Темы для теоретической части

Таблица 1

 

Вариант (последняя цифра зачетной книжки)	Тема
	Городская политика в области управления недвижимостью
	Государственная политика в области управления и развития рынка недвижимости
	Законодательная основа системы управления недвижимостью
	Разграничения собственности и управление городской недвижимостью
	Управление муниципальной недвижимостью
	Регистрация прав на недвижимость
	Кадастровая система
	Учет муниципальной недвижимости
	Основные подходы к оценке недвижимости
	Технология процесса оценки объектов недвижимости

 

 

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Задача №1

Прежде чем приступить к решению данной задачи, необходимо изучить технологию затратного подхода.

Вариант 0.

Дайте определение накопленного износа здания. Определить накопленный износ объекта недвижимости. Для расчета отобраны 3 аналогичных объекта. Укажите метод расчета накопленного износа. Данные для расчета представлены в таблице 1. Обобщите полученный результат.

Таблица 1

Показатели	Объект №1	Объект №2	Объект №3
1. Откоректированная цена продажи сопоставимых объектов, тыс. у. ед. 2. Стоимость участка земли, тыс.у. ед. 3. Текущая восстановительная стоимость здания, тыс. у. ед. 4. Накопленный износ, у. ед. 5. Накопленный износ в %

Вариант 1.

Дать определение накопленного износа здания. Рассчитать накопленный износ здания. Стоимость нового строительства 300 тыс. у. ед. Общая экономическая жизнь объекта 60 лет. Эффективный возраст 15 лет. Определить накопленный износ в процентах, в у. ед., стоимость с учетом износа.

 

Вариант 2.

Рассчитать физический износ здания. Укажите метод расчета. Информация для расчета в таблице 1.

Таблица 1

Наименование конструктивного элемента здания	Стоимость конструктивного элемента здания, тыс. у. ед.	% износа конструктивного элемента здания
1.Фундамент 2.Стены и перегородки 3.Перекрытия 4.Кровля 5.Полы 6.Проемы 7.Отделочные работы 8.Внутренние сантехнические устройства 9.Внутренние электротехнические устройства 9.Прочие работы
Итого, тыс. у. ед.		-

Вариант 3.

Определить затратным подходом стоимость загородного дома (всего объекта недвижимости), если площадь дома - 150 м²; стоимость1 м² - 200 у.ед.; площадь гаража – 30 м²; стоимость 1 м² – 50 у.ед. Стоимость всех других сооружений на участке 2000 у.ед. Устранимый физический износ дома 3000 у.ед., неустранимый - 2000 у.ед., устранимый функциональный износ 1000 у.ед. Рыночная стоимость земельного участка 5000 у.ед.

 

Вариант 4.

Определите стоимость объекта недвижимости затратным подходом. Ставка земельного налога 3,5 руб./кв. м. Площадь земельного участка 2 000 кв.м. Стоимость строительства главного сооружения 500 тыс. у.ед. Косвенные издержки составляют 16% стоимости строительства главного сооружения. Норма прибыли на вложенный капитал 25%. Износ сооружения 4%. Стоимость вспомогательного сооружения 10 тыс. у.ед. Износ вспомогательного сооружения 5%.

 

Вариант 5.

Дать определение: - устранимого и неустранимого физического износа;

- срок экономической жизни здания.

Рассчитать величину неустранимого физического износа короткоживущих элементов по следующим данным (смотри таблицу 1):

Таблица 1

Элементы здания	Остаточная восстановительная стоимость, тыс.у.ед.	Действительный возраст, лет	Срок эконо-мической жизни, лет
1.Кровля
2. Покрытие полов
3. Окраска стен
4. Побелка потолков
5. Оборудование инженерных коммуникаций: - Сантехническое; - Электротехническое.

 

Вариант 6.

Определить стоимость продажи объекта недвижимости, если стоимость восстановления здания составляет на дату оценки 90 000 у. ед, стоимость земельного участка 21 000 у. ед., эффективный возраст здания 15 лет, срок экономической жизни здания 60 лет. Дайте определение:

- экономическая жизнь здания;

- эффективный возраст здания.

