Оценки земли посредством использования метода капитализации дохода.

М-д примен-я для оц-и застроенных и незастроенных зем. участков. Условие применения м-да – возможность получения зем. ренты от оцениваемого зем. участка.

М-д предполагает след. послед-ть действий: 1)расчет зем. ренты, создаваемой зем. участком; 2)опр-ие величины соответствующего коэфф-та капит-ции (Кк) земе. ренты;3)расчет рыночной ст-ти зем. участка путем капит-ии зем. ренты(Ст-ть земли=Рентный доход/Кк).

Под капит-ией зем. ренты понимается опред-е на дату проведения оц-ки ст-ти всех будущих равных м/д собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин зем. ренты за равные периоды врем.(РРД (расч. рент.д-д) = ДРД(дифферю рентн. д-д) + АРД (абсол. рент. д-д); ДРД= СП(стоимость прод.)- ОЗ(оценочные затраты); АРД= 12руб. – миним. д-д, установленный для РФ с 1га с.-х. угодий, независимо от качества и местоположения). Расчет производится путем: величины зем. ренты за первый после даты проведения оц-ки период на определенный оценщиком соответс Кк.

В рамках данного м-да величина зем. ренты м. рассч-ся как доход от сдачи в аренду зем. участка на усл-х, сложившихся на рынке зем.

В завис-ти от целевого назначения зем. уч-ка в кач-ве дохода м. выступать:

• расчетный рентный доход для оц-ки с-х и лесных земель;

• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный зем. уч-к;

• зем. арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

• дох. от прироста ст-ти зем. участка, получаемый при его продаже в буд. или при его залоге под ипотечный кредит.

Особенность Кк, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В на стоящее время имеются четыре подхода к расчету Кк, первоначально разработанных в мировой практике для капит-ции зем. ренты, т.е. оценки с-х земель.

Расчет Кк. 1 подход – это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет Кк исходя из харак-к денежного рынка на дату проведения оценки. Критерием эфф-сти вложения капитала выступает %-ая ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в с-х земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности. Всеросс. НИИ экономики, труда и управления в с х в качестве ставки капит-ии рекомендует использовать ставку Сбербанка России по долгоср. валютным депозитам

2 подх. – условная капит-ия исходя из устан-го гос-вом индекса. Этот м-д широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего с-х и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение кот. воспроизводится капитал в сель. или лесном хоз-ве. В наст. вр. данный м-д исп-ся при кадастровой оц-ке в России. Кадастровая ст-ть 1 га с-х уг. рассч-ся путем умнож-я расчетного рентн. дохода, получаемого от произ-ва с-х культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умнож-я расч. рентн. дохода от заготовки дре весины на 50 лет.

3 подх. – расчет Кк мет-м кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капит-ии при оценке земель в г. Москве. Ставка кап-ии вкл. след. сост. части:

• безрисковую ставку. Н-р, муниципальные оценщики Мос комзема при расчете стартовой ст-ти права заключения дог. аренды в качестве безрисковой ставки используют годовую %-ую ставку устан-ю ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой валюты;

• региональный риск, т.е. риск влож-ия ден. ср-в в недвиж-ть, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся опр. экон. и соц. положением. Для Москвы регион. риск сост. 35%;

• риск ликвидности, связанный с возм-тью возникновения потерь при реализ-ии объекта недвиж-ти изза недостаточной развитости, несбалансир-ти или неустойч-ти рынка. Эксперт-я оц-а данного риска д/прав долгоср. аренды на московском зем. рынке сост. ок. 7%.

4 подх. основан на м-де рыночной выжимки, или анализе сравнительных продаж. Данный м-д не требует сложных фин. расчетов или экспертных оц-к, но невозможен без достоверной инфо о сравнимых продажах зем. участков.

Кк= доходу, деленному на цену продажи по аналог. зем. участкам. Необходимо рассчиты вать среднее (средневзвешенное) знач-е по нескольким продажам для получ-я достоверных значений ставки капит-ии.

Техника расчетов дох. подх. сложна, т.к доходы распределены во времени и м. существенно изменяться, а ставка ка­пит-и зависит от сост-я экономики, особенно фин. Сист. и правового регулир-я зем. рынка. Использование дох. подх. требует проведения широких экон. и ры­ночн. исслед-ий д/опр-ия значений ставки капит-ии, а также знания основ фин. математики.

 

 

Содержание видов стоимости, применяемых при оценке бизнеса

Ст-ть -ден-ый экв-нт,к-ый покуп-ль готов обменять на какой-либо предмет или объект. Цена -ден.сумма требуемая,предлагаемая или уплачмваеая за как-либо объект или предмет. с/ст -ден-ая сум треб-ая для созд-ия или пр-ва объекта или услуги.

