Спрсобы приобретения прав собственности. Сделки, совершаемые с объектами недвижимости, включая земельные участки.

Ответ:

В зависимости от оснований, по которым в жизни возникает индивидуализированное господство над вещью выражающееся в возможности владеть, пользоваться и распоряжаться ею, признанное другими потенциальными обладателями и правом, способы установления этого господства, или приобретения права собственности, подразделяются на первоначальные и производные. Первоначальные способы охватывают те случаи, когда право возникает вне зависимости от чьих-либо предыдущих прав на эту вещь в качестве исходного установления права. Производные способы охватывают те ситуации, когда они вытекают из признанных правом предшествующих прав на эту вещь другого собственника, и характер предыдущего обладания определяет содержание вновь возникающего права: Nemoinaliumpotesttransfereplusjurisquamipsehabet.

(1) К первоначальным способам относятся узаконенный захват вещи, господство по праву присоединения, смешения и спецификации, а также по давности владения.

Захват вещи (occupatio) признавался основанием для образования права собственности на вещь в качестве первоначального и неоспариваемого, когда шла речь о вещах, никому по своей природе не принадлежащих или не имеющих конкретного обладателя на данный момент: «никому не принадлежащая вещь естественно становится собственностью того, кто ею завладеет». Вещами, никому не принадлежащими, считались: а) вещи бесхозные, или ничьи, по своей природе: дикие звери, птицы, рыбы, предметы неживой природы; в отношении их первенствовало фактическое обладание, и потеря этого обладания хотя бы на мгновение тотчас делала законным захват этой вещи другим лицом; б) вещи брошенные в силу утраты ими своего качества для прежнего обладателя: сломанные, испорченные и т.п.; в) вещи неприятельские, т.е. любые по своей природе вещи, ранее принадлежавшие врагу римского народа и захваченные в ходе войны или других действий полноправных римских граждан, для которых только и признавалось это право. Выпущенные из фактического владения вещи, никому не принадлежащие, неоспоримо могли становиться собственностью нового обладателя. От вещей, никому не принадлежащих, разнились вещи потерянные или спрятанные — в отношении их захват допускался возможным только при соблюдении некоторых условий. Вещи потерянные или спрятанные подразделялись на: а) находку, когда прежний обладатель вещи мог быть установлен и когда нашедшему следовало предпринять меры по возвращению вещи прежнему обладателю; до этого вещь считалась на положении держания или временного владения; б) клад, когда прежнего обладателя отыскать невозможно по давности времени или в силу невозможности идентификации собственника. Клады подлежали дополнительному специальному регулированию. Зарытые в земле ценности, клад (thesaurus), лежащие там с «незапамятных времен», считались принадлежащими собственнику земельного участка, если он сам их обнаруживал. Случайно найденный клад на чужой земле считался совместной собственностью нашедшего и хозяина земли (в том числе и государства). Клад, обнаруженный в результате нацеленных розысков, проводимых без уведомления и разрешения хозяина земли, приравнивался к находке, и ее присвоение было уже правонарушением. Наконец, клады, отысканные в результате применения недозволенных методов, в итоге явно преступных розысков, переходили в собственность казны как выморочное имущество.

Обладание по праву присоединения (accessio) признавалось основанием для образования права собственности, когда речь шла о вещах дополнительных по своему природному или хозяйственному предназначению (а также признанному правом), следующих основной, уже бывшей собственностью: «Придаточная вещь следует главной». В числе сложных вещей, на которые могли распространяться вещные права (см. § VII.1.1.), правом выделялись также главные и дополнительные. В этом подразделении основополагающим было целевое предназначение вещей, а не стоимость их или иные качества. Недвижимая вещь всегда считалась важнее движимой, поэтому, например, упряжка волов, служащая для аграрных работ в имении, считалась присоединенной к имению в качестве дополнительной по праву присоединения, сад, т.е. посаженые деревья, — дополнительной к земле, хотя бы стоимость их была несравненно выше. Из права присоединения собственнику земли, например, переходили все посадки, постройки, все приращения его участка. Специальные случаи присоединения создавали случаи намыва земель, прилегающих к речным берегам (alluvio): образовавшиеся таким образом приращения земельного участка также самим фактом неоспоримо переходили к собственнику основного земельного участка в качестве его первоначального приобретения, хотя бы речь шла об оторвавшемся участке возделанной земли, бывшей частью другого владения.

