Эмиссия газов от очистных сооружений канализации: В последние годы внимание мирового сообщества сосредоточено на экологических проблемах...
Семя – орган полового размножения и расселения растений: наружи у семян имеется плотный покров – кожура...
Топ:
История развития методов оптимизации: теорема Куна-Таккера, метод Лагранжа, роль выпуклости в оптимизации...
Проблема типологии научных революций: Глобальные научные революции и типы научной рациональности...
Оценка эффективности инструментов коммуникационной политики: Внешние коммуникации - обмен информацией между организацией и её внешней средой...
Интересное:
Национальное богатство страны и его составляющие: для оценки элементов национального богатства используются...
Искусственное повышение поверхности территории: Варианты искусственного повышения поверхности территории необходимо выбирать на основе анализа следующих характеристик защищаемой территории...
Как мы говорим и как мы слушаем: общение можно сравнить с огромным зонтиком, под которым скрыто все...
Дисциплины:
2017-12-21 | 134 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Суть данного метода заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объектов с помощью коэффициента капитализации (R).
(2)
где:
V – стоимость объекта недвижимости;
I – чистый эксплуатационный доход;
R – коэффициент (ставка) капитализации.
Чистый доход – действительный валовой доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
Коэффициент (ставка) капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации.
Для расчета коэффициента капитализации используем способ рыночной экстракции.
(3)
где – коэффициент капитализации i-го объекта;
n – количество объектов.
(4)
Метод прямой капитализации включает 5 этапов:
1) определение размера потенциального валового дохода;
2) оценка возможных потерь от простоя (незагруженности) помещения;
3) определение чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) арендодателя;
4) определение ставки капитализации;
5) расчет рыночной стоимости квартиры с учетом ставки капитализации.
Определение размера потенциального валового дохода
На данный момент объект оценки сдается, однако стоимость арендной платы практически в 2 раза ниже рыночной. Однако экспертом-оценщиком был проведен анализ, в результате которого установлено, что стоимость сдачи в аренду подобных квартир в близлежащих домах составляет 14000 рублей.
Таким образом, потенциальный валовой доход (ПВД) составляет:
ПВД = 14000*12=168000 тысяч рублей.
Оценка возможных потерь от простоя (незагруженности) помещения
|
Поскольку большим спросом в Екатеринбурге на данный момент пользуется аренда комнат и однокомнатных квартир, то, по мнению оценщика, возможные потери от простоя помещения составят 10% (16800 рублей).
Δ=ПВД*(1-УЗ)=168000*(1-0,9)=16800 рублей
где:
Δ – потери ПВД от простоя помещения;
УЗ – уровень загрузки помещения.
Определение чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) арендодателя
ЧЭД=ПВД – Δ= 168000-16800=151200 рублей
Определение ставки капитализации
Таблица 3
Расчет ставок капитализации аналогичных квартир
Показатели | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 |
Характеристика объекта | Опалихинская, 21 | Бебеля, 118 | Бебеля, 118 | Бебеля, 132 |
Стоимость аренды, руб. в месяц | ||||
ПВД, руб. | ||||
Возможные потери от простоя (Δ), руб. | ||||
ЧЭД, руб. | ||||
Рыночная стоимость квартиры, рублей | ||||
Ставка капитализации, (), % | 5,76 | 4,63 | 4,98 | 5,18 |
Таким образом, R = (5,76+4,63+4,98+5,18)/4 = 5,1%
Расчет рыночной стоимости квартиры с учетом ставки капитализации
Стоимость объекта оценки с учетом ставки капитализации составляет:
2 964 706
(Два миллиона девятьсот шестьдесят четыре тысячи семьсот шесть) рублей.
|
|
Своеобразие русской архитектуры: Основной материал – дерево – быстрота постройки, но недолговечность и необходимость деления...
Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...
Археология об основании Рима: Новые раскопки проясняют и такой острый дискуссионный вопрос, как дата самого возникновения Рима...
Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!