Метод прямого сравнения продаж

Описание квартиры

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
1) Почтовый индекс
2) Название области	Свердловская
3) Название города (населенного пункта)	Екатеринбург
4) Название микрорайона	Верх-Исетский
5) Название улицы	Опалихинская
6) Номер дома
7) Номер корпуса	-
8) Номер квартиры
9) Ближайшая станция метро	«Уральская»
10) Расстояние до метро пешком/на трансп., мин.	40 / 15
РАЗМЕРЫ КВАРТИРЫ
11) Количество комнат
12) Общая площадь, кв. м	47,6
13) Жилая площадь, кв. м	29,2
14) Площадь кухни, кв. м	7,5
15) Площадь комнат, кв. м	14,0; 15,2;
16) Площадь коридора, кв. м	6,5
17) Высота потолков, м	2,50

 

Таким образом, можно сделать вывод, что объект оценки находится в относительно молодом, динамично развивающемся районе в 10-15 минутах езды от центральной части города; имеет хорошо развитую транспортную инфраструктуру и сеть объектов социально-культурного обслуживания. Объект недвижимости представляет собой жилую двухкомнатную квартиру в 9-этажном панельном доме.

 

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

 

Метод прямого сравнения продаж

 

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта. При выборе объектов сравнения основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

3. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

5. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:

К = Рк ± ∑ D, (1)

 

где Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

∑ D – сумма поправочных корректировок.

 

Таблица 2

 

Сравнительные параметры объекта оценки и объектов-аналогов [1]

 

Параметры корректировки	Объекты сравнения
Опалихин-ская 21-17 (объект оценки)	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Опалихин-ская,	Бебеля,	Бебеля,	Бебеля,
Цена предложения, рублей
Передаваемое право	Полное право собственности
Площадь квартиры (общая/жилая/ кухня), кв. м[2]	47,6/29,2/7,5	48/29/8	49/30/8[3]	48/29/7	48/28/8
Корректировка руб.
Этажное расположение	5/9	4/9	13/16	12/16	15/16
Материал стен	Панель
Корректировка руб.
Балкон, полулоджия, лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия
Корректировка руб.
Планировка	-	Улучшенная	Улучшенная	Улучшенная	-
Корректировка руб.
Наличие телефона	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировка руб.
Санузел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Корректировка руб.
Общая сумма корректировок, руб.
Скорректиро-ванная стоимость, руб.

 

Рассмотренные аналоги объекта оценки схожи с ним по всем признакам, кроме этажа расположения квартиры в доме.

 

Стоимость = (3000000+2800000+2600000+2500000)/4 = 2725000 (руб.)

 

Таким образом, цена предложения оцениваемого объекта составляет 2 725 000 рублей.

(Два миллиона семьсот двадцать пять рублей).

 

Доходный подход

 

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы

· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

В рамках доходного подхода возможно применение следующих методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Восемьдесят четыре рубля.)

 

ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

 

Реальная рыночная стоимость права собственности на объект оценки по состоянию на дату оценки (23.12.2006 г.) составляет с учетом округления:

2 563 000

(Два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи рублей)

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (в редакции федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ);

2. ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»;

3. ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения»;

4. Стандарты Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96, СТО РОО 20-02-96, СТО РОО 20-03-96, СТО РОО 20-05-96, СТО РОО 21-01-95, СТО РОО 22-01-96;

5. Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий изданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства, 1970 год);

6. Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990;

7. Сайт Российского общества оценщиков www.mrsa.ru

8. Сайт Уральской палаты недвижимости www.upn.ru

9. Сайт www.dolevka.ru

10. Сайт www.nedv.info

11. Cайт www.nd.blizko.ru

12. Сайт www.ocenchik.ru

 

[1] Источники: сайт «Недвижимость.BLiZKO.ru» www.nd.blizko.ru

[2] Площадь объектов-аналогов в объявлениях округлена в соответствии с информацией в предложениях о продаже

[3] Корректировка не проводится ввиду того, что отклонение общей площади в 1 кв. метр не является принципиальным, поскольку представлены типовые 2-комнатные квартиры

Описание квартиры

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
1) Почтовый индекс
2) Название области	Свердловская
3) Название города (населенного пункта)	Екатеринбург
4) Название микрорайона	Верх-Исетский
5) Название улицы	Опалихинская
6) Номер дома
7) Номер корпуса	-
8) Номер квартиры
9) Ближайшая станция метро	«Уральская»
10) Расстояние до метро пешком/на трансп., мин.	40 / 15
РАЗМЕРЫ КВАРТИРЫ
11) Количество комнат
12) Общая площадь, кв. м	47,6
13) Жилая площадь, кв. м	29,2
14) Площадь кухни, кв. м	7,5
15) Площадь комнат, кв. м	14,0; 15,2;
16) Площадь коридора, кв. м	6,5
17) Высота потолков, м	2,50

 

Таким образом, можно сделать вывод, что объект оценки находится в относительно молодом, динамично развивающемся районе в 10-15 минутах езды от центральной части города; имеет хорошо развитую транспортную инфраструктуру и сеть объектов социально-культурного обслуживания. Объект недвижимости представляет собой жилую двухкомнатную квартиру в 9-этажном панельном доме.

 

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

 

Метод прямого сравнения продаж

 

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта. При выборе объектов сравнения основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

3. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

5. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:

К = Рк ± ∑ D, (1)

 

где Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

∑ D – сумма поправочных корректировок.

 

Таблица 2

 

Сравнительные параметры объекта оценки и объектов-аналогов [1]

 

Параметры корректировки	Объекты сравнения
Опалихин-ская 21-17 (объект оценки)	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Опалихин-ская,	Бебеля,	Бебеля,	Бебеля,
Цена предложения, рублей
Передаваемое право	Полное право собственности
Площадь квартиры (общая/жилая/ кухня), кв. м[2]	47,6/29,2/7,5	48/29/8	49/30/8[3]	48/29/7	48/28/8
Корректировка руб.
Этажное расположение	5/9	4/9	13/16	12/16	15/16
Материал стен	Панель
Корректировка руб.
Балкон, полулоджия, лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия
Корректировка руб.
Планировка	-	Улучшенная	Улучшенная	Улучшенная	-
Корректировка руб.
Наличие телефона	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировка руб.
Санузел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Корректировка руб.
Общая сумма корректировок, руб.
Скорректиро-ванная стоимость, руб.

 

Рассмотренные аналоги объекта оценки схожи с ним по всем признакам, кроме этажа расположения квартиры в доме.

 

Стоимость = (3000000+2800000+2600000+2500000)/4 = 2725000 (руб.)

 

Таким образом, цена предложения оцениваемого объекта составляет 2 725 000 рублей.

(Два миллиона семьсот двадцать пять рублей).

 

Доходный подход

 

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы

· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

В рамках доходного подхода возможно применение следующих методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.