Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия

3.Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 м², требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 400 м², в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан за 300000 долл. Имеются также следующие данные по парным продажам

Объект	Физические характеристики и назначение объекта	Состояние	Цена (долл.)
А	Одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 150 м2	Требуется косметический ремонт
С	Те же самые, площадью 200 м2	Проведен косметический ремонт

Рассчитать поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 м².

Решение:

Попр р=60 000/150 – 130 000/200= 400 – 650 = -250

V=(300 000/400) -250)*500= 250 000

 

4. Площадь объекта 15 000 м.кв. В данном районе коэффициент недоиспользования составляет 12 %. Ставка арендной платы 1500 д.е. за м.кв. в месяц. Операционные расходы составляют 25 % от действительного валового дохода. Определить рыночную стоимость объекта, если аналогичный объект был недавно продан за 250 000 д.е., а его чистый операционный доход составлял 50 000 д.е.

Решение:

1)ПВД=15000*1500=22500000

2)ДВД=22500 000-22 500 000*0,12=19 800 000

????????????????????

 

5. В течение первых 5 лет гостиница будет ежегодно приносить 5000 долл. арендной платы, в течение следующих 10 лет - ежегодно по 15000 долл. Арендная плата должна выплачиваться в начале каждого года. По истечении строка аренды гостиница может быть продана за 7 млн. дол. Какова текущая стоимость доходов владельца гостиницы при 12 %-ой годовой ставке дохода?

Решение:

5000+5000PVA12% 4+ 15000(PVA12%14-PVA12%4)+7млнPV12%15= посчитать

 

6. Торговая недвижимость стоимостью 10 000 000 д.е. куплена с привлечением ипотечного кредита. Коэффициент задолженности – 50%. Кредит предоставлен на 20 лет под 10 % годовых при ежегодных платