Система земельного законодательства Российской Федерации.

В систему отрасли земельного права входит совокупность земельно-правовых институтов, каждый из которых состоит из группы земельно-правовых норм, регулирующих однородные, обладающие качественным единством виды земельных правоотношений.

В Общей части закреплен правовой режим земель в виде установленного нормами земельного права порядка поведения всех субъектов по отношению к земле.

— институт права собственности на землю;

— институт государственного управления земельным фондом;

— институт права пользования землей и охраны прав на землю.

Общей части подчинена Особенная часть, которая складывается из земельно-правовых институтов, которые определяют правовой режим земель отдельных категорий, выделяемых по основному целевому назначению.

— институт земель сельскохозяйственного назначения;

— институт земель поселений;

— институт земель промышленности, энергетики, транспорта,

связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и

земли иного специального назначения;

— институт земель особо охраняемых территорий и объектов;

— институт земель лесного фонда;

— институт земель водного фонда;

— институт земель запаса.

6. Земельный строй дореволюционной России

Формирование крепостного права уходит во времена становления Киевской Руси. В то время подлежали усиленной охране все частные землевладения. На это указывает текст статьи 34 «Русской Правды» (Краткая редакция). В ней был установлен высокий штраф за порчу межевого знака, чем подчеркивалась забота древнерусского государства об обеспечении устойчивости земельного правопорядка.

В 1565 г. Иван Грозный разделил земли государства на земские (обычные) и опричные (особые), включив в последние земли оппозиционной княжеско-боярской аристократии.
В 1580 г. церковным Собором было принято решение, запрещавшее митрополитам, архиереям и монастырям покупать вотчины у служилых людей, принимать земли в заклад и на помин души, увеличивать каким-либо другим способом свои земельные владения.
Во второй половине XVI в. проведена повсеместная опись вотчинных земель, информация о которых была занесена в писцовые книги, что способствовало упорядочению финансовой и налоговой систем и служилых обязанностей феодалов. В дальнейшем государство провело повсеместное описание земель с подразделением их на окладные единицы («сохи»). Полученная информация и документация способствовали созданию системы крепостного права.

В общегосударственном масштабе крепостное право оформилось Судебником 1497 г, и последующими указами о заповедных и урочных летах 1591 г. Полное прикрепление крестьянина к земле и подчинение его административной и судебной власти феодала окончательно оформились Соборным уложением 1649 г.
Земельная реформа 1861 г. была осуществлена на принципах, сформулированных при императоре Александре П. Ими стали:

а) собственность на землю сохраняется за прежними владельцами-помещиками;

б) крестьяне получают усадебную оседлость и наделы на условиях последующего выкупа или отработки;

в) крестьяне выступают как социальный субъект земельно-правовых отношений только в составе общины;

г) всемерно должен быть обеспечен фискальный и казенный интерес при реорганизации земельных отношений.

Первая земельная реформа в России не принесла экономического процветания крестьянам, получившим за выкупные платежи от 2,5 до 5,7 десятин среднедушевой надельной земли. Они не соответствовали трудовым силам и потребностям земледельческого населения.

Последовавшая в начале XX в. вторая реформа в сельском хозяйстве и землепользовании России стала именоваться по имени премьер- министра того времени П. А Столыпина. Эта реформа, не затрагивая существенно правового статуса помещичьих земель, имела своей целью внести коренные изменения в правовое положение личности и землевладения крестьянства. Так, Указом от 8 ноября 1905 года были отменены выкупные платежи за надельные земли, отведенные крестьянам в ходе реформы 1861 г. В основе последующих указов от 4 марта и от 15 ноября 1906 г. и Закона от 14 июня 1910 г. лежала концепция замены общинного крестьянского землевладения и землепользования частной (подворной).
В период столыпинской реформы окончательно сложился земельный правопорядок Российской империи, который затем существовал до 1917 г. По правовому режиму земельной фонд России того периода включал:

1. Государственные земли.

2. Монастырские земли.

3. Майоратские земли.

4. Частновладельческие земли.

5. Посессионные земли.

6. Общественные земли.

7. Земельное законодательство советского периода

Первым законодательным актом советского государство стал декрет Всероссийского съезда советов от 26 октября (7 ноября) 1917 г. «О земле».

Декрет «О земле» действовал в течение шести лет, но его положения легли в дальнейшем в основу советского земельного законодательства. Так, были приняты Декрет СНК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью», Декрет ВЦИК от 27 мая 1918 г. «О лесах», Декрет СНК РСФСР от 30 апреля 1920 г. «О недрах земли».

С 1922 г. началась кодификация земельного законодательства, преследовавшая цель: «создать стройный, доступный пониманию каждого земледельца свод законов о земле». Кодификация завершилась созданием Земельного кодекса РСФСР 1922 г. В его основных положениях подтверждалось, что вся земля в пределах РСФСР, в чьем бы ведении она ни состояла, составляет собственность рабоче-крестьянского государства и образует единый государственный земельный фонд.

Первым общесоюзным законом, определившим правовой режим всех категорий земель, стали Общие начала землепользования и землеустройства, утвержденные ЦИК СССР 15 декабря 1928 г.

Последующие реформы 1953 г., 1965 г., принятие Продовольственной программы 1982 г. и внедрение методов внутрихозяйственного, арендного и семейного подрядов на селе не дало ожидаемого результата.

Нужны были более радикальные изменения в правилах пользования и владения землями в Российской Федерации. И они были проведены в последнем десятилетии ушедшего столетия.

8. Земельный рынок в современной России начал формироваться в начале 1990-х годов, когда происходила реформа сельского хозяйства, основной смысл которой был в приватизации сельскохозяйственных земель. Именно тогда было приватизировано 7,2% земельного фонда Российской Федерации, оформленных в виде земельных долей. Подлинное развитие земельный рынок получил только в 2000 году, когда был принят новый Земельный кодекс и Закон об обороте земель сельхозназначения.

Оценки стоимости земельных ресурсов Российской Федерации не всегда совпадают друг с другом, но, несомненно, они сопоставимы с крупнейшими макроэкономическими показателями России. Так, стоимость всех земель России оценивается Федеральной службой кадастра недвижимости в 575 трлн руб. (кадастровая оценка), стоимость земель под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями оценивается на сегодня в 18, 4 трлн руб.; при переходе на пониженные ставки выкупной стоимости - в 4,75 трлн, что сопоставимо с объемом всего промышленного производства России в 2006 году. И этот огромный реальный актив до сих пор не вовлечен в экономический оборот из-за незавершенности земельной реформы.

Краткий анализ инфраструктуры земельного рынка показывает следующие проблемы:

Земельное законодательство является сложным и противоречивым, оно дает основание для принятия любых решений. А иногда не дает возможности принять необходимое судебное решение: так, в ст. 36 Земельного кодекса записано: «Если имеется рыночная оценка земельного участка, то кадастровая определяется в процентах от нее». Однако законодатель забыл важнейшую деталь: какой именно процент от рыночной стоимости составляет кадастровая, хотя это является важнейшим элементом любого зарубежного законодательства о кадастровой (государственной, оценки в целях налогообложения и других названиях кадастровой стоимости). Поэтому, как показывает опыт работы научно-консультационного центра Факультета экономики недвижимости АНХ при Правительстве РФ, если расчеты показывают, что кадастровая стоимость превышена в 6 раз по отношению к рыночной, судебные инстанции могут только посочувствовать - «600% - это тоже проценты, и нигде не написано, что кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной». Этот важнейший пробел в российском законодательстве, которой должен быть исправлен при внесении изменений и дополнений в законодательство о кадастровой стоимости.

Существуют значительные противоречия между земельным и градостроительным законодательством, а также проблемы в практике правоприменения в обоих законодательствах. Исследования Факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве РФ показали, что без грамотного территориального зонирования (в соответствии с требованиями градостроительного кодекса) невозможно эффективное и рациональное использование земельных ресурсов, в противном случае земельные доли будут уходить под боулинги, под таможенные терминалы, под складские помещения, что и происходит на самом деле, а в городах на земельных участках, предназначенных для строительства гостиниц, будут вырастать офисные или торговые комплексы. Это - главный канал коррупционного взяточничества на местах, потому что именно разрешение или запрещение изменения вида разрешенного использования или изменение категории земель является основным источником наживы для всех инстанций на местах. Поэтому обязательным условием антикоррупционной борьбы и рационального, а не хаотичного развития как городских, так и загородных территорий, является грамотное территориальное зонирование.

Система регистрации прав на недвижимость претерпевает в настоящее время очередное реформирование, в систему Росреестра включены Роснедвижимость, Регистрационные палаты, инвентаризация (с использованием системы БТИ) и Росгеокартография. Хочется надеяться, что создание этой системы позволит реализовать все необходимые мероприятия в сфере земельного рынка, на которых давно настаивают специалисты Факультета экономики недвижимости АНХ при Правительстве РФ:

1. Регистрацию единых объектов недвижимости, включающих здания, сооружения и земельные участки как единое целое.