Обладание по праву смешения вещей (commixtio) имело место тогда, когда вещи разных первоначальных владельцев фактически смешивались, что невозможно было отделить или оторвать их одну от другой без взаимного повреждения или даже уничтожения: использование чужого бревна для постройки дома, перемешивание вина с чужим уксусом и т.д. Разумеется, речь шла о случаях недобросовестного смешения — с одной или даже с обеих сторон (случайное смешение). Преимущественная очередность образования права обладания новым продуктом смешения твердых или жидких вещей (для вторых существовал и особый термин — confusio) определялась либо по квоте использованных для новой вещи материалов, либо по их стоимости. Во втором случае обладателем новой вещи становился прежний собственник более дорогого (даже и менее объемного) материала: например, собственник краски становился собственником и окрашенной материи, собственник холста или пергамента становился новым обладателем и написанных на них картины или книги.Особый случай предусматривался для денег: их смешение (если было неизвестно количество и качество монет) делало обладателем нового количества их того, «кто произвел саму операцию смешения, к чьим 3ZeRkJHPUsDeEI*VH1v97VaI8bAswRsHcCE7Y4ObwOVKwZ9F7Ni4d14a2H2mzlzelU4rg4MQPECrNhJaUk*ytWBgiRDvBUje1PkjDIPFGyNAlKR2uElk6AZCtrk4gwY825tnWdVynpDdy4Mod0VfrdGZxiSc9X-t1sf1RjO0SVADqdrfpMPLK4CRn-mO-J7rssj4yJJP7JzzH2-w6BEoIT82tsH38MK2poLuU*TYczX-HzmmPQ3U4ezJ1O7DFIfPAqvru*N7iXPoz1Qa9y7LwhZqkzDLK8Ff7iqrFsCuJsBCz9QlF0o9xGlFqwVtga*G3QTsXDtwsi39"деньгам примешались чужие». Для предупреждения злоупотреблений, возможных в результате недобросовестного смешения, 3QEODw6teLepZ-jiaCyKmiHkYXw9xsK8vU96kOH-GzkR3yA2XpMdWDxlCajOcRvbAcWhtlFpAKnVVpj5h2yQDUFXfCG2-*pi*tFkvEAWtF0WHChJtXefl-O8XI6ad8kJH0dY3U0BpLrIBmW5Y*RmNduujB*0e3CS7s3d2X01NWeMpx26k3YEwoGwB*dGbZ*qP25m0Se5RSkONchUFXVlGuwY4lIoNYllCn8kIWUGcOhBRyM1iHyPvKo5J21djl8NOtgU9ZuW70Pt8eRMi*PMSdIc9qxN5ghZ8vsB7dMpzg9t9tX28oIB6kuDmGuzFSobTlQKB3GYYKbbFwI9NyRz3bfkjJv2xwmnRlJOIDVavo1tn1VUqpgO1MKQQ9eUsK6uTB1cWubM-9SdfTZBXZfpG9krRCJ1tPfwJc6xPKs2zAuzQbQrLlyuj3AjaJ4Uqs190tEdDpABpcIhpZmjnHUVxEwYKxbYAY*OrCTqJcXOgsRfzOrac9cD3iczS93fxGEHGGRp49ftBfgBVMi06YQFTqdDjyBuoA8H9WYEdJ0Sp6fBTcV3YrgxnF2mJt4UYOZ6k2rbWXlOCZCz48CoVr6GlFvokwBWK-Iuol69Lz1*Q21gIMs4M2G1TsnGJXGeO6Xl9I82SL3r8FM7"слияния вещей, особенно перемешивания денег, потерпевшим предоставлялась возможность заявить требование о возмещении убытка в двукратном размере.

Обладание по праву спецификации (specificatio) возникало тогда, когда произошло изготовление (или иная переработка) новой вещи из материала другого собственника без его согласия. Право обладания возникало либо у собственника прежнего материала, либо у того, кто своим трудом произвел переработку вещи: выточил фигурку из дерева, сделал мебель из досок и т.д. (По вопросу спецификации вещей римская юриспруденция не выработала в классическую эпоху однозначных методов, и споры по определению преимущественных собственников в ситуациях таких были принципиальными для различия юридических школ сабинианцев и прокульянцев). Позднее был внесен формальный критерий определения нового правообладателя: если новое изделие можно переработать в материал обратно, то собственность переходит к владельцу материала (например, обратно переплавить серебряную тарелку в слиток), если новое изделие не подлежит такой переработке (например, сшитый из куска материи костюм), то действует трудовой критерий для возникновения новой собственности.

(2) К производным способам относятся переход по праву наследования и переход в порядке отчуждения вещи; о возникновении правообладания в порядке наследования см. § V 1.3.

Получение вещи в порядке законного отчуждения (adquisitio) имело место и давало основание для возникновения права собственности на эту вещь в том случае, когда отчуждение совершалось ее полноправным хозяином и в установленных правом формах, т.е. через исполнение правовых обязательств: купли-продажи, мены, дарения и т.д. Главными условиями для возникновения нового права собственности и нового обладателя вещи были: а) сделка должна быть направлена именно на передачу права собственности, б) сделка должна иметь легитимные, законные, формы, т.е. соответствовать индивидуальным (для данной сделки) или общим (для договоров вообще) требованиям права.

О переходе вещей в собственность по давности владения см. § VII.3.2.

Защита и давность владения

Имея в своем основании фактическое господство лица над вещью, владение имело перед лицом правозащиты несомненный приоритет: «Любой владелец уже тем, что он является владельцем, имеет больше прав, чем тот, кто не владеет». Презумпция добросовестности и законности вытекала из самого факта владения, и обратное предстояло доказывать заявляющей о своих правах на вещь стороне. Против посторонних лиц защищалось даже порочное владение: только подлинный собственник вещи имел право предъявить иск о возвращении украденного, а не кто-то третий, случайно узнавший о наличии пропавшей вещи у кого бы то ни было.

Юридическое владение было сформировано преторским правом, поскольку законные нормы римского права не создавали предпосылок для защиты несобственников. При условии «не тайного, не насильственного и не по аренде» обладания вещью претор предоставлял владельцу правовую защиту посредством интердиктов (см. § IV.4.4). Интердикты предполагали защиту не против собственника вещи (что происходило обычным судебным порядком), но против третьих лиц, так или иначе посягнувших на владение, имеющее добросовестное основание. (Впрочем, фактическое владение охранялось в любом случае, даже недобросовестное: так, самовольно нельзя отобрать вещь даже у доказанного вора.) Интердикты по защите владения были двоякими: для владения недвижимостью и для владения движимыми вещами. Интердикт по защите недвижимости был направлен на то, чтобы на необходимое время обеспечить реальное обладание вещью и гарантировать лицу прекращение посторонних посягательств на его владение (чтобы третьи лица не распахивали его участок, не вселялись в его дом и т.д.). Интердикт по защите движимых вещей был направлен на обеспечение интересов основного владельца по отношению к другим случайным (поскольку движимые вещи в реальности легко могли выйти из владения: дал кому-то лошадь на день, человека, чтобы поднести ношу и т.п.). В этих случаях споры разрешались арифметически: кто провладелвещью большую продолжительность времени в течение года, тот и считался основным ее обладателем и вещь закреплялась за ним.

В особых случаях использовалось еще одно средство преторской защиты — actioPubliciana, основанный на фикции (см. § IV.4.5). При приобретении вещи без соблюдения необходимых формальностей (что не давало основания для защиты требования о собственности на вещь соответственно исками строгого права) претор предоставлял защиту и против собственника-отчуждателя вещи, и против худших владельцев, если удавалось доказать полную добросовестность приобретения. Суть правовой формы защиты в этом случае заключалась как бы в условной подмене реального, защищаемого добросовестного владения категорией собственности, в которую трансформировалось бы владение по истечении установленного законами для данного рода вещей срока. Претор вводил фиктивное предположение, что давностный срок как бы истек, и владелец получал бы полноценную правовую защиту от любых посягательств на его вещь, даже от недобросовестного собственника, который, «опомнившись», согласно нормам строгого права сохранял бы все свои правомочия на вещь. Претор в общей форме закреплял вещь, ставшую предметом претензии, в имуществе добросовестного приобретателя (inbonis), откуда возникавшее новое по своему основанию право стало условно называться преторской собственностью, или «бонитарным обладанием». Закрепление прав на имущество в порядке «бонитарного обладания» получило применение также в наследовании, когда наследополучатель, добросовестно получив имущество, не имел необходимого родственного качества для его получения или не обладал пассивной завещательной способностью, когда передача вещи была проведена в соответствии с интересами сторон или общества, но не отвечала нужным формальностям, а защищать таким образом переданные вещи только как чистое владение значило заранее ставить обладателя в неполноправное состояние по отношению к возможному претенденту.

Юридическое владение (тем более «бонитарное владение») было категорией временной, переходной, способной при определенных условиях сформировать полновесное право собственности.

«Дабы собственность вещей не оставалась сомнительной, гражданским правом было постановлено, что кто добросовестно от человека, который не был хозяином, но которого он считал таковым, купит вещь или получит оную дарением или иным каким-либо законным образом, тот приобретает эту вещь давностью владения: если она движимая, то однолетнею повсюду, если же недвижимая — то двухлетнею, но только на Италийской земле».

Переход юридического обладания в полновесную собственность по истечении давности владения ею (usucapio) стал, таким образом, еще одним способом первоначального приобретения прав собственности на вещь. Сроки такого спокойного и ненасильственного обладания (т.е. когда не предъявлялись никакие иски к владельцу со стороны прежних собственников претендентов) устанавливались в зависимости от свойств вещей: для движимых вещей, как выше упоминалось, — в один год, для недвижимых и приравненных к ним — в два; для особых категорий недвижимости (провинциальных земель) с конца классической эпохи также применялись давностные сроки в 10 и 20 лет. Помимо этого с давностью владения сливался, в итоге, общий срок исковой погасительной давности в 30 лет. Условиями, при которых владение могло перейти в собственность по давности были качественные стороны владения; его основание (добросовестное или недобросовестное), отсутствие ухищрений во владении вещью. С нововведениями Юстиниана в римское право вошло и принципиальное новшество в отношении незаконного недобросовестного владения: истечение максимального давностного срока трансформировало титул владения (т.е. продержав втайне украденную вещь 20 лет и тем самым обезопасив ее от возможных заявлений собственника, затем уже можно было спокойно продать вещь, и новый приобретатель получал вещь в свою полноценную и всесторонне охраняемую собственность).