Споры, связанные с предоставлением земель участков в аренду.

Как уже было отмечено выше, юридические лица за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участком на право аренды земельных участков или приобрести эти участки в собственность, а религиозные организации, кроме того – переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до I января 2006 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации(пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 №137-ФЗ вред. 08.12.03).

Аренде земельных участков посвящена статья 22 Земельного
кодекса Российской Федерации.

Кроме этого, условия аренды и выкупа земельных участков на которых находятся приватизированные объекты движимости, определяются Федеральным законом от 21.12.01 г.№178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (статья 28). По желанию собственника объекта расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.02 №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Как правило, по тематике раздела рассматриваются споры о понуждении соответствующего органа власти к заключению договора аренды. Указанные споры возникают в связи с тем, что заявитель считает незаконным отказ в заключении договора аренды и указывает на неправомерное бездействия государственного органа или органа местного самоуправления.

В случае, если из материалов дела следует, что компетентным органом принято решение о предоставлении земельного участка, проведены соответствующие землеустроительные работы по определению площади земельного участка, произведена оплата за оформление договора, суды удовлетворяют заявленные требования и принимают решение о понуждении соответствующего органа заключить договор аренды земельного участка.

При этом суды исходят из того, что объектом договора аренды может быть только такой земельный участок (его часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, который изъят из оборота в соответствии с пунктом 4 статьи 21 Земельного кодекса Российской Федерации. Отказ в удовлетворении требований, как правило, связан с:

– отсутствием распорядительного документа о предоставлении истцу требуемого земельного участка, границы земельного участка не определены, за выдачей кадастровой карты истец не обращался;

– отменой распорядительного документа;

– обременением спорного участка правами аренды третьего лица;

– отсутствием доказательств о наличии принадлежащих ему объектов недвижимости на спорном земельном участке.

Следующий, не столь многочисленный (8%) блок вопросов составляют иски, заявленные прокурорами о признании недействительными договоров аренды земельных участков. В данном случае речь идет о нарушении органами местного самоуправления правил о проведении торгов по продаже прав на заключение договоров аренды и о распоряжении земельным участком ненадлежащим лицом.

Нарушения, допущенные при заключении договоров, как правило, связаны с тем, что конкурс или аукцион о продаже права аренды уполномоченным органом не проводится или проводится с нарушением установленного порядка, а именно: проведением торгов до истечении установленного тридцатидневного срока, исчисляемого с даты объявления конкурса, заключение договора аренды позднее установленного пятидневного срока со дня подписания протокола результатов торгов и др.

Например, первый заместитель прокурора Брянской облаcтиобратился в арбитражный суд с заявлением в интересах администрации муниципального образования г. Стародуб Комитету по управлению муниципальном имуществом Стародубского района (КУМИ), ПБОЮЛ и учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Брянской области о признании недействительными торгов, по итогам которых был заключен договор аренды земельного участка, и государственной регистрации договора. В части признания недействительными торгов решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанции, требования заявителя были удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.02 №808 КУМИ был организован конкурс по продаже права на заключение договоров земельных участков, в том числе спорного. Однако конкурс был проведен с нарушением организатором процедуры торгов, поскольку материалами дела установлено, что объявление о проведении конкурса было опубликовано 29.10.02, а фактически конкурс состоялся 22.11.02, т.е. до истечения установленного тридцатидневного срока. В соответствии с пунктом 26 Правил организации торгов договор аренды земельного участка должен быть заключен с победителем торгов в срок, не превышающий 5 дней со дня подписания протокола. Однако в данном случае протокол о результатах торгов был подписан 22.11.02, при этом договор сроков.

Кроме этого, суд также учел, что земельным участком, расположенным в границах муниципального образования г. Стародуб, по сути, распорядилось ненадлежащее лицо – КУМИ Стародубского района. В связи с изложенным результаты торгов, проведенных с нарушением установленных правил, были признаны недействительными, что повлекло «недействительность договора, заключенного с лицом выигравшим торги».