Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

Задача 47.

 

Оценить офисный центр. В середине года!!
Прогнозируемые величины ДП: 1г. = 100000$; 2г.=150000$; 3г.=200000$

Стоимость в послепрогнозном периоде = 2500000

Данные для расчета ставки дисконтирования:

-ставка по облиг. внешн. вал. займа 6% ($)

-ставка по облиг федер. займа 8% (руб)

-премия за риск инвест 3%

-премия за инвест. менедж. 1%

-срок экспозиции = 4 мес.

1) Премия за низк. ликв = ((ставка по облиг. внешн.вал.займа*t)/12)*100 = ((0.06*4)/12)*100%=2%

Ставка дисконтирования = ставка по облиг.внешн.вал.займа+премия за риск инвест.+премия за инвест.менедж.+премия за низк. ликвидность

Ставка дисконтирования = 6%+3%+1%+2%=12%

2)Приведение ДП к текущему периоду

∑=PV1+PV2+PV3+PVпослепрогн.периода=94,49+126,55+150,655+1779,45=2151,145

 

Задача 48.

Определить стоимость склада методом ДДП. Прогнозируемые величины от сдачи в аренду: 1г. 60000$; 2г. 62000$; 3г. 64000$; 4г. 66000$; 5г. 68000$.

Арендная плата выплачивается в начале года.

Ожидается, что после пятого года арендная плата будет расти на 6% в год.

Ставка дисконтирования арендной платы 18%.

Ставка склада послепрогнозного периода рассчитывается методом капитализации дох.1-го года послепрогнозного периода.

Коэффициент капитализации = 20%

Решение:

1)Т.к. арендная плата в начале года, то 1 год не дисконтируется.

1 год = 60000

2 год =

3 год =

4 год =

5 год =

∑PV=60000+52542,37+46043,17+40243,9+35073,24=233749,83

2)Денежный поток первого года послепрогнозн. периода:

 

∑PV=233749,83+157534=391283,83

 

Сравнительный подход (корректировки)

Задача 49.

Определить рыночную стоимость одноэтажного административного здания с износом 20%. Информация по объектам аналогам:

Аналог	% износа	Цена продажи
А	25%
В	78%
С	30%

Аналог В не используем.

1. Поправка на износ (Пизн) = (100%-Иоц)/(100%-Иан), где Иоц - износ объекта оценки; Иан - износ аналога

1)Пизн А = 100%-20%/100%-25% = 80%/75%=1,0667

2)Пизн С = 100%-20%/100%-30% = 80%/70%=1,1429

2. Цена объекта оценки =

 

Цена объекта оценки =

 

Задача 50.

Оцениваемому зданию площадью 1000 кв.м требуется косметический ремонт.

Имеются аналоги:

Здание площадью 800 кв.м с косметическим ремонтом продано за 600000.

Для расчета относительной денежной поправки была найдена парная продажа. 2 одноэтажных офисных здания:

1)S=300 кв.м. и треб. косметический ремонт. Цена 120000

2)S=400 кв.м. проведен косметический ремонт. Цена 260000

Рассчитать поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость здания S=1000 кв.м.

Решение:

КАКАЯ ТО ХУЕВАЯ НЕПОНЯТНАЯ ХУЙНЯ

Считаем парную продажу:

120000/300-260000/400=400-650=-250

Стоимость здания объекта оценки =

Стоимость обыкн. акции =

 

Валов. рент. мультипликатор

Задача 51.

Определить стоимость гостиницы В, действительный валовый доход = 125000. Информация по аналогам:

Объект аналог	ДВД	Цена
Гостиница А
Офисное здание Сигма
Гостиница Омега

Офисное здание не используется т.к. не гостиница.

1) Цена продажи объекта/ДВД

По гост. А = 1200000/110000=10,91

По гост. Омега = 1500000/140000=10,71

2)Средн.вел. = (10,91+10,71)/2=10,8

3)Средн. вел*ДВДобъекта оценки = 10,8*125000 = 1351517

 

Задача 52.

Рассчитать стоимость здания площадью 2800 кв.м. Затраты на строительство с учетом прибыли 800 кв.м. Физический износ 20%. Функц. устаревание 15%. Экономическое устаревание 10%.

Стоимость здания = Восстан.стоим-ть*(1-физ.износ)*(1-функц.износ)*(1-экон.износ)

Восст.стоим-ть=2800*800=2240000

Стоим.здания=2240000*(1-0,2)*(1-0,15)-(1-0,1) = 1370880

 

Затратный метод.

Задача 53.

Определить затратным методом стоимость загородной недвижимости площадью 110 кв.м.

Затраты на строительство с учетом прибыли 250 $ кв.м.

