Типология зон территории города

I. По месту расположения и планировочным признакам жилые территории, подлежащие реконструкции, делят на следующие виды.

Застройка первого вида сложилась в историческом центре старых городов. Она первоначально складывалась как малоэтажное жилье для посадского люда. Посады окружали обычно кремль или усадьбы знати. Жители посадов в основном занимались ремеслами и торговлей, а территория преимущественно разбивалась на мелкие кварталы, вдоль улиц и переулков которых размещались торговые лавки.

По мере развития застройка перекраивалась, приспосабливаясь к новым условиям функционирования. Многократность этих процессов определила особенности застройки первого вида:

- разнообразие планировочной структуры – уникальные историко-архитектурные памятники соседствуют с хозяйственно-производственными строениями;

- квартально-периметральная застройка;

- смешанная этажность;

- хаотичность застройки – жилые и производственные участки не имеют четких границ и переплетаются между собой;

- повышенная плотность застройки – строительство стремилось максимально использовать площадь участков, в результате возникали дворы колодцы, не отвечающие современным требованиям;

- застройка не отвечает современным гигиеническим требованиям (инсоляции, озеленения).

Реконструкция такой застройки должна производиться в направлении упорядочения планировочной структуры, понижения плотности застройки за счет сноса дворовых малоценных строений (сараев и т.п.), создания развитой системы озеленения.

Второй вид территорий – районы, примыкающие непосредственно к историческому центру города. Коренная застройка этих территорий производилась в XIX в. на месте старых деревень и пригородных имений знати и была преобразована в начале XX в. Историческая ценность этих территорий ниже, чем в первом случае, однако существуют отдельные памятники архитектуры, имеющие существенное градостроительное значение. Особенности этих территорий следующие:

- несколько меньшая плотность застройки по сравнению с первым видом;

- вкрапление большого числа мелких производств;

- размеры кварталов значительно больше, чем в историческом центре города.

Рассматриваемый вид является промежуточным и реконструкция таких территорий проще, чем в первом случае. Необходимо преобразование планировочной структуры с учетом современных требований комфортности.

Третий вид территорий - бывшие окраины крупных городов. В период строительного бума 1860-1913 г. здесь выросла крупная промышленность, построены железнодорожные узлы, склады и сооружения коммунального хозяйства. Рядом с заводами и фабриками располагались рабочие поселки и кварталы.

Эти территории отличаются хаотичностью застройки и неблагоустроенностью. Для нее характерна неудачная планировочная структура: чередование жилых и промышленных зон, расположение жилых зданий вблизи магистралей, что ухудшает экологическую ситуацию.

Реконструкция таких территорий должна предусматривать упорядочение планировочной структуры и разработку природоохранных мероприятий.

Четвертый вид - районы, построенные в первой половине 20 в. и в послевоенные десятилетия. Новый поход к планировке жилых массивов:

- кварталы площадью более 2 га;

- образованы типизированными зданиями одного стиля;

- обеспечены системой социального и культурного обслуживания населения.

Недостатком таких территорий являются сквозные проезды, не допустимые по современным нормам. Степень озеленения достаточна, но не образует единой системы.

Пятый вид застройки – застройка 1950-1960 г. Это типовые пятиэтажные полносборные здания, подлежащие реконструкции или сносу. Планировочные структуры созданы в соответствие с градостроительными нормами, близкими к современным. Требуется упорядочение внутримикрорайонных проездов и автостоянок, насыщение территории функциональными элементами, зонирование дворового пространства. Иногда целесообразно повышение плотности застройки за счет надстройки мансард или пристроек.

II По историко-архитектурной ценности различают два вида территорий:

- защитные;

- застройка без ограничений.

Защитные территории, в свою очередь, подразделяются в зависимости от степени жесткости ограничений к реконструктивным мероприятиям на три зоны.

Заповедные зоны – организуют в пределах архитектурных ансамблей. Это не только кремли, монастыри, усадьбы или парки, имеющие границы в виде крепостных стен, оград или естественных преград, но и уникальные целостные градостроительные ансамбли (например, древний центр города). В этой зоне городской ландшафт полностью сохраняется. Архитектурные памятники подвергаются реставрации.

