприятий. Таким образом, возбуждение и рассмотрение ходатайства является важной стадией отвода земельных участков. С регистрации ходатайства начинается землеустроительный процесс [14].

Изъятие (выкуп) и предоставление земельного участка является вторым этапом отвода земель для государственных и общественных надобностей. Он проводится после окончания проектно-изыскательских работ, включения объектов в планы строительства и решения вопросов о его финансировании.

Основанием для возобновления землеустроительных работ являются следующие документы и материалы: - ходатайство (заявление) о продолжении работ по предоставлению земельного участка; - землеустроительное дело по предварительному согласованию места размещения объекта;

- копия генерального плана размещения всех объектов недвижимости на участке;

- документы о финансировании строительства и оборудования объекта;

-рабочие проекты рекультивации земель, снятия плодородного слоя и другие материалы.

На этом этапе уточняются границы земельного отвода, условия выкупа, компенсации убытков и потерь прежних землепользователей, окончательно устанавливаются режиму использования земель.

Результатом второго этапа является постановление (решение) органа местного самоуправления или исполнительного органа государственной власти об изъятии (выкупе) и предоставлении земельного участка. Одновременно решается вопрос об изменении категории и разрешенного использования, форме собственности на землю, устанавливаются обременения и сервитуты.

В состав второго этапа входят:

- составление технического проекта оформления границ, уточнение площади земельного участка, составление экспликации земель и других земельно-учетных данных;

- рассмотрение вопросов изъятия (выкупа) земельных участков у обладателей прав на землю;

- определение условий и порядка заключения сделок или договоров об уступке прав на землю;

- определение окончательной стоимости потерь и убытков, включая упущенную выгоду в связи с изъятием земель и установлением охранных зон;

- определение окончательных условий и сроков проведения рекультивации земель и землевания, снятия, сохранения и нанесения плодородного слоя почв;

- подготовка и принятие окончательных согласований и решений об изъятии и предоставлений земельных участков.

Определенные документы по этапам предварительного согласования и предоставления земельных участков могут повторяться и дублироваться. Например, расчеты и акты определения убытков и потерь, условия экологической экспертизы, рекультивации, землевания и т. д. Вместе с тем объекты и стоимости работ могут уточняться вследствие изменения масштаба цен, изменения нормативов, площади, состава изымаемых земель и других условий. Изъятие (выкуп) земельного участка может быть произведено как с согласия, обладателя прав на него, так и без согласия, то есть принудительно.

Согласно земельному законодательству основаниями прекращения права собственности на землю являются:

- отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам (продажа, дарение, передача по наследству и т. п.);

- отказ собственника от права собственности на земельный участок;

-принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд также является основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и аренды земельного участка. В определенных законодательством случаях может быть установлено право ограниченного пользования чужими земельными участками без его изъятия (частный или публичный сервитут). Такое решение чаще всего связано с необходимостью проходов, проездов через чужую территорию, правом доступа к водоемам, местам традиционного отдыха населения и т. п. [16].

Если отчуждение земельного участка связано с переводом земель из одной категории в другую, то следует учитывать, что изменение категории земель сельскохозяйственного назначения осуществляется исключительно органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления. Это положение законодательства относится к землям любых форм собственности, включая частную собственность граждан.

II. ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