Устранимый физ.износ дома 3500

Не устранимый физ.износ 2000

Гараж площадь 30 кв.м

Затраты на строительство с учетом прибыли 80 кв.м

Стоимость др. сооружений на участке 2500

Стоимость земельн. участка 6000

Стоимость = площадь*затраты-износ

Стоимость 1 = 110*250-(3500+2000+1500) = 20500

Стоимость 2 = 50*80=4000

∑стоимость = Ст1+Ст2+Стдругих сооружений+Стоимость земельн.участка

∑стоимость = 20500+4000+2500+6000=33000$

 

Метод остатка

Задача 54.

Оценить земельный участок с недавно построенным офисным зданием.

Стоимость 160 млн. руб.

Продолжительность экономической жизни здания = 80 лет

Возмещение инвестиций по методы Ринга

Ставка доходности по инвестиц. 25%

Площадь помещения = 12000 кв.м.

Рыночная стоимость арендной пл = 6000 руб. кв.м в год

Потери от недозагрузки 8% от ПВД

Опер. расх. и расх. на замещ. 4000000 руб. в год

Определить ст-ть земельного участка методом остатка

Решение:

Метод Ринга = 1/n

Нв.к = 1/80 = 0,0125

ПВД = 12000*6000 = 72000000

Потери от недозагрузки = 72000000*0,08 = 5760000

Действительный валовый доход = ПВД - потери - операц. расх и расх. на замещ = 62240000

Капитализация = ст. дох.на инвест. + Нв.к

Капитализация = 25%+0,0125=26,25%

Z=Стоимость участка*капитализация = 160000000*26,25% = 42000000

ДВД-Z = 62240000-42000000=20240000

Стоимость земельного участка =

 

Задача 55.

Определить стоимость земельного участка площадью 0,2 гектара предоставленную под строительство АЗС на 6 колонок.

Капитализация влож. на строительство = 5200000

Возмещ. инвест. по мет. Инвуда

Срок эконом. жизни сооруж. = 20 лет

Плановый доход на инвестиции18%

Эксплуатац. данные АЗС:

-в теч. суток с 1 колонки = 1200 л.

-чистый доход от 1 л. = 30 коп.

АЗС раб. 350 суток в год.

Решение:

1) Метод Инвуда =

Нв.к =

2) Капитализация = Нв.к + пл.дох на инвестиции = 0,18+0,00682 = 0,18682

3) ЧОД = капитализ.влож.на ст*капитализ.

ЧОД=5200000*0,18682=971464

4) АЗС = 350*6*1200*0,5=1260000 прин.дох

5) Остаток = приносим. дох-ЧОД = 288536

6) Ст = Ост/пл.дох. на инв.

Ст. = 288536/0,18=1602977,78

 

Задача 56.

Определить стоимость земельного участка вариантом наиболее эффективного использования которого является строительство крытого рынка.

Площадь участка = 7000 кв.м

Общая площадь сооружения крытого рынка = 6300 кв.м

Полез. сооруж рынка = 65% от общей площ.

Расх. на строительство с учетом прибылей = 3765000

Расх относ к наст периоду и не дисконтируются

Дох. поступают в виде арендной платы 600 кв.м. в конце месяца

Потери от недозагрузки = 5% от ПВД

Операц. расходы = 20% от действительного вал. дох.

Треб. ст. доходности = 2,5% в мес.

Прогнозн. период 48 мес.

Поступл. от перепродажи в конце прогнозн. периода. 50000000 руб.

Решение:

 

1)6300*0,65=4095 полезн. площ.сооруж.рынка

2)4095*600=2457000 ПВД

3)2457000-5% = 2334150

ЧОД (в мес) = 6300*0,65*600*0,95*0,8 = 1867320

PVA (от аренды) =

PV=

Стоимость земли = PVA+PV-Расх.на стр-во с уч. прибылей = 51861365,38-15283000-37675000=29469365,38

 

Определение варианта наиболее эффективного использования

Задача 57.

Земельный участок по нормам зонирования пригодно для застр. складск., офисн. и торгового здания.

Площадь возвод.зданий 2000 кв.м

Общая капитализация для складского помещения 18%

для офисн. и торг. =17%

Определить вариант наиболее эффективного использования на основе сл. данных:

Варианты застройки	Годов.арендн.плата р/кв.м	Потери от недозагр. в % от ПВД	Операц.расх в % от ПВД	Стоимость стр-ва р/кв.м
Складской комплекс		10%	20%
Офис класс В		10%	25%
Супермаркет		10%	25%

Склад = 3500*20000=7 млн.

Офис = 13500*2000 = 27 млн.

Супермаркет = 14000*2000=28 млн.

 

ДВД

Склад = 7*0,9=6,3 млн.

Офис = 27*0,9=24,3 млн.

Супермаркет = 28*0,9 = 25,2 млн.

