Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 - 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500 рублей.

 

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

 

Законом не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

 

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

Срок владения объектом недвижимости служит основой для предоставления льготы по уплате подоходного налога во всех вариантах сделок с недвижимостью.

Налоговым кодексом РФ введены 2 предельных минимальных срока владения недвижимостью в 3 и 5 лет, увязанные с датой 01.01.2016 г., когда вступил в действие федеральный закон № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», по которому были откорректированы правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества и детализированы случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов:

• минимальный срок владения 3 года - для объектов, право собственности на которые зарегистрировано до 1 января 2016 года,

• минимальный срок владения 5 лет - для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 1 января 2016 года.

Иными словами, дата 1 января 2016 года стала реперной точкой для уточнения возможности освобождения от взимания подоходного налога, а также для установления случаев обязательной подачи налоговой декларации о доходах, полученных при продаже недвижимости:

• если объект недвижимости был зарегистрирован до 1 января 2016 года:

1. налог уплачивается и, соответственно подаётся налоговая декларация, когда срок владения им составляет менее 3-х лет,

2. налог не взимается и, соответственно, налоговая декларация не подаётся, когда срок владения им составляет более 36 месяцев,

• если объект недвижимости был зарегистрирован после 1 января 2016 года:

1. освобождение от уплаты налога и исключение необходимости налоговой декларации наступит после 5-летнего срока (60 месяцев) владению ею,

2. налог взимается и декларация подаётся до наступления 5-летнего срока (60 месяцев) владения объектом недвижимости.

 

Срок владения недвижимостью отсчитывается:

• с даты государственной регистрации права на объект недвижимость (пункт 1 статьи 131 и пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ; часть 1 статьи 28 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015; часть 1, 7 статьи 21 Закона № 360-ФЗ от 03.07.2016)^

• для объекта недвижимости, полученного по наследству, - со дня открытия наследства, которым является дата смерти владельца, вне зависимости от того, когда преемник вступил в права собственности с регистрацией в ЕГРН (статья 1114 и пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ),

• для квартиры, образовавшейся в результате объединения 2-х квартир в пределах их общих границ, срок нахождения новой квартиры в собственности определяется по наиболее поздней дате государственной регистрации права собственности на исходные квартиры (Письмо ФНС России №БС-4-11/1674 от 08.09.2016 г.),

• для земельных участков, образованных в результате разделения первоначального участка, срок нахождения их в собственности исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на соответствующий новый участок, а не на первоначальный участок (Письмо ФНС России № БС-4-11/2957 от 20.02.2014; Определение Верховного Суда РФ № 53-КГ16-16 от 19.12.2016),

• для квартиры (доли в ней) в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) срок владения определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объёме и передачи недвижимости владельцу по акту приёма-передачи, при этом право собственности на недвижимость (долю) переходит владельцу при условии выполнении обоих указанных условий, а срок владения отсчитывается от даты выполнения того условия, которое будет выполнено последним (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ),
• при наследовании квартиры, находившейся в общедолевой собственности супругов, срок владения наследуемой доли наследником-супругом отсчитывается от более ранней даты (статья 235 и статья 256 Гражданского кодекса РФ; статья. 34 Семейного кодекса РФ)

1. от даты госрегистрации ранее принадлежащей доли наследника-супруга,

2. от датыгосрегистрации права собственности умершим супругом.

Срок владения указан в ранее полученном в свидетельстве на право собственности - это дата регистрационной записи о регистрации права. Можно уточнить срок владения, заказав Выписку из ЕГРН о праве на объект недвижимости.

Регионы имеют право регулировать срок владения объектами недвижимости - уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. Менять его могут менять 1 раз в год. По этому вопросу властями готовятся соответствующие постановления (пункт 6 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ. С ними полезно будет ознакомиться в местном муниципалитете при подготовке к продаже своей недвижимости.

К примеру, если в регионе минимальный срок владения объектом недвижимости снижен на 1 год от 5 лет, то от уплаты подоходного налога будут освобождены физические лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.

Увеличивать предельный минимальный срок владения объектом недвижимости региональным властям законом запрещено.

Нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ при продаже недвижимости, учитывающая минимальный срок владения объектом недвижимости, не предоставляется. Определено это Налоговым кодексом РФ в пункте 17.1) статьи 217, где указывается, что освобождаются от уплаты подоходного налога, при условии владения объектом недвижимости не менее минимального срока, только налоговые резиденты РФ.

 

НДФЛ при продаже недвижимости не взимается в случаях, когда объект недвижимости оформлен в собственность бесплатно:

1. в результате приватизации;

2. перешёл в собственность на праве наследования,

3. перешёл в собственность через дарение от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры,

4. передан в собственность по договору пожизненной ренты с уходом за иждивенцем.

 

Налоговая декларация

 

Отчётность перед налоговыми органами в получении доходов, полученных при продаже недвижимости, является обязанностью продавцов, для которых, тем не менее, установлены льготные случаи, когда эта отчётность не предоставляется.

После продажи объекта недвижимости сдача налоговой декларации в налоговую инспекцию не потребуется, если:

1. объект недвижимости находился в собственности более 5 лет,

2. объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 года и срок владения им составляет более 3-х лет, но менее 5-ти лет.

Налоговый отчёт сдаётся после продажи недвижимости во всех других случаях:

1. при сроке владения приватизированным, подаренным, унаследованным от родственников, оформленным в собственность по договору ренты с содержанием иждивенца объектом недвижимости менее 3-х лет,

2. при сроке владения купленным, переуступленным объектом недвижимости менее 5 лет,

3. в ситуации, когда налоговый вычет покрыл полученный доход,

4. если продаётся несколько объектов недвижимости и срок владения ими более 5 лет.

Отчётность перед налоговиками хоть и является обязательной, но, тем не менее, не лишённой смягчающей возможности использования законных льгот (вычетов), позволяющих снизить величину НДФЛ (подробности о вычетах будут рассмотрены выше).