2. Введение единого налога на недвижимость.

Огромной проблемой для сегодняшнего дня остается процедура оспаривания кадастровой стоимости. Факультет экономики недвижимости неоднократно представлял в соответствующие ведомства предложения по процедуре досудебного согласования кадастровой стоимости отдельных земельных участков в течение полугода после ее расчета. Это позволило бы разгрузить суды и сделать более объективной кадастровую оценку земель. Следует подчеркнуть, что кадастровая оценка является базой не только налогообложения для российских предприятий и организаций, но и базой выкупной цены при приватизации этих земель.

Что касается ипотеки земель, то на сегодняшний день в результате кризиса она пребывает в далеко не лучшем положении, однако будущее ее огромно, так как земля, являясь важнейшим элементом недвижимости, может быть самостоятельным предметом залога, не требующего больших первоначальных затрат: в данном случае залог государственных и муниципальных земель может быть основным источником формирования системы длинных денег в нашей стране. Для этого необходимо полностью снять запрет с залога муниципальных земель. Это позволит существенно расширить базу ипотеки, оживить загородное строительство и дать возможность кредитовать инвесторов под девелоперские проекты при наличии у них земли в собственности или аренде.

Дальнейшее развитие системы аукционов позволит обеспечить равный доступ к земельным участкам всех инвесторов. В то же время, с позиции нашего Факультета, необходимо восстановить практически исчезнувший порядок предоставления земель под застройку в порядке предварительного согласования. Это касается прежде всего социальных проектов (строительство социального жилья), а также проектов, имеющих государственную важность в области строительства дорожной инфраструктуры.

Кризис нанес серьезный удар рынку недвижимости в целом и земельному рынку в частности, тем не менее земля продолжает оставаться важнейшим активом, вовлечение которого в оборот будет являться отправной точкой выхода из кризиса, источником увеличения национального достояния и позитивного развития экономики в целом.

9. Земельно-правовая норма - это правило поведения субъектов земельных отношений, которым они должны руководствоваться, совершая свои действия и поступки, принимая ответственные решения.

Земельно-правовая норма, как и всякая иная правовая норма, имеет свою внутреннюю структуру, т. е. составные части, связанные между собой определенным логическим содержанием.

Структура земельно-правовой нормы:

1. гипотеза, т. е. описание условий действия правовой нормы. Условие не обязательно должно быть подробным описанием. В земельном законодательстве содержится немало статей, в которых описываются очень краткие фактические обстоятельства, необходимые для применения данной правовой нормы. Этим фактическим обстоятельством может быть, например, то, что пользователем земельного участка является гражданин или государственная, общественная организация. Юридический статус субъекта земельного права служит здесь необходимым условием (фактом) для применения определенной земельно-правовой нормы. В гипотезе не обязательно присутствие слова «если», указывающего на условие, но оно всегда подразумевается;

2. диспозиция, которая указывает, каким должно быть поведение людей, организаций, предприятий, учреждений при наличии предусмотренных гипотезой фактических обстоятельств или условий;

3. санкция, которая указывает на юридические последствия совершенного правонарушения (штраф, принудительное изъятие земельного участка и др.). Санкция может быть не только наказательной (штрафной), но и просто правовосстановительной, рассчитанной лишь на восстановление нарушенного права.

Структурные части земельно-правовой нормы (гипотеза, диспозиция, санкция) излагаются в статьях, пунктах, подпунктах того или иного нормативного акта по-разному.

Особенности земельно-правовых норм. Поскольку нормы земельного права действуют в определенной логической взаимосвязи, т. е. одни из них регулируют позитивные (положительные) действия людей, другие - правоохранительные - охраняют их от нарушений, то в законодательной практике допускается раздельное их формулирование. Во избежание нежелательных повторений в земельном законодательстве имеются также отсылочные статьи - нормы, которые не излагают полностью их содержания, а отсылают к другим статьям данного или иного нормативного акта. Применяется и прямой способ изложения тех или иных элементов правовой нормы - без отсылки к другим статьям нормативного акта.

Виды земельно-правовых норм:

1. обязывающая (императивная) норма провозглашает обязанность совершить определенное активное действие. Например, ст. 42 Земельного кодекса РФ обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, своевременно производить платежи заземлю;

2. запрещающая норма устанавливает обязанность не совершать действий, запрещенных этой нормой. Например, ст. 42 Земельного кодекса РФ запрещает допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих территорий;

3. управомочивающая норма дает право участникам земельных отношений совершать определенные действия, указанные в данной норме (например, производить посевы и насаждения, сдавать земельный участок в аренду и т. д.).