 

ЧОД

Склад = 6,3*0,8 = 5,04 млн.

Офис = 24,3*0,8 = 18,225 млн.

Супермаркет = 25,2*0,8 = 18,9 млн.

 

Стоимость земли:

Склад = (5,04/0,18)-8000*2000 = 12000000 млн.

Офис = (18,225/0,17)-35000*2000 = 37205882,4 млн.

Супермаркет = (18,9/0,17)-30000*2000 =51176470,6 млн.

Задача 58.

Оценить стоимость НМА методом избыточн. прибылей на основе данных бух.баланса.

Ден.средства=800

Деб.зад=600

Товарн.зап=400

Земля и здания=5000

Оборудование=2000

Долгов.обязательства=3000

Согласно заключению оценщика стоимость земли и зданий на 20% дороже. 30% запасов устарели и могут быть проданы за 60% баланс.стоимости. Оборудование 15%. 40% дебиторской задолженности не будет собрано.

Средн.дох.по отрасли 12%

ЧДП =846

Ставка капитализации 20%

Решение:

Земля и здание =5000+20% = 6000

Запасы = 400*30%*60% =...

Оборудование = 2000-15%=1700

Деб.задолж=600-40%=360

1)5000*1,2+400*0,3*0,6+400*0,7+2000*0,85+600*,06+800-3000=6212

2)6212*0,12=745,44

3)846-745,44=100,56

4)100,56/0,2=502,8????

Задачи с консультации.

Задача 1.

Номинальная ставка доходности по государственным облигациям составляет 22%. Среднерыночная доходность 18% в реальном выражении.

β-1,1

Темп инфляции 15% в год.

Найти реальную ставку дисконтирования.

Решение:

Переводим номинальную ставку в реальную.

Номинальная=безрисковая ставка. По формуле Фишера =

 

CAPM=0,06+1,1*(0,18-0,06) = 0,19*100% = 19%

 

NB!!! Если номинальную ставку нужно найти и дана реальная то нужно перевести реальную в номинальную.

 

Задача 2.

Определить стоимость земельного участка варианта наиболее эффективного использования которого является строительство крытого рынка. Арендная плата ежемесячная. S=7000 кв.м. Общая S сооружения крытого рынка 6300 кв.м. Полезная S соор. рынка = 65% от общей площади.

Расходы на строит-во с учет.приб=37675000 р.

Ставка ар. платы = 600 р. за кв.м. в конце мес.

Потери от недозагрузки = 5% от потенц.вал.дох.

Операц.расх = 20% от действит.вал.дох.

Требуемая ставка дох-ти 2,5% в мес.

Прогнозир. период 4 г.

Поступления от че то там бла бла бла в конце прогнозн. периода 50000000 руб.

Решение:

Полезная S = 6300*0,65 = 4095 кв.м.

ПВД = 4095*600=2457000 руб.

ДВД = 2457000 - 5% = 2334150 руб.

ЧОД = 2334150 -20% = 1867320 руб. в мес.

Текущая ст-ть =

Стоимость земли = 51861365,93+15283550-37675000=29469915,93 руб.

 

Задача 3.

Рассчитать величину НМА методом чистых активов на основе след. баланс.данных.

Денежные средства 480

Дебиторская задолженность 320

Товарные запасы 900

Земля и здания 1800

Оборудование 1600

Инвест. предпр 350

Долг. обязательства 3500

Согласно заключению оценщика:

15% деб. задолженность не будет собрана

10% запасов устарело и может быть продано за 30% балансовой стоимости

Земля и здания 2600

Оборудование 1500

Инвестиции 381

Ср. доход на собствен. кап. по отрасли 14%

Чистый доход предприятия = 500

Коэф. капитализации 25%

Решение:

Дебит.задолженность = 320*0,85 = 272

Товарные запасы = 900*0,1*0,3+900*0,9 = 837

Стоимость Мат.зап = 480+272+837+2600+1500+381-3500 = 2570

Средн. дох. по отрасли = 2570*0,14=359,8 - если предприятие средн. разм.

Изб. приб = 500-359,8 = 140,2

Ст-ть НМА = по другому это еще можно назвать деловая репутация по словам оценщика.

Вариант 1.

1. Проведите оценку ликвидационной стоимости предприятия, используя данные:

· Основные средства 4000

· Запасы сырья и материалов 230

· Дебиторская задолженность 1000

· Денежные средства 500

· Кредиторская Задолженность 2900

 

Согласно заключению оценщика, основные средства стоят на 50% дороже, запасы сырья и материалов на 30% дешевле, 35% дебиторской задолженности не будет собрано.

Основные средства будут ликвидированы через 11 месяцев, запасы – через 1 месяц, дебиторская задолженность будет получена через 2 месяца, кредиторская задолженность будет погашена через 6 месяцев.

