Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Регулируется ст. 57 ЖК, в соответствии с которой жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением случаев, когда закон допускает внеочередное предоставление жилья.

Кроме того, специальные законы предусматривают возможность внеочередного предоставления жилья отдельным категориям гражданам. Так в соответствии с Законом РФ «О предупреждении распространения в РФ заболевания, вызванного вирусом иммунодефицита человека (ВИЧ-инфекции)» право на внеочередное получение жилья имеют семьи, в составе которых есть ВИЧ инфицированные дети.

В соответствии с Положением о порядке возмещения ущерба, причиненного гражданину незаконными действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда право на вне очередное получение жилья имеют лица, пострадавшие от незаконных действий указанных органов, если вернуть ранее занимаемые ими по договорам социального найма жилые помещения не представляется возможным.

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт – решение о предоставлении жилого помещения, принятое органом местного самоуправления. Такие решения должны выдаваться или направляться гражданам, в отношении которых они приняты, не позднее чем через три рабочих дня с момента их принятия.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту жительства, т.е. в черте соответствующего населенного пункта, общей площадью не менее нормы предоставления на каждого члена семьи. Жилые помещения менее нормы предоставления на одного человека могут предоставляться только с согласия граждан без снятия их с учета.

Гражданам, состоящим на учете, жилые помещения по договору социального найма, должны предоставляться в виде отдельных квартир или жилых домов. Комнаты по договору социального найма могут предоставляться только, в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК, т.е. когда предоставляется комната, освободившаяся в коммунальной квартире, если среди лиц, проживающих в этой квартире нет желающих ее приобрести.

При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

Часть 8 ст. 57 ЖК устанавливает, что при предоставлении жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и сделки граждан, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные действия и сделки учитываются не менее чем за пять лет.

В соответствии со ст. 58 ЖК при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в специальном списке.

Предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть благоустроенным, применительно к условиям соответствующего населенного пункта, оно должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Перед предоставлением жилых помещений граждане должны вновь предоставить в органы местного самоуправления документы, подтверждающие их право на получение жилья по договору социального найма, а также письменное обязательство совершеннолетних членов семьи об освобождении ранее занимаемого по договору социального найма помещения, после получения нового, за исключением случаев предоставления жилого помещения в дополнение к уже имеющемуся у семьи.

Жилищный кодекс не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным. В связи с этим, как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г., следует исходить из того, что нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 4 статьи 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (статья 151 ГПК РФ).

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2, 6 части 3 статьи 11 ЖК РФ, абзац пятый статьи 12 ГК РФ, пункт 2 статьи 166 ГК РФ), а также прокурор (часть 1 статьи 45 ГПК РФ).

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

НОРМЫ ПЛОЩАДИ ЖИЛЬЯ

Норма жилой площади включает только размер жилых комнат.

Норма общей площади включает помимо жилых комнат, также размер подсобных помещений (кухонь, кладовых, коридоров и т.д.)

Учетной нормой в соответствии со ст. 50 ЖК признается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления. В г. Владивостоке решением городской Думы от 29 сентября 2005 г. учетная норма установлена в размере 13 кв.м общей площади на каждого члена семьи, поэтому семья, признанная в установленном порядке малоимущей, может быть принята на учет нуждающихся в жилых помещениях, если на каждого члена в ней приходится менее указанной нормы.

Нормой предоставления по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Решением Думы г. Владивостока от 29 сентября 2005 г. норма предоставления установлена в размере от 15 до 18 кв.м общей площади на каждого члена семьи.

Социальная норма площади жилья – это норма, в соответствии с которой предоставляются субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг. Законом Приморского края «О защите прав граждан в жилищно-коммунальной сфере», принятым Законодательным Собранием 29 мая 2002 г. (в ред. от 9 апреля 2007 г.) она установлена в размере 18 кв.м общей площади на каждого члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв.м – на семью из двух человек и 33 кв.м на одиноко проживающих граждан. При расчете субсидий пенсионерам и многодетным семьям добавляется 19 кв.м одиноко проживающим пенсионерам и 10 кв.м общей площади на семью пенсионеров и многодетную семью, таким образом одиноко проживающим пенсионерам, семьям пенсионеров и многодетным семьям субсидии оформляются на квартиры общей площадью до 52 кв.м