Общая долевая собственность на земельный участок придомовой территории многоквартирного дома/домов в городе Москве.

На текущий момент и особенно для столицы формализация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме/домах на земельный участок придомовой территории с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом (дома), а также иные входящие в состав такого дома/домов объекты недвижимого имущества является одним из актуальных вопросов, поскольку позволяет:

· защитить придомовую территорию от возможной уплотнительной застройки объектами капитального строительства (зданиями, сооружениями коммерческого направления, сферы развлечений, частной собственности);

· нивелировать риски появления на земельном участке придомовой территории временных некапитальных объектов, в том числе возводимых согласно постановления Правительства Москвы № 1139-ПП «Об утверждении Положения о размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства» от 16.12.2008 года;

· ограничить въезд, проезд и (или) выезд на придомовую территорию транспортных средств не собственников помещений в многоквартирном доме/домах (коммерческих, частных или государственных автомобилей за исключением пожарной техники, транспортных средств правоохранительных органов, скорой медицинской помощи, служб Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, организаций газового хозяйства и коммунальных служб) путем установки шлагбаумов, ворот, блокираторов и иных ограждающих устройств согласно постановлению Правительства Москвы N 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве» от 02.07.2013 в порядке, регламентированном в Приложении к постановлению N 428-ПП.

Справка: Максимально точное название правовых актов и их положений дано для возможности предметной аргументации своей позиции владельцам помещений многоквартирных домов в случае возникновения правовых коллизий с бюрократическим аппаратом исполнительных органов столицы.

Право собственников помещений в многоквартирном доме/домах на общую долевую собственность на земельный участок придомовой территории в городе Москве формализовано в:

· пункте 2 статьи 36 Федерального закона N 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 (в ред. от 28.12.2013 с изменениями и дополнениями, действующими с 01.01.2014), где регламентировано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев впорядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством;

· пункте 4 первой части статьи 36 Федерального закона N 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 (в редакции 04.06.2014), устанавливающим, что земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, а общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме;

· 1 части статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 (в ред. Федеральных законов от 26.12.2005 N 184-ФЗ, 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, 01.12.2007 N 310-ФЗ, 08.05.2009 N 93-ФЗ, 01.02.2010 N 4-ФЗ, 30.07.2010 N 242-ФЗ, 04.06.2011 N 123-ФЗ, 02.10.2012 N 159-ФЗ, 25.12.2012 N 271-ФЗ, 25.02.2013 N 16-ФЗ, 05.04.2013 N 43-ФЗ, 07.06.2013N 108-ФЗ, и с изменениями, внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П и 11.04.2011 N 4-П), согласно которой земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме

Вместе с тем, согласно:

· пункту 2 статьи 8 Федерального закона N 51-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 (в редакции от 05.05.2014) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом;

· пункту 5 статьи 16 № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета;

· пунктам 2 и 3 статьи 16 № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. А если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Т.е. по факту юридически собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме/домах вступают в права общей долевой собственности на земельный участок придомовой территории многоквартирного дома/домов в городе Москве только в случае, если земельный участок придомовой территории сформированы в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, что подтверждается:

· разъяснительным письмом N Д23-3410 от 16.10.2009 Департамента недвижимости Министерства экономического развития РФ, где указано, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета;

· разъяснительным письмом № ОГ-Д23-5497 от 07.11.2012 Департамента недвижимости Министерства экономического развития РФ, где указано, что земельный участок, занятый многоквартирным домом, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принадлежит собственникам помещений в таком многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с даты его государственного кадастрового учета независимо от момента государственной регистрации права на такой земельный участок.

Важно: Несмотря на то, что в столице городской властью принято принципиальное решение благоустройства и поддержания состояния за счет бюджета города оформляемых в общую долевую собственность земельных участков придомовых территорий, не следует забывать, что согласно:

· ст. 65 Федерального закона N 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации» использование земли в Российской Федерации является платным, а порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах;

· части 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, признаются плательщиками земельного налога;

· статьи 392 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности

Т.е. формализация общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок придомовой территории имеет и «обратную сторону медали» - за землю придется платить сообразно размеру доли каждого собственника помещения в общей долевой собственности.