Выходные пособия и прочие затраты на ликвидацию составят 1 200 (не дисконтируются). Ставка дисконтирования – 14% при ежемесячном начислении.

 

Решение:

ОС: 4000*1.5/(1+0.14/12)^11=5281.28

Запасы: 230*0.7/(1+0.14/12)^1=159.14

ДЗ: 1000*0.65/(1+0.14/12)^2=635.09

КЗ: 2900/(1+0.14/12)^6=2705.04

Ликв ст-ть=5281.28+159.14+635.09+500-2705.04-1200=2670,47

 

 

2. Рассчитайте методом капитализации дохода рыночную стоимость здания:

· Площадь 6000 м2

· Ставка арендной платы – 500 $/м2 в год

· Потери от недозагрузки 600 м2

· Прочие доходы 40000 долларов в год

· Остаточная балансовая стоимость здания 2 000 000 долларов

· Налог на имущество 2% (с балансовой стоимости)

· Коммунальные платежи 8 000 $ в год

· Резерв на замещение 20 000 $ в год

· Коэффициент капитализации – 16%

Решение:

ПВД=6000*500=3000000

ДВД=3000000-600*500+40000=2740000

ЧОД=2740000-2000000*0.02-8000-20000=2672000

Рыночная стоимость=2672000/0.16= 16700000

 

3. Определить стоимость земельного участка под строительство автозаправочной станции на 3 колонки.

Капитальные вложения на одну колонку составляют 48780 $. Анализ эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположением дает следующие данные:

- в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продает 30 литров бензина;

- чистый доход с одного литра бензина составляет 8 центов;

- Срок экономической жизни АЗС составляет 8 лет;

- возмещение инвестиций в АЗС производится по прямолинейному методу;

- с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году;

- планируемый доход на инвестиции составляет 16%.

Решение:

1) 3*30*24*300*0.08=51840

2) Ккап=16%+100/8=28,5

3) Доход, приносимый сооружениями АЗС=48780*3*0.285=41706.9

4) Доход земельного участка=51840-41706,9=10133,1

5) Стоимость земельного участка= 10133,1/0.16= 63331,875

4. Оценить офисный центр методом дисконтирования денежных потоков.

Прогнозная величина денежного потока: 1 год – 150 000 $, 2 год – 180 000 $, 3 год – 200 000 $. Стоимость реверсии – 3 000 000 $. Данные для расчета ставки дисконтирования. Ставка доходности ОВВЗ – 7%, ставка доходности ОФЗ РФ – 8%, премия за риск инвестиций в оцениваемый объект – 3%, премия за инвестиционный менеджмент – 2%, типичный срок экспозиции – 4 месяца.

Решение:

1) Премия за низкую ликвидность=7%*4/12=2.33%

2) Ставка дисконтирования=7+2.33+3+2=14.33

3) 150000/(1+0.1433)^0.5=140285

4) 180000/(1+0.1433)^1.5=147242

5) 200000/(1+0.1433)^(2.5)=143097

6) 3000000/(1+0.1433)^(3)=2007431

7) Стоимость: 2007431+140285+147242+143097= 2438055

 

5. Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 м2, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание, площадью 400 м2, в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан за 300 000 $. Имеются следующие данные по парной продаже:

Объект	Физические характеристики и назначение объекта	Состояние	Цена ($)
А	Одноэтажное кирпичное офисное здание 150 м2	Требуется косметический ремонт	60 000
В	Те же самые, площадь 200 м2	Проведен косметический ремонт	130 000

Рассчитать поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 м2.

Решение:

1) Попр=Ц1/S1-Ц2/S2=60000/150-130000/200=-250

2) V(скоррект цена продажи)=(300000/400-250)*500= 250000

 

Вариант 2.

1. Определить ликвидационную стоимость на основе следующих данных баланса:

Основные средства – 2 500 000; Долгосрочные финансовые вложения – 8000; Нематериальные активы – 20 000; Запасы сырья и материалов – 410 000; Дебиторская задолженность – 800 000; Денежные средства – 50 000.

Долгосрочная задолженность – 1 850 000.

Согласно заключению оценщика – основные средства стоят на 15% дороже, нематериальные активы стоят на 30% дешевле, долгосрочные финансовые вложения стоят на 50% дешевле, 25% запасов сырья и материалов устарело и может быть продано за 60% их балансовой стоимости, 40% дебиторской задолженности не будет собрано.

В целом, ликвидация предприятия займет 11 мес, при этом запасы сырья и материалов – через 1 месяц, нематериальные активы – через 3 месяца, оставшаяся после переоценки дебиторская задолженность – 4 мес. Долгосрочная задолженность предприятия будет погашена через 10 месяцев. Выходные пособия и затраты на ликвидацию (не дисконтируются) составят – 300 000. Ставка дисконтирования 14% при ежемесячном начислении.