1. по степени рыночности – 1.1рын-ая ст-ть -в м/днар-ых стандартах это расч-ая вел-на,за к-ую предпол-ся переход им-ва из рук в руки на дату оценки в рез-те коммерч-ой сделки м/д доброволь-ми покупат-ми и продавцом после адекв-го маркт-га

1.2 нормат-но-расчитываемая -ст-ть объекта соб-ти,расчит-ая на основе методик и нормат-ов, утверж-ых соот-ми органами госкомимущ-ва,госкомстата,роскомзема.

2. с т. зения. оценки 2.1.инвест-ая-ст-ть соб-ти для конкр-го инвестора при опр-ых целях инвест-ия, 2.2 рыночная 2.3. страх-я -ст-ть соб-ти,опр-я полож-ми страх-го контракта или полиса 2.4. н/обл-ая -ст-ть расчит-ая на базе опред-ий,сод-ся в соот-х нормат-ых док-ах,отн-ся к н/обл-ой соб-ти 2.5 .утилизацион -ст-ть объекта соб-ти(искл зем.уч-к),расч-я как сов-ая ст-ть мат-ов,сод-ся в нём без доп-го ремонта

3. в зависимости от характера аналога 3.1.воспроизв-ая -ст-ть объекта соб-ти,созд-я по той же планир-ке и из тех же мат-ов, что и оценив-ая,но по действ-им ценам 3.2.ст-ть замещения -ст-ть близ-го аналога оцен-го объекта.

4. в б\учете различают: 4.1.баланс-я- затраты на стр-во или преобр-ие объекта соб-ти 4.2 остаточная

5. от перспектив развития п\п 5.1. ст-ть действ-го п/п-ст-ть сформир-ося п/п как единого целого,а не к-ой-либо его сост-ой части,ст-ть отд-х активов или комп-ов опр-ся на основе их вклада в данный бизнес и рассм-ся как потребительная ст-ть для конкр-го п/п или владельца 5.2.ликвидац-я -ден-я сум,к-ая м/б получена от продажи соб-ти в срок очень короткий для провед-я адекват-го маркет-га.след-ет учит-ть след.расходы:админ-ые изд-ки по поддерживанию ликв-ти п/п,расходы на юр. и бух. услуги.разность м/д выруч-й,к-я м/б пол-на от продажи активов п/п и изд-ми дают ликвид-ю ст-ть 5. 1эфф-ая -ст-ть активов=большей из 2-х величин потребит-ой ст-ти активов для данного влад-ца и ст-ти их реализ-ии

Фак-ры,влияющ на оцен-ю ст-ть:спрос,доход,время,спрос и предл-е,риск получ.доходов,ликв-ть и др.

 

7. Принципы оценки бизнеса и их содержание.

Можно выделить3 группы взаимосв-ых принц-в оценки:1.основана на предст-ях собст-ка;2.связан-ые с эксплуатац-ей собств-ти;3.обусл-ые действием рыночной среды.

1группа. Ключевым критер-м ст-ти любого объекта соб-ти явл-ся его полезн-ть- принцип полезности. Общ-ую полезность объекта для соб-ка в рын-ой эк-ке можно выделить как его способ-ть приносить доход.Чем больше полезность тем выше вел-на оценочной ст-ти

-принцип замещения. Покупат-ль не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа.Суть:max ст-ть п/п опред-ся наим-ей ценой,по к-ой м.б.приоб-ён др. объект с эквив-ой полез-ю.Н-р,субъект хочет преоб-ти в свою соб-ть кондитерск-е п\п,произв=ее конфеты.При этом он срав-ет цену с ценами на аналог-е п/п,н-р,с ценами на фабрики,прозв-ее печенье,пряники,хлеб.Из принципапа полезности вытекает- пр-п ожидания или предвидения. Прошлое и настоящее бизнеса явл-ся лишь исходной основой к пониманию буд-го.Этот пр-п закл-ся в опред-ии тек-ей ст-ти дохода или др.выгод,к-ык м.б.получены в будущем от владения данным п/п.

2группа Д оход-ть любой эк-ой деят-ти опред-ся 4 фак-ми пр-во:землёй,раб.силой,капиталом,упрвлением.Для оценки п/п нужно знать вклад каж-го фак-ра в формир-ии дохода п/п.От сюда след-ет принцип вклад, к-ый свод-ся к след-му:вкл-ие любого доп-го актива в сист-у п/п экон-ки целесообр-но,если получ-й прирост ст-ти п/п >затрат на преобр-е этого актива.

Пр-п остат-ой продук-ти -остат-я прод-ть м.б.рез-ом того,что земля даёт возм-ть польз-лю извлекать max доходы или min-ть затраты.

Пр-п предельной произв-ти. Его сод-ие:по мере добавл-я ресурсов к основным факторам пр-ва чистая отдача имеет тенд-ию увелич-ся быстрее темпа роста затрат,однако после достиж-я опр-ой точки общ-ая отдача хотя и растёт,однако уже замедляющимися темпами.Это замедл-е проис-ит до тех пор,пока прирост ст-ти не станет<,чем затраты на добавл-е ресурсы.

Пр-п сбаланс-ти,согл-но к-му max доход от п/п можно получить при собл-ии оптим-ых величин факт-ов пр-ва.

3группа В едущим фак-ром,влияющ-м на ценообр-ие в рын-ой эк-ке,явл-ся соотн-ие спроса и предлож-я.Рынок учит-ет их соотн-ие через цену .Пр-п соответ-ия,согл-но кот-му п/п-ия,не соот-ие требов-ям рынка по оснащ-ти пр-ва технологии,уровню дох-ти и т д,скорее всего будут оценены неже среднего.

С пр-ом соответ-ия связаны пр-п прогрессии и регрессии. Регр-я имеет место,когда п/п хар-ся излишними применительно к данным рын-ым услов-ям улучшениями.Рын-ая цена такого п/п не будет отражать его реальн-ую ст-ть и будет ниже реалых затрат на его формиие. Прогрессия имеет место,к-да в рез-те функц-ия соседних объектов,н-р,объектов,обеспеч-их улучшенную инфрастр-ру,рын-ая цена данного п/п скорее всего окажется выше его ст-ти.

На ценообр-ие влияет конкур-ия .Пр-п конкуренции: если ожид-ся обострение конкур-ой борьбы то при прогноз-ии буд-их прибылей данный фак-ор можно учесть либо за счёт прямого уменьшения потока доходов либо путём увелич-я фак-ов риска,что опять же снизит тек-ую ст-ть буд-их доходов

Ст-ть п/п,его им-ва в значит-ой мере зависит от сост-ия внеш-ей среды,степени полит-ио и эк-ой стабильн-ти в стране-это пр-п зависимости от внеш-ей среды.

8. Экономическая сущность доходного подхода к оценки бизнеса и его основные методы.

ДП явл-ся осн-м для оценки рын-й ст-ти дейст-х п/п,кот-е и после перепродажи новым владельцам послед-ми не планир-ся ликвид-ть.ДП закл-ся в опр-иии ст-ти п/п на основе тех доходов,к-ые оно спос-но в буд-ем принести своему влад-цу,вкл-ая выручку от продажи того им-ва,к-ые не понад-ся для получ-я этих доходов.Буд-ие доходы п/п оценив-ся и суммир-ся с учетом времени их появл-я,т.е того факта,что владелец п/п сможет их получить лишь позднее. Добавляемая к указ-ым доходам ст-ть«нефункц-х» (избыточных)активов,учит-ся на уровне их рын-й ст-ти-вероятной цены их продажи в течение текущего периода.ДП предп-т рассм-е оценив-го п/п в качестве бизнес-линии(продукт-й линии.

ДП предусм-т исполь-е метода дисконт-ых ден-х потоков и методов капитал-ции.

1 м-д дисконт-х ден-х потоков закл-ся в опред-ии оцен-ой рын-ой ст-ти доходов ден-х потоков с бизнеса для совмест-го капитала по формуле:

PV=∑ДП/ (1+i)ⁿ

ДП-прогноз-ые по бизнесу на буд-ий год ден.потоки для соб-го капитала

i-ставка дисконта,учит-ая риски бизнеса

2м-д капитализациидоходов, предпо-ет оценку бизнеса 2 приёмами:

-прямой капитал-ии дохода

PV=Aср / i

i-ставка дисконта,учит-ая риски бизнеса

PV-остат-я тек-ая ст-ть бизнеса

Аср-сред-е ожид-е доходы от бизнеса в год(ЧД)

-капитализация пост-го дохода,получаемого в теч-ии огранич-го срока(модели Инвуда,Хоскальда,Ринга).Бизнес оцениваетсяся как приносящий некоторый постоянный доход Аср,однако срок n бизнеса(кол-во лет,мес получ-я дохода)фиксирован.

Модепь Инвуда

PV=Аср / i+1:Sn(n,i)

Sn-фактор фонда возмащения

Модель Гордана

-сп-б предвар-ой и прибл-ой оценки рын-й ст-ти бизнеса

y= А(1+R)

i-R

y-прогн-ая рын-ая ст-ть

А-доход с бизнеса к концу прогн-го периода

PV=Анач/i-a

Анач-дох-д с бизнеса,ожид-ый в нач-ом един-ом периоде остат-го периода полезной жизни проекта

А-усл-но пост-ый(сред-й) темп прир-та дохода с бизнеса в указ-ом остат-ом периоде