Понятие и общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения и особенности их оборота.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с тер­риториальным планированием использования земель. Земли сельскохозяйственного назначения включают в себя сель­скохозяйственные угодья, земли, занятые зданиями и сооружениями, необходимыми для ведения сельского хозяйства и др. К сельскохозяйственным угодьям относят сенокосы, пашни, пастбища, залежи и иные угодья. Под правовым режимом земель сельскохозяйственного назна­чения следует понимать установленный законом порядок их уче­та, кадастра, мониторинга, использования и охраны. Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой осо­бую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая пред­назначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима.

Проводя подразделение земли по виду объекта правового регули­рования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особенный и специальный. Общий правовой режим распрост­раняется на все земли и его элементами является использование зе­мель по их целевому назначению. Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании для сельскохо­зяйственных целей. Особый правовой режим вводится для истощен­ных и деградированных земельных угодий. Эти меры необходимы для восстановления угодий и недопущения их разрушения в будущем. Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выделен­ных физическим лицам, может быть изменен, чему способствуют действия собственников земельных участков, землевладельцев и землепользова­телей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле. Например, если собственник земельного участка решил возвести на нем птицеферму, то он несет ответственность за противопожарную безопас­ность, сохранность чистоты воздуха, а земельный участок приобретает соответствующий специальный правовой режим. Устанавливают спе­циальный правовой режим органы местного самоуправления в соответ­ствии со своей компетенцией по предоставлению и изъятию земель.

Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных, государственных органов по регули­рованию правового режима. Регулирование правового режима земель как общего объекта правово­го режима осуществляют государственные органы общей компетенции — Федеральная служба земельного кадастра РФ и ее территориальные орга­ны. Элементом правового режима использования земель явля­ется наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент правового режима. Оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки. Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяй­ственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные. Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах: купля-продажа земельных участков; приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору; договор дарения сельскохозяйственных угодий; приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты; приобретение сельскохозяйственных угодий по наследству; приобретение прав на земельный участок на условиях арен­ды. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

Прав.реж. - это так называемый прав-й пор-к исп-я зем.

Зем.с/х назн-я призн-ся зем., нах-ся за гран-и н.п.и предост-е для нужд с-го х-ва, а также предназн-е для этих целей. В составе зем.с/х.назн-я выд-ся с/х угодья, зем., занятые внутрихоз-ми дор-ми, ком-ми, лесн. насажд-ми, предназн-ми для обесп-я защиты зем.от возд-я негат-х (вред-х) прир-х, антропог-х и техногенных явл-й, водными объ-ми, а также зд-ми, стр-ми, соор., исп-ми для произв-ва, хран-я и первичной переработки с/х прод-ции.

(Пр-вой реж. - кто облад-т пр-ми, на каких пр-х, пр-вой мех-м контроля и закр-я прав.) Правом соб-ти на зем., а также пр-ми з/вл-я, з/п-ния и ар.м.б.наделены не всякие лица, а лишь те, кот.по своему прав-му статусу правомочны осущ-ть тот или иной вид эксплуа-и зем., в дан. случае зем.с/х. назн-я. Зем. с/х назн-я предост-ся –граж-м для вед-я крест-го (ферм-о) хоз-ва и лич-го подс-го хоз-ва, гр-нам и их объед-ям для вед-я садовод-ва, огород-ва и дач-го строит-ва; хоз.общ-м и товар-вам, произ-ым кооп-м, гос.и мун.унит-ым предпр-м, иным коммер-м орг-м, религ-ым орг-ям, казачьим общ-вам, научно-иссл-им орг-ям, обр-ным учр-ям с/х профиля, общинам коренных малочисл-х народов Севера, Сибири и Дальн.Вост.РФ (для вед.с/х произв-ва, созд-я защитных лесных насажд-й, научно-иссл-их, уч-х и иных связ-х с с/х произв-вом целей).