Решение:

1) Ставка диск-я за мес=0.14/12=0.0116

2) ОС=2500000*1.15/(1+0.01160)^11=2532449

3) ДФвл=8000*0.5/(1+0.01160)^11=3523.41

4) Запасы=(410000*0.75+410000*0.25*0.6)/(1+0.01160)^1=364768.68

5) НМА=20000*0.7/(1+0.01160)^3=13523.89

6) ДЗ=800000*0.6/(1+0.01160)^4=458359.2

7) ДолгЗ=1850000/(1+0.01160)^10=1648479.4

8) Ликв ст-ть=2532449+3523.41+364768.68+13523.89+458359.2+50000-1648479.4-300000= 1474174.48

 

2. На основе следующих данных рассчитайте методом капитализации дохода рыночную стоимость здания:

· Площадь (полезная) здания 4 000 м2

· Площадь арендуемого земельного участка – 2000 м2

· Ставка арендной платы за землю – 30 $ за м2

· Потери от недозагрузки 800 м2

· Ставка арендной платы за площадь здания – 180 $/м2 в год

· Прочие доходы 30 000 $/год

· Остаточная балансовая стоимость 2 000 000

· Налог на имущество (с баланс) 2%

· Коммунальные платежи 6000 в год

· Резерв на замещение 10000 долл в год

· Коэффициент капитализации 15%

 

Решение:

1) ПВД=4000*180=720000

2) ДВД=720000+30000-800*180=606000

3) ЧОД=606000-30*2000-2000000*0.02-6000-10000=490000

4) Ст-ть=490000/0.15= 3266666.67

 

 

3. Оценивается двухэтажное административное здание с износом 15%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам-аналогам:

Объект-аналог	Процент износа	Цена продажи ($)
А	17%	112 000
В	14%	124 000
С	55% (не учитывается)	63 000

Определить рыночную стоимость двухэтажного административного здания с износом 15%.

Решение:

1) Пизнос1=(100-15)/(100-17)=1.024

2) Пизнос2=(100-15)/(100-14)=0.988

3) V1=1.024*112000=114688

4) V2=0.988*124000=122512

5) Vоб.оц=(114688+122512)/2= 118600

 

4. Определить стоимость земельного участка площадью 0,2 гектара, предоставляемого под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 3 600 000 рублей. Поскольку прогнозируется получение равновеликих доходов, то возмещение инвестиций в здание рассчитывается по методу Ринга. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

· В течение суток с одной колонки продается в 360 литров бензина

· Средневзвешенный доход от продажи одного литра составляет 1 рубль 40 копеек

· С учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Решение:

1) Нринга=100/20=5%.

2) Коэф=20+5=25%

3) ЧОДзд=3600000*0.25=900000

4) ЧОДазс 360*6*350*1.4=1058400

5) Ст-ть земельного участка=(1058400-900000)/0.2= 792000

 

 

6. Оценить торговый дом методом дисконтирования денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока: 1 год – 150 000 $, 2 год – 180 000 $, 3 год – 200 000 $. Стоимость реверсии – 3 000 000 $. Данные для расчета ставки дисконтирования. Ставка доходности ОВВЗ – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 9%, премия за риск инвестиций в оцениваемый объект – 3%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%, типичный срок экспозиции – 4 месяца.

 

Решение:

1) Премия за низкую ликвидность=6%*4/12=2%

2) Ставка дисконтирования=6+2+3+1=12

3) 150000/(1+0.12)^0.5=141736.68

4) 180000/(1+0.12)^1.5=151860.73

5) 200000/(1+0.12)^(2.5)=150655.48

6) 3000000/(1+0.12)^(3)=2135340.7

7) Стоимость: 141736.68+151860.73+150655.48+2135340.7= 2579593.6

 

 

Вариант 3.

1. Проведите оценку ликвидационной стоимости предприятия, используя данные:

· Основные средства 5500

· Запасы сырья и материалов 600

· Дебиторская задолженность 1200

· Денежные средства 500

· Кредиторская Задолженность 2650

 

Согласно заключению оценщика, основные средства стоят на 30% дороже 60% запасов сырья и материалов устарело и может быть продано за 50% балансовой стоимости, 25% дебиторской задолженности не будет собрано.

Основные средства будут ликвидированы через 10 месяцев, запасы – через 1 месяц, дебиторская задолженность будет получена через 3 месяца, кредиторская задолженность будет погашена через 6 месяцев.

Выходные пособия и прочие затраты на ликвидацию составят 1 300 (не дисконтируются). Ставка дисконтирования – 12% при ежемесячном начислении.