Охранные территории подразделяются на три категории:

- примыкающие к отдельно стоящим памятникам архитектуры; границы устанавливаются с учетом условий обзора памятника;

- градостроительные образования, в которых сам городской ландшафт является историческим памятником; наряду с ценными, с архитектурной точки зрения, строениями, преобладают здания, представляющие собой интерес как элементы исторической среды города;

- участки вокруг заповедных зон памятников, застройка которых может повлиять на их восприятие.

На этих территориях допускается выборочная реконструкция.

Зоны регулирования – территории, примыкающие к внешним границам охранных зон. Допускают более радикальное преобразование застройки (новое строительство разрешают, но с ограничениями по этажности), в некоторых случаях возможна перепланировка с учетом сложившейся структуры.

 

Критерии целесообразности реконструкции

Непригодный для проживания жилищный фонд классифицируется следующим образом:

- барачный;

- аварийный с физическим износом более 75%;

- расположенный в зонах, подверженных оползням, в просадочных и подрабатываемых районах;

- несейсмостойкий, ветхий с физическим износом более 60%;

- расположенный во взрывоопасных зонах;

- построенный в зонах, затапливаемых паводковыми водами;

- находящийся в зонах с повышающейся санитарной вредностью.

Реконструкция технически нецелесообразна в следующих случаях:

§ здание расположено в зоне санитарной вредности или загазованности автотранспортом;

§ недостаточная освещенность, инсоляция или несоответствие санитарным и противопожарным нормам расстояний до ближайших зданий;

§ отсутствие пожарных проездов и невозможность их организации;

§ отсутствие у здания дворовой территории (менее 0,5 м² на человека или менее 0,02 м² на 1м² общей площади жилого здания);

§ при уровне шума более 30 дБ;

§ при невозможности организации комфортной системы отдыха и бытового обслуживания (значительная удаленность от остановок общественного транспорта, учреждений обслуживания и т.п.).

Технико-экономическая целесообразность реконструкции связана, в первую очередь, с затратами на переустройство и подбором наиболее оптимальных технических решений.

Реконструкция зданий считается целесообразной, если затраты на нее не превышают 75% стоимости строительства нового здания той же площади.

При решении вопросов реконструкции здания прежде всего обращают внимание на его физический и моральный износ.

Данное требование не касается зданий культурного и архитектурного наследия.

Экономическую эффективность реконструкции сложившейся застройки рекомендуется определять в такой последовательности:

1-й этап – зонирование застройки по показателям капитальности, износа и уровня благоустройства;

2-й этап – выделение участков подлежащих сносу по ветхости, санитарно-гигиеническим условиям и согласно перспективам развития города; стоимостная оценка жилого фонда по технико-экономическим показателям (ТЭП), расчет остаточного срока службы, остаточной стоимости, затрат на ремонты и благоустройство;

3-й этап – определение полных удельных затрат (капитальные вложения и эксплуатационные издержки) на реконструируемых территориях;

4-й этап – расчет экономической эффективности сноса существующего фонда и нового строительства на реконструируемых и свободных территориях.

 

Проектирование реконструкции территорий города

Для проектирования реконструкции микрорайона или квартала необходимо провести комплексное обследование застройки – собрать информацию об историко-архитектурной ценности, планировке и благоустройстве территории, градостроительных, технических и других свойствах зданий.

 

 

 

Сбор исходной информации

О территории

О зданиях

 

Социально- экономической

Градо-строительной

Гигиены среды

Инженерные сети

Системы обслуживания

Архитектурно-исторической

Объемно-планировочной

Технические параметры

Экономи-ческой

 

Демография населения

Миграция населения

Профессиональный состав населения

Показатели жилищной обеспеченности

Показатели благоустройства территории

Ретроспекция эволюции планировки

Зонирование и баланс территории, озеленение

Транспортная ситуация и обслуживание

Сведения о новом строительстве

Инсоляционный режим

Шумовой режим

Аэрационный режим

Системы наружных и подземных инженерных коммуникаций

Подземное пространство

Детские учреждения и школы

Промтоварные магазины и служба бытового обслуживания

Продовольственные магазины и предприятия питания

Жилищно-эксплуатационные службы

Год постройки

Сведения об авторе-архитекторе, застройщике и квартиросъемщиках

Сведения об эволюции сооружения

Ценность фасадов и объемно-планировочного решения

Назначение

Этажность

Объем и площадь

Капитальность

Физический износ конструкций

Моральный износ здания

Материал несущих конструкций

Инженерное обеспечение квартир

Технико-экономические показатели зданий

Технико-экономические показатели деятельности ремонтно-эксплуатационных служб

 

 

Рисунок 1.1 – Программа общего обследования

 

 

 

 

Таблица 1.7 – Виды реконструкции

№ п.п.	Наименование способа	Подвиды
	Улучшение внешнего вида застройки и зданий	Без изменения внешнего вида здания. С частичным изменением фасада здания. Придание зданию другого облика. Благоустройство придомовой территории.
	Уплотнение застройки	Новое строительство со сносом старого. Надстройки зданий. Пристройки зданий. Встройки и вставки.
	Разуплотнение застройки	Снос строений целиком. Снос отдельных частей зданий. Передвижка зданий.
	Санация	Перепрофилирование предприятий с экологической очисткой. Вывод с территории города промышленных и вредных предприятий.
	Консервация	Консервация памятников. Возобновление утраченных объемов памятников.
	Реставрация	Реставрация памятников архитектуры. Возобновление памятников целиком новостройкой.
	Реконструкция здания (отдельного)	С сохранением функций. С изменением функций. Капитальный ремонт с перепланировкой

 

Надстройка зданий – выполняется как по градостроительным, так иэкономическим требованиям (мансардные этажи позволяют получить жилье по себестоимости на 25-40% дешевле, чем в новом доме). У города появляется возможность получить жилье по меньшим затратам без отвода новых земель, на уже благоустроенной территории, имеющей социальную и транспортную инфраструктуры.

Надстройки могут выполняться в следующих вариантах:

1.Устройство мансарды (рис. 2.1) - этажа в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте, не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа. Несущие конструкции мансард обычно выполняют в дереве, иногда с включением металлических элементов. Обычно это самостоятельная рамная стропильная подкосная система. В двухуровневой мансарде межуровневые балки служат затяжками стропильной системы, уменьшающими свободную длину стоек и стропильных ног.

2. Возведение нескольких дополнительных этажей. Иногда в старых зданиях с высотой этажа 3,6-5,2 м применяют «перебивку» этажей с уменьшением их высоты за счет устройства дополнительных проемов и перекрытий после незначительного наращивания стен.

3. Устройство эксплуатируемой крыши и размещение на ней небольших дополнительных помещений (мезонины – надстройки, которые по площади менее площади нижележащего этажа и имеют с ним внутреннее сообщение; пентхаусы, беседки, зимние сады, площадки для барбекю с тентами и т.д.).

Надстройка возможна по основным вариантам: передача нагрузки на существующие конструкции; передача нагрузки на дополнительные конструкции. Конструктивные решения надстроек могут быть очень разнообразны:

- стены надстраиваемой части повторяют несущие стены существующего здания;

- внутренние несущие стены заменяют в надстройке колоннами (столбами);

- устройство самостоятельной каркасной системы по верху надстраиваемой части;

- надстройка на самостоятельных опорах (метод «Фламинго»), иногда с устройством платформы-стола, на котором размещают новые этажи любых конструктивных решений;

- промежуточные опоры в возводимой надстройке не возводят, а нагрузка передается на наружные стены через систему мощных прогонов или ферм, спрятанных в толще перегородок;

- подвеска перекрытий в надстройке к стропильным фермам.