Эл-ты прав-го реж.зем. с/х назн-я: 1). Гран-ы распростр-ния прав-го реж.зем. с/х назн-я: а). весь зем.фонд: б). админист-террит. гр-ца субъ.РФ; в). МО; г). З/у, угодья; д). гр-ца кат-рии зем. 2). на зем. с/х назнач.распростр-ся общий режим: опр-ны полном-я орг-в власти в области регулир-я, опр-ны субъ-ты правоотн-й, орг-вана охрана зем., опред-н пор-к прекращ-я прав на зем., пор-к возмещ.убытков, опред-на плата за зем., ее виды, опред-н пор-к предост-я зем. ведение монитор-га зем.; обесп-ие надлеж-го исп-ия, предусм-на ответств-ть за наруш. зем.зак-ва. Особый реж.присущий только для зем.с/х назн-я. Спец-й реж.зависит от вида угодья, вида огр-ния или обр-ия.

Особый пр-вой реж. зем.с/х назн-ия регул-ся ЗКРФ, ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» - N 101-ФЗ, ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» - N 74-ФЗ, ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» - N 66-ФЗ, ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» - N 112-ФЗ.

ФЗ «Об обор.зем. с/х назн.» рег-ет отн-ия, связ-ные с владен-м, польз-м, распор-м з.у.из зем. с/х. назн-я, уст-ет правила и огранич-я, примен-е к обороту з.у.и долей в праве общей соб-ти на з.у.из зем.с/х назн-я - сделкам, рез-том соверш.кот.явл.возн-ие или прекр-е прав на з.у.из зем.с/х назн-я и доли в праве общей соб-ти на з.у.из зем.с/х назн-я, опр-ет усл.предост-я з.у.из зем.с/х назн-я, нах-ся в гос.или мун.соб-ти, а также изъятия их в гос-ю или мун.соб-ть. Его действие не распрост-ся на з.у., предост-е из зем.с/х назн-я граж-м для инд-го жил-го, гараж-го стр-ва, вед-я лич-го подс-го и дач-го хоз-ва, садоводства, жив/водства и огор-ства, а также на з.у., занятые зд., стр-ми, соор-ми. Оборот зем. с/х назн-я основ-ся на след-х принц-х: 1) сохр-е цел-го исп-ия з.у.; 2) уст-ние макс-го размера общей площ.с/х угодий, кот.расп-ны на терр-и одного мун.района и могут нах-ся в соб-ти одного граж-на и (или) одного юр-го лица (в Вол. обл 20%); 3) преимущ-ное право субъ.РФ или в случаях, уст-ых зак.субъ.РФ, мун.обр-ния на покупку з.у.из зем. с/х назн-я при его продаже, за искл-ем случаев продажи с публ-х торгов; 4) преимущ-ное право др.уч-ков долевой соб-ти на з.у., нах-ся в долевой соб-ти, либо исп-щих этот з.у.с/х орг-ции или гр-нина - члена крест-го (ферм-го) хоз-ва на покупку доли в праве общей соб-ти на з.у.из зем. с/х назн-я при возмездном отчужд-и такой доли участником дол.соб-ти; 5) устан-е особен-й предост-я з.у. из зем. с/х назн-я ино-м гр-нам, ино-ным юр.лицам, лицам без гражд-ва, а также юр.лицам, в уставном (складочном) капитале кот.доля ино-х граждан, ино-х юр.лиц, лиц без граж-ва сост-т более чем 50%. При продаже з.у. из зем.с/х назн-я субъ.РФ или в случаях, уст-х законом субъ РФ, мун-е образов-е имеет преимущ-е право покупки такого з.у.по цене, за кот. он продается, за искл-м случ.продажи с публ-х торгов.В ар.м.б.переданы прошедшие гос.кад. учет з.у.из зем. с/х назн-я, в т.ч. з.у., нах-ся в долевой соб-ти. Мин-й срок ар.з.у.с/х угодий устан-ся зак.субъ.РФ в зав-ти от разреш. исп-ния с/х угодий, передав-х в ар. З.у.из зем.с/х назн-я, нах-ся в гос.или мун.соб-ти, предост-тся граж-м и юр. лицам в соб-ть на торгах (конкурсах, аукционах).