Археология об основании Рима: Новые раскопки проясняют и такой острый дискуссионный вопрос, как дата самого возникновения Рима...
Индивидуальные и групповые автопоилки: для животных. Схемы и конструкции...
Топ:
Характеристика АТП и сварочно-жестяницкого участка: Транспорт в настоящее время является одной из важнейших отраслей народного хозяйства...
Процедура выполнения команд. Рабочий цикл процессора: Функционирование процессора в основном состоит из повторяющихся рабочих циклов, каждый из которых соответствует...
Установка замедленного коксования: Чем выше температура и ниже давление, тем место разрыва углеродной цепи всё больше смещается к её концу и значительно возрастает...
Интересное:
Искусственное повышение поверхности территории: Варианты искусственного повышения поверхности территории необходимо выбирать на основе анализа следующих характеристик защищаемой территории...
Финансовый рынок и его значение в управлении денежными потоками на современном этапе: любому предприятию для расширения производства и увеличения прибыли нужны...
Что нужно делать при лейкемии: Прежде всего, необходимо выяснить, не страдаете ли вы каким-либо душевным недугом...
Дисциплины:
2017-12-09 | 213 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Применяя доходный подход к оценке исполнитель должен:
Подход, с точки зрения дохода, представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.
В рамках данного подхода различают метод прямой капитализации (ПК-метод) и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (КНО-метод). В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и ставки капитализации или дисконтирования.
При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка ставки капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации потенциальных доходов – прогноз чистого дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку ставки дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.
|
Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:
· метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод);
· метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)
Оценка прав собственности объекта недвижимости методом прямой капитализации (ПК-метод) выполняется с использованием следующей формулы:
V = NO/R
где NO – чистый операционный доход объекта оценки (руб.);
R – коэффициент капитализации
ПК-метод при своем математической простоте на основе прямых рыночных данных (NO1 и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объекту инвестиций: уровень доходов (NO1) и желаемую отдачу (R)
Метод анализа дисконтированных денежных потоков.
Алгоритм реализации подхода:
· прогнозирование и определение потока доходов от эксплуатации причала в течении периода действия арендной ставки;
· расчет операционных расходов на эксплуатацию причала в течение периода действия арендной ставки;
· определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации для расчета терминальной стоимости;
· расчет величины рыночной стоимости путем дисконтирования чистого денежного потока, связанного с реализацией предполагаемого проекта использования оцениваемого объекта, и терминальной стоимости объекта;
· определение величины рыночной стоимости права собственности объекта недвижимости.
Оценка стоимости права собственности ГТС определяется с использованием следующей формулы:
t V = ∑ t=1 | NO t | + | Vp |
(1+Y)t-0.5 | (1+Y)t-0.5 |
где Y – ставка дисконтирования;
Vp - терминальная стоимость;
t – интервал планирования;
0,5 – коэффициент, учитывающий приведения доходов на середину периода;
|
NO – чистый операционный доход объекта оценки.
Dot = Dвt – Зопt
где Dвt – валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования;
Зопt – операционные расходы стивидорной компании по эксплуатации причала.
I. Прогнозирование и определение потока доходов
От эксплуатации причала в течение периода
Действия арендной ставки
Особенности прогноза
Валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования осуществляется по следующей формуле:
n
Dвt = ∑ Vвt Tвt
n=1
где n – число услуг, планируемых к предоставлению за t-й период планирования;
Vвt – планируемый объем предоставления i-ой услуги за t-й период планирования;
Tвt – тариф на предоставление i-ой услуги за t-й период планирования.
Таблица 1 «Прогноз суммарного времени отстоя судов»
Показатель | ||||
Число суток в месяце | Коэффициент полезного использования | Число возможный линий к постановке судов | Число суток отстоя в месяце (судо-суток) | |
март | (*) | 0,6 | ||
апрель | 0,6 | |||
май | 0,6 | |||
июнь | 0,6 | |||
июль | 0,6 | |||
август | 0,6 | |||
сентябрь | 0,6 | |||
откябрь | 0,6 | |||
ноябрь | 0,6 | |||
декабрь | 0,6 | |||
январь | 0,6 | |||
февраль | 0,6 | |||
март | (*) | 0,6 | ||
Итого: | 365 | - | - | Итого: |
(*) – от даты оценки до конца текущего месяца
Выручка от отстоя судов на причале рассчитывается как произведение прогнозного суммарного времени отстоя судов и тарифа на отстой судов.
|
|
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!