Вариант 7.

Торговый цент, имеющий 600 м² общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад было потеряно на арендной плате 15 у.ед. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 2.

Определить вид устаревания и его сумму.

Вариант 8.

Определите величину накопленного износа. Для расчета представлены три аналогичных объекта. Характеристика объектов представлена в таблице 1.

Таблица 1

Показатели	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена продажи,тыс. у.ед.
Стоимость земельного участка, тыс. у.ед.
Стоимость нового строительства, тыс. у.ед.

 

Вариант 9.

Срок экономической жизни здания 70 лет.

Оценить эффективный возраст здания по результатам продажи, если стоимость продажи всего объекта 85000 у. ед, стоимость участка 18 000 у.ед., стоимость восстановления здания 75000 у.ед.

Дайте определение:

- экономической жизни здания,

- эффективный возраст здания.

Задача№2

Прежде чем приступить к решению данной задачи, необходимо изучить технологию сравнительного подхода.

Вариант 0.

Определить:

- корректировку на разницу в площади;

- корректировку на наличие бани;

- корректировку на наличие бассейна.

Известна следующая информация по рыночным продажам.Информация представлена в таблице 1.

Таблица 1

Показатели	Объекты - аналоги
Площадь, м2
Баня	есть	нет	есть	нет
Бассейн	есть	есть	есть	нет
Цена продажи, у. ед.	44 000	40 000	55 000	50 000

 

Вариант 1.

Получена информация после исследований на рынке недвижимости. Информация представлена в таблице 1.

Таблица 1

Объект продажи	Месячная арендная плата, у. ед.	Цена продажи, у. ед.
№1
№2
№3
№4
№5

Величина арендной платы оцениваемого объекта оценена в 160 у. ед. в месяц. Определите рыночную стоимость объекта недвижимости

Вариант 2.

Разместите в необходимом порядке поправки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку, проданному за 60000 у.ед.:

1. Местоположение +10%.

2. Льготное финансирование +5%.

3. Особые условия передачи прав собственности +5%.

4. Условия продажи –5%.

5. Физические характеристики –1%.

Вариант 3.

Объект оценки – 3-хкомнатная квартира площадью 110 м² с балконом, раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона, на 4-ом этаже без лифта.

Имеется информация: средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 110 м ² с лифтом, телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом, в двух остановках от станции метро составляет 50 000 у. ед.

Дополнительная площадь увеличивает стоимость на 450 у. ед..

Близость со станцией метро увеличивает стоимость на 7 %.

Наличие телефона оценивается в 500 у. ед.

Наличие лифта оценивается в 600 у. ед.

Наличие балкона оценивается в 450 у. ед.

 

 

Вариант 4.

Сопоставимый объект был продан за 100 000 у. ед. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого пять отличий. Отличия представлены в таблице 1.

Таблица 1

Отличие	Характеристика	Корректировка, %
Местоположение	Уступает
Условия продажи	Уступает
Физические характеристики	Превосходит
Рыночные условия	Превосходит
Льготное финансирование	Превосходит

Определить стоимость объекта недвижимости.

 

Вариант 5.

Оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице 1.

Таблица 1

Объекты для сравнений	Чистый операционный доход, у.ед.	Цена продажи, у.ед
№ 1
№ 2
№ 3
№ 4
№ 5
Оцениваемый объект		?

 

Вариант 6.

Объект оценки –коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1000 у.ед.. Сопоставимый объект имеет на 50 м² большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25 % к стоимости объекта, наличие гаража – 100 у.ед., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 у.ед. Определить стоимость коттеджа.

Вариант 7.

Определить:

- корректировку на разницу в площади;

- корректировку на наличие сада;

- корректировку на наличие гаража.

Известна следующая информация по рыночным продажам (см.таблицу 1).

Таблица 1

Показатели	Объекты – аналоги
Площадь, м2
Сад	Есть	есть	есть	нет
Гараж	Есть	нет	есть	нет
Цена продажи, у. ед.	32 000	30 000	45 000	40 000

Вариант 8.