10.Земельные правоотношения - это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.

Особенности земельных правоотношений:

1. особое содержание и предмет;

2. особый субъектный состав;

3. значительное число видов.

Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования могут выступать в земельных правоотношениях в двух качествах.

Во-первых, как регуляторы этих отношений применительно к земельным участкам, находящимся под их юрисдикцией на их территории. В этих случаях их акты имеют властный характер, иллюстрацией чего могут служить обязательные предписания при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др.

Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае они выступают на равных началах с иными участниками отношений: гражданами и юридическими лицами (ч. 2ст. 9, ст. 10 и 11 Земельного кодекса).

Как и иным правоотношениям, земельным присуще наличие следующих элементов:

1. норма права, которой необходимо руководствоваться при решении тех или иных земельно-правовых вопросов;

2. субъекты права, т. е. участники земельных отношений;

3. объект права - индивидуально-определенный земельный участок, по поводу которого возникают земельные отношения;

4. содержание земельных правоотношений, то есть права и обязанности их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права, преследуя цель, ради которой складываются данные земельные отношения.

Виды земельных правоотношений:

1. по основному хозяйственному назначению земельные отношения могут складываться:

а) в процессе сельскохозяйственного производства;
б) при использовании земли в промышленности и строительстве;
в) при использовании земли в лесном хозяйстве и т. д.

2. по функциональному назначению земельные правоотношения могут быть регулятивными и правоохранительными.

Регулятивные правоотношения - отношения, которые урегулированы нормами земельного права и которые выражаются в совершении участниками данных отношений позитивных действий.

Правоохранительные земельные отношения, в отличие от регулятивных, вызываются отклонением в поведении участника земельных отношений от нормы закона. Они, как правило, возникают по поводу правонарушений, когда наступает необходимость юридического воздействия на нарушителя земельного законодательства. Названные отношения могут складываться и при отсутствии правонарушения, когда есть угроза его наступления.

Земельные правоотношения могут быть классифицированы и по иным основаниям, широко используемым в гражданском праве:

1. по критерию содержания - на имущественные и неимущественные;

2. по критерию определенности состава субъектов - на абсолютные и относительные;

3. по степени взаимной обязанности их участников - на отношения равноправия (партнерские отношения) и отношения подчиненности одной стороны другой и т. д.

11. Право собственности является наиболее полным по содержанию правом на имущество.

В широком смысле собственность - совокупность производственных отношений, поскольку производство и общество немыслимы без собственности ее различных форм. Производство - источник всех материальных благ, необходимых для удовлетворения разнообразных потребностей человека и общества, а потребности - это объективно существующие нужды человека в пользовании материальными и иными благами в целях поддержания своей нормальной жизнедеятельности.

В узком смысле слова собственность - отношение между людьми по поводу присвоения продуктов производства и иных материальных и духовных благ, удовлетворяющих потребности людей. В этом экономическом отношении выражается связь человека с вещами, материальными благами как со своими, отношения господства над объектами собственности путем владения, пользования и распоряжения ими.

Содержание права собственности на землю - правомочие владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Владение земельным участком - это обладание им как своим.

Пользование землей - это возможность извлекать ее полезные свойства. По российскому законодательству земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель.

Отношения собственности на природные ресурсы регулируются:

1. Конституцией РФ;

2. Гражданским кодексом РФ;

3. природно-ресурсным и природоохранительным законодательством России и субъектов Федерации;

4. Указом Президента РФ от 16 декабря 1993 г. 2144 «О федеральных природных ресурсах»;

5. Федеральным законом от 17 июля 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю».

Согласно Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (п. 2 ст. 35 Конституции РФ).

Хотя Конституцией РФ, помимо государственной, частной и муниципальной, установлена возможность существования и иных форм собственности, земельное законодательство останавливается пока только на трех перечисленных.

Особенность права собственности на землю в России - виды прав на землю определены в законодательстве «по субъекту». В зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю.

Действующее законодательство позволяет назвать и другие особенности права собственности на земельные участки:

1. доминирующим субъектом отношений собственности выступают граждане;

2. большая часть земельных участков, предоставленных в собственность, - это земли сельскохозяйственного назначения;

3. при распоряжении земельными участками устанавливаются некоторые ограничения - существуют земли, изъятые из гражданского оборота;

4. распоряжение земельным участком возможно лишь сохраняя его целевое назначение.

Права всех субъектов права собственности равны и защищаются способами, установленными законом.