 

Решение:

1) Ставка рефин-я в месс=0.12/12=0.01

2) ОС=5500*1.3/(1+0.01)^(10)=6472.8

3) Запасы=(600*0.4+600*0.6*0.5)/(1+0.01)^(1)=415.84

4) ДЗ=1200*0.75/(1.01)^(3)=873.53

5) КЗ=2650/(1.01)^(6)=2496.42

6) Рыночная стоимость=6472.8+415.84+873.53+500-2496.42= 5765.75

 

2. Определить стоимость склада методом дисконтирования денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока: 1 год – 60 000 $, 2 год – 65 000 $, 3 год – 68 000 $, 4 год – 70 000, 5 год – 72 000. Арендная плата выплачивается в начале года. Ожидается, что после пятого года арендная плата будет расти на 4% в год. Ставка дисконтирования для арендных платежей 20%. Стоимость склада в послепрогнозный период рассчитывается методом капитализации дохода первого года послепрогнозного периода. Коэффициент капитализации 18%.

Решение:

1) 60000+65000/(1+0.2)+68000/(1+0.2)^2+70000/(1+0.2)^3+72000/(1+0.2)^4+72000*(1+0.04)/0.18/(1+0.18)^5= 403801.44

 

3. На основе следующих данных рассчитайте методом капитализации дохода рыночную стоимость здания:

· Площадь (полезная) здания 3 000 м2

· Потери от недозагрузки 600 м2

· Ставка арендной платы за площадь здания – 160 $/м2 в год

· Кроме помещений, сдаваемых в аренду, одно помещение оборудовано под зал игровых автоматов и приносит доход 18 000 $ в год

· Прочие доходы 30 000 $/год

· Остаточная балансовая стоимость 1 800 000

· Налог на имущество (с баланс) 2%

· Коммунальные платежи 5000 в год

· Резерв на замещение 14000 долл в год

· Коэффициент капитализации 12%

Решение:

1) ЧОД=3000*160-600*160+18000+30000-1800000*0.02-5000-1400=389600

2) Рын ст-ть=389600/0,12= 3246666,67

 

4. Оценивается одноэтажное административно-бытовое здание с износом 30 %. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам-аналогам:

Объект-аналог	Процент износа	Цена продажи ($)
А	25%	78 400
В	85%	25 680
С	35%	68 600

Рассчитать процентную поправку на износ и рыночную стоимость одноэтажного административно-бытового здания

 

Решение:

1) Пизнос1=(100-30)/(100-25)=0,933

2) Пизнос2=(100-30)/(100-35)=1,077

3) V1=0,933*78400=73147,2

4) V2=1,077*68600=73882,2

5) Vоб.оц=(73147,2+73882,2)/2= 73514,7

 

 

5. Определить стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин. Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. рублей, а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн рублей. По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для земельного участка – 12%.

Решение:

1) Стоимость зданий и сооруж=150*120000=18000000

2) 18000000*0,15=2700000

3) ЧОДземли=3000000-2700000=300000

4) Стоимость земельного участка=300000/0,12= 2500000

5) 20	Основной элемент модели оценки долгосрочных активов является А) кумулятивный подход; Б) бета-коэффициент В) роялти;
	Определить стоимость собственного капитала, если стоимость внеоборотных активов равна 1000 д.е., текущих активов 200 д.е., текущие обязательства 150 д.е., долгосрочные обязательства 400 д.е. А) 650 Б) 600 В) 850

 

 

Формулы:

При равно возрастающем доходе ставка капитализации определяется по формуле: R=(r-g)/(1+g)

 

ЗАДАЧИ:

АО «Т» придерживается политики выплаты стабильного диви­денда (3 ден. ед. на акцию) при требуемой доходности 12%. Найти сегодняшнюю ценность акции. - 25 ден. ед.

АО «Теремок» анализирует два варианта вложения капитала По первому варианту при капиталовложениях 860 тыс. руб. прибыль составит 370 тыс. руб. По второму варианту при капиталовложени­ях 1080 тыс. руб. прибыль составит 440 тыс. руб. Какой вариант вы бы посоветовали выбрать фирме? первый вариант;

Бизнес в первый год приносит собственнику чистый доход в размере 100 млн. тенге, во второй год – 200, и начиная с третьего года темп роста чистого дохода ежегодно увеличивается на 2%. Определить стоимость бизнеса, если его доходность равна 25%. - 775,65 млн. тенге

Валовой доход, получаемый в результате использования изобретения равен 200 млн. тенге, рентабельность бизнеса 20%, роялти 3%. Определить стоимость права владения патентом в течение 10 лет. - 25,15 млн. тенге

Валовой доход, получаемый в результате использования изобретения равен 100 млн. тенге, рентабельность бизнеса 25%, роялти 5%. Определить стоимость права владения патентом в течение 10 лет - 17,85 млн. тенге