Рисунок 2.2 - Конструктивные схемы многоэтажных надстроек (выделены цветом):

А – с передачей нагрузки от надстройки на конструкции существующего здания без изменения его конструктивной схемы; Б – с передачей только части нагрузки на существующие конструкции и с устройством дополнительных колонн каркаса; В - схема с поперечными балками-стенками, объединяющими внешние колонны и несущими надстройку (метод «Фламинго»)

1 – надстраиваемое здание, 2 – надстройка, 3 – колонны нового каркаса, устанавливаемые по новой конструктивно-планировочной схеме, 4 – колонны, несущие только надстройку, 5 – балки-стенки

Новые несущие конструкции можно устанавливать внутри габаритов как существующего здания, так и вне его. При надстройке кирпичных зданий чаще применяют дополнительный внутренний каркас, а крупнопанельных – наружный каркас, состоящий из «этажерок-лоджий» по длинным фасадам и опирающихся на них мощных поперечных балок, несущих надстройку (метод «Фламинго»). В тех случаях, когда колонны надстраиваемых этажей размещаются вне здания, пространственную жесткость каркаса обеспе-

чивают ограждениями-лоджиями, размещаемыми между колоннами и стенами здания.

В общем случае передача нагрузки на новые опоры может осуществляться устройством платформы-стола, на котором расположены конструкции надстройки, либо устройством поэтажных поперечных элементов: балок, ферм, рам.

Горизонтальный диск-платформу – ростверк – не связывают существующими конструкциями, а опирают на систему автономных колонн. Их отделяют пластичными прокладками от перекрытий и этим обеспечивают стабильность полов при естественных осадках надстройки. В ростверках оборудуют технические этажи. Их повторяют через каждые 5-6 этажей. В результате получают рамно-связевую систему, высота которой может достигать 250-300 м.

 

Фундаменты под новые опоры (рис.2.3) выполняют в виде монолитных бетонных массивов или буронабивных или буроинъекционных свай; установка на место крупноразмерных элементов затруднена. Простой конструкцией является монолитный массивный фундамент под колонну. При этом в месте его расположения в существующем фундаменте предусматривают проем, перекрываемый балками.

Рисунок 2.3 - Фундамент для новых опор:

1 – старая стена подвала; 2 – разбираемые места стен и фундаментов; 3 – балка, перекрывающая проем в фундаменте, 4 – фундамент под колонну; 5 – колонна

Колонны выполняют железобетонными, чаще в монолитном исполнении, а также применяют металлические стойки. Опоры можно располагать вплотную к конструкциям здания, если они не приведут к деформациям существующей части.

Пояса жесткости устраивают по верху старых стен в надстройках с передачей нагрузки на существующие конструкции. Они обеспечивают равномерную передачу нагрузки от надстройки и повышение жесткости стенового остова. Различают следующие виды конструкций поясов жесткости:

- железокирпичный малой жесткости в виде 6-8 рядов кладки с армированными стержнями, диаметром 10 мм;

- то же, большей жесткости, при высоте 13-20 рядов кладки;

- железобетонный пояс в виде двух плит в один ряд высотой;

- то же, высотой 150-300 мм;

-
железобетонный пояс с жесткой арматурой.

 

Рисунок 2.4 - Конструкции поясов жесткости

 

Последние две конструкции поясов требуют проверки теплозащитных свойств стены в месте пояса и применения при необходимости теплоизоляционных прокладок.

Балки-стенки позволяют получить хорошие объемно-планировочные решения надстроек. Они достаточно эффективны по статической работе и расходу материала. Их высоту принимают на всю высоту помещения и от верха дверного проема до потолка, толщину - порядка 100 мм. По конструкции балки-стенки могут быть из монолитного железобетона. Выполняют балки-стенки в виде легких ферм из прокатных профилей или труб с их обетонированием. Такие фермы служат каркасом для опалубки или сами выполняют ее роль с помощью металлической сетки при подаче бетонной смеси с насосами.

Чердачное перекрытие возможно сохранять при соответствующем усилении для восприятия новых нагрузок. Пол надстраиваемого этажа опирают на подкладываемые балки, как правило, из металлического проката, сохраняя старые. Такое решение значительно увеличивает толщину перекрытия, затраты на отопление, уменьшает высоту этажа в свету. Поэтому рекомендуется укладывать новые балки между старыми, снимать и уменьшать засыпку чердачного перекрытия.