Владелец бизнеса надеется удвоить свой капитал через 6 лет. Какая ставка доходности у его бизнеса? 12%

Вы являетесь держателем облигации, приносящей неизменный еже­годный доход в размере $ 100 на протяжении 5 лет. Текущая процент­ная ставка составляет 9%. Рассчитайте текущую стоимость облига­ции.- 389

За истекший год дивиденд составил 100 тенге на акцию, темп прироста дивиденда равен 5%, ставка дисконтирования составляет 25%. Определить курсовую стоимость акции. - 500

Задача: Текущий ремонт здания, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10 000 $. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения – 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения - 2500 $

Инвестор приобретает бизнес за $75.000, рассчитывая на увеличение его стоимости. За какую сумму он должен продать объект через пять лет, чтобы получить такой же доход на вложенные средства, как в случае если бы эти средства были помещены в банк под 11 % годовых? ~ 126.38

Инвестор продал акцию со скидкой 15% по сравнению с первона­чальной ценой продажи. При этом размер дохода на акцию составил 6%. Какова была бы доходность акции, если бы он продал ее по первоначальной цене продажи?- 5,1%

Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать 5 лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350 млн. тенге. Требуемый доход на инвестиции – 20%. не меньше 1 046 млн. тенге

Компания АЛ имеет коэффициент «Цена/Прибыль», равный 7,5; компания ВВ - 6,0. Какая из компаний признается фондовым рынком более перспективной: компания ВВ;

Кредит в $1 млн, предполагающий ежегодную выплату $155 820, выдан под 9% годовых. Определить срок, на который выдан кредит. - 10

Материальный активы предприятия равны 1000 млн. тенге, чистый годовой доход 150 млн. тенге. Определить стоимость нематериальных активов, если их рентабельность равна 20%, а рентабельность материальных активов 10% - 250 млн. тенге

Найти величину собственного оборотного капитала если известно, что стоимость запасов 100 д.е., дебиторской задолженности 200 д.е., а кредиторской 180 д.е. - 120 д.е.

Найти сегодняшнюю ценность краткосрочной акции, если диви­денд на данную акцию ожидается в размере 2 ден. ед., инвестор рас­считывает реализовать акцию через год за 20 ден. ед. Требуемая доходность 12%. - 16,66 ден. ед.

Определите сегодняшнюю ценность привилегированной акции, если дивиденд по ней составляет 4,5%, а номинальная ценность 100 тыс. тенге и требуемая доходность 9%. - 50 тыс. тенге

Определить внутреннюю ставку бизнес-проекта, если инвестиции в первый год равны 200 млн. тенге, а ежегодный чистый доход в течение трех лет 100 млн. тенге - 23,38%

Определить размер убытков владельца товарного знака, стоимость которого 10000 тыс. тенге, срок действия 10 лет, если им незаконно пользовалась другая фирма в течение 6 месяцев, а доходность владельца товарного знака 20%. - 1192,6 тыс. тенге

Определить размер убытков владельца товарного знака, стоимость которого 15000 тыс. тенге, срок действия 10 лет, если им незаконно пользовалась другая фирма в течение 7 месяцев, а доходность владельца товарного знака 20% - 2087 тыс. тенге

Определить средневзвешенную стоимость капитала, если стоимость обыкновенных акций равна 1,9 млн. тенге при доходности 16%, предприятие разместило облигации доходностью 8% на сумму 0,6 млн. тенге и взяло кредит в сумме 0,5 млн. тепнге под 10%. - 13,4%

Определить стоимость гудвилла, если стоимость активов предприятия равна 500 млн. тенге, а его приобрел инвестор за 600 млн. тенге. - 100 млн. тенге

Определить стоимость гудвилла, если стоимость активов предприятия равна 100 млн. тенге, а его приобрел инвестор за 120 млн. тенге - 20 млн. тенге

Оценить стоимость торговой марки в розничной торговле, если материальные активы стоят 100 млн. тенге, а доля стоимости товарного знака для этих предприятий составляет 20%. - 25 млн. тенге

Оценить стоимость торговой марки в розничной торговле, если материальные активы стоят 50 млн. тенге, а доля стоимости товарного знака для этих предприятий составляет 15%- 8,82 млн. тенге

Рассчитать ставку дисконта для собственного капитала, если безрисковая ставка равна 7%, бета коэффициент равен 2, общерыночный риск 5%, риск на размер компании 4% и специфический риск 1% - 22%

Рассчитать с помощью метода Гордона стоимость реверсии, если доход последнего расчетного года равен 1000 долл., ставка дисконта 15%, постпрогнозный период бесконечный с ежегодным темпом прироста 2% - 7846,2

Рассчитать с помощью метода Инвуда стоимость реверсии, если доход последнего расчетного года равен 1000 долл., ставка дисконта 15%, продолжительность постпрогнозного периода 10 лет - 5018,8

Рассчитать точку безубыточности бизнеса (количество продаж при котором доход равен нулю), если известно, что цена его продукции равна 20 д.е., себестоимость единицы продукции 15 д.е., а условно постоянные издержки 500 - 100 ед.

Рыночная стоимость акции в настоящий момент стоит 1000 тенге, текущий дивиденд равен 50 тенге, постоянный рост дивидендов 7%. Определить доходность собственного капитала. - 12%

Стоимость материальных активов предприятия 100 млн. тенге. Среднеотраслевая рентабельность материальных активов – 10%. Рентабельность нематериальных активов – 15%. Фактический чистый годовой доход 15 млн. тенге. Определить величину гудвилла - 33 млн. тенге

Стоимость материальных активов предприятия 1000 млн. тенге. Среднеотраслевая рентабельность материальных активов – 5%. Рентабельность нематериальных активов – 10%. Фактический чистый годовой доход 70 млн. тенге. Определить величину гудвилла. - 200 млн. тенге

Стоимость товарного знака по оптимистическому сценарию равна 200 млн. тенге, пессимистическому – 140 млн. тенге и по оптимистическому 165 млн. тенге, Определить наиболее вероятную величину стоимости товарного знака - 166,7 млн. тенге

Стоимость товарного знака по оптимистическому сценарию равна 500 млн. тенге, пессимистическому – 300 млн. тенге и по оптимистическому 560 млн. тенге, Определить наиболее вероятную величину стоимости товарного знака - 440 млн. тенге

Торговый центр, имеющий 500 кв. м. общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате 10 д.е. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3. Определить величину износа (потери стоимости). - 360 д.е.

Фактический чистый операционный доход предприятия равен 100 млн. тенге. Стоимость материальных активов торгового предприятия равна 800 млн. тенге. Найти стоимость товарного знака, если коэффициент капитализации материальных активов равен 5%, а нематериальных 10% - 600 млн. тенге

Фактический чистый операционный доход предприятия равен 120 млн. тенге. Стоимость материальных активов торгового предприятия равна 1000 млн. тенге. Найти стоимость товарного знака если коэффициент капитализации материальных активов равен 8%, а нематериальных 15% - 266,7 млн. тенге

Чему равен показатель оборачиваемости активов, если стоимость активов равна 5 000 д.е., текущих активов 1 000 д.е. и чистый объем продаж 750 д.е. - 0,15

Чему равен показатель текущей ликвидности, если стоимость текущих активов равна 1000 д.е., текущих обязательств 300 д.е. и долгосрочных обязательств 400 д.е. - 3,3

 

Спиртовое оборудование общей мощностью производства 75 л/ч стоит $35000. Подобное оборудование имеет мощность 100 л/ч, Коэффициент Чилтона равен 0,7. Какова оценка данного оборудования? $42808

Определите тренд при следующих условиях: историческая себестоимость оборудования в 1993г. $ 10300, текущая себестоимость аналога в 1998г. $12500. - увеличение цены на 21,4%

Имеются данные по уровню цен за три года: 9000, 9500, 10200. Как можно оценить их для двух последующих годов? 10767 и 11377

Определить физический износ трактора, если известно, что эффективный возраст равен 4500 мото-час, а нормативный срок службы равен 10 000 мото-час. - 0,55

Определить стоимость сушильной камеры емкостью 10 куб м с системой автоматики. Если аналогемкостью 8 куб м стоит $ 9 600, а 12 куб м - $ 10 400. Автоматика стоит $ 500 - $10500

Определить коэффициент функционального износа телеграфного аппарата производительностью 750 телеграмм в смену, если более современный аналог передает 1000 телеграмм в смену, коэффициентеЧилтона 0,7 и физическом износе 30% - 0,079

Определить экономический износа телеграфного аппарата производительностью 6500 телеграмм в месяц, в связи со снижением объема телеграмм до 1200 шт в месяц в результате организации "электронной почты". Коэф. Чилтона 0,7 - 0,69

Сколько стоит машина, если полная стоимость замещения сегодня составляет 1200 долл., эффективны возраст 2 года, экономический срок службы 20 лет - 10800

Оборудование стоимостью 200 000 долл приобретается по лизингу, Срок лизинга 10 лет, годовая процентная ставка 20%. Выплата производится равными частями 2 раза в год. Рассчитать сумму платежа по лизингу. - ~23492

Требуется определить коэффициент физического износа трансформатора. Нормативный срок службы которого составляет – 10 лет. Эксперты назначили остающийся срок службы 2 года. - 0,8

<