Если перекрытия надстраиваемого здания сохраняют, то при пропуске через них колонн для надстраиваемых этажей они служат для гашения продольного изгиба колонн. В местах прохода колонн устраивают гильзы, т.е. не предусматривают непосредственное соединение колонн с существующими перекрытиями.

Необходимо изучить также все каналы в стенах, чтобы после надстройки они не оказались заглушенными.

 

 

Пристройка зданий – добавление их к существующим зданиям и новым строительным комплексам.

Различают три вида пристроек: торцевую, угловую, по длине здания. Новый объем чаще всего пристраивают в торец или сбоку здания, но иногда за счет пристройки можно увеличивать ширину корпуса. Радикальным способом увеличения площадей являются пристройки эркеров, лоджий, галерей и вестибюлей.

Пристройки конструктивно решают как здания нового строительства. В местах примыкания к существующим стенам предусматривают специальные мероприятия по защите от осадочных деформаций.

В местах сопряжения стен устраивают осадочные швы.

При одинаковых отметках заложения фундаментов пристроя и здания грунт усиливают шпунтовым рядом. При заложении новых фундаментов ниже существующих их относят обеспечиванием угла откоса не менее 30⁰.

Подъем зданий целесообразен в следующих случаях:

§ увеличение высоты первого этажа для размещения нежилых помещений;

§ подстройка новых этажей;

§ устройство прохода (проезда) под зданием;

§ улучшение вида и архитектурного дизайна ценного исторического или значимого здания;

§ опускание зданий относительно земли.

Для подъема используют батареи домкратов.

Вставки – помогают получить дополнительный объем жилых и нежилых помещении.

Вставки возможны при следующем расположении зданий: последовательно, параллельно, под углом друг к другу. Целесообразность применения того или иного вида вставок зависит от величины разрыва между зданиями, конструктивных особенностей и несущей способности реконструируемых зданий и сооружений.

Встройки – повышают эксплуатационные качества жилых домов в соответствии со стандартом.

К встроенным объемам относят лестницы, лифты, мусоропроводы. Новые лестницы желательно располагать на затененных участках плана и по возможности использовать существующие капитальные стены. Лестницы без окон должны быть обеспечены устройствами для вентиляции и удаления дыма. Лифты могут быть встроенные (при этом теряется полезная площадь и возникает необходимость устройства шахт) и наружные (возникает необходимость значительных перепланировок во внутреннем пространстве здания, поэтому иногда затеняются соседние дома). При встройке мусоропровода зачастую приходится располагать мусорокамеру на 1-м этаже, так как подвальные помещения в настоящее время для данных целей уже не используются.

 

Запас прочности общественных зданий, как правило, значительный, так как строились они по индивидуальным проектам. Основная причина их реконструкции – моральный износ, который ликвидируется присвоением нового функционального назначения или модернизацией.

Сначала определяют новую функцию здания и к ней привязывают объемно-планировочное решение согласно современным нормам.

При реконструкции учитывается градостроительная ситуация, социальный и демографический состав населения, транспортная инфраструктура (историческая застройка – бутики, элита, спальные кварталы – оптовые рынки, уровень доходов населения и т.п.). Все изменения согласовываются с органами пожарного и санитарного надзора.

Трансформация жилых зданий в общественные целесообразна при недос­татке инсоляции, ориентации на улицу для небольших сооружений (строитель­ным объемом менее 500 м³). Также целесообразна трансформация для первых двух этажей жилых зданий при несоответствии требованиям комфортности жи­лья. Социальную оценку проектов реконструкции ведут, сравнивая сущест­вующие и проектные показатели с нормативными и оценочными.

Возможны 3 подхода к реконструкции общественных зданий.

Первый подход – осуществляется при реконструкции памятников архитектуры. Основная цель - максимально сохранить объемно-планировочное и конструктивное решение. В договоре с арендатором прописываются ограничения на изменения внутреннего убранства, внешнего облика, элементов благоустройства, малых архитектурных форм, частичного сноса перегородок и требования по эксплуатации.

Второй подход – развитие первоначальной функции существующих общественных зданий, расширение, строительство на территории дополнительных объемов, надстройка. Важно стилевое единство новых и старых корпусов, удобство связи между ними.

Третий подход – развитие новой функции, даже в зданиях промышленного и транспортного назначений. Вокзал в центре Парижа превратили в музей современного искусства. «Ситизация» - перенос офисно-деловых учреждений в историческую малоэтажную застройку.

Рассмотрим перспективные направления реконструкции общественных зданий различного функционального назначения.

Медучреждения – целесообразно пристраивать новые корпуса, надстраивать или рационально связывать галереями, подземными туннелями, пристраивать эркеры.

Зрительные залы трудно поддаются радикальной перепланировке, поэто­му, при реконструкции часто старые залы превращают в фойе, а новые при­страивают рядом. Входные узлы, вестибюли и фойе модернизируют, реконст­руируя тамбуры, раздевалки и буфетные, обеспечивая функциональные связи, отвечающие передовым эксплуатационным требованиям.

Общественные центры модернизируют, как правило, с объединением не­скольких функций: гостиницы и делового центра, торговых и выставочных уч­реждений с общественным питанием и рекреацией. Так формируются много­функциональные комплексы, в состав которых входят большие перекрытые пространства: атриумы, пассажи, зимние сады. В ходе реконструкции бывшая уличная среда оказывается интерьером, что позволяет намного увеличить функциональную емкость территории.

Детские дошкольные учреждения – размещают в отдельных малоэтажных зданиях или на 1-х этажах с наличием рядом свободных территорий под детские площадки или около садово-парковых зон. Неблагоприятно использовать под детские дошкольные учреждения 1-е этажи жилых домов. Негде гулять детям, недостаточна инсоляция, имеются отступления от нормативных площадей, плохая гигиена среды, как правило, имеются выходы в подъезд или на пожарные лестницы. Размещать детские дошкольные учреждения выше второго этажа в жилых домах нельзя по противопожарным соображениям.

Детские дошкольные и школьные учрежденияустаревают через 20-30 лет и, как правило, при реконструкции требуется достройка спортивных залов, бас­сейна, вспомогательных помещений. При этом планировочные решения стре­мятся максимально приблизить к современным требованиям. Специализация школьных зданий (гимназии, лицеи, колледжи, начальные школы) изменяет их функциональные программы и ведет к значительным трансформациям объема. Новые помещения обычно размещают в одном или двух блоках для экономии площади застройки. На первых этажах располагаются зальные помещения с внутренними колоннами, такие, как кухня, столовая, библиотека; на верхних этажах размещают залы с пространственным покрытием - зрительный, актовый, спортивный, поскольку перекрытие над таким залом не может быть использо­вано для других целей.

Торговые учреждения самый, пожалуй, массовый объект реконструкции России на данный момент. Причина этому – как рыночные изменения в стране, так и нерациональное размещение существовавших ранее объектов торговли в городской инфраструктуре.

Основные направления переустройства – устройство встроенных-пристроенных помещений и трансформация (использование гибкой планировки) торговых площадей, устройство антресольного этажа.

Магазины на первых этажах жилых домов - не самое удачное решение:

· архитектурный облик застройки (аляповатые входы над обшарпанными фасадами);

· санитарно-гигиеническая ситуация (запахи, мыши, вибрация от холодильного и вентоборудования);

· проблема разгрузки товаров и их доставки;

· ограниченность торговых площадей;

· недостаток подсобных помещений и неудачное функциональное зонирование;

· пожарная безопасность.

Состав работ по реконструкции общественных зданий: реконструкция инженерного оборудования, устройство рампы и подъемников, переоборудование помещений для приема и хранения товаров, архитектурно-художественное оформление интерьера.

Создание торгово-развлекательных комплексов – одно из современных направлений реконструкции гражданских зданий. Целесообразно создание пассажей П - или О-образных, торгово - пешеходных зон, молов – интенсификация старой застройки, придание ей новой жизни. Кроме указанных выше проблем, возникает, еще вопрос о стоянках автомобилей, устройстве мест отдыха пешеходов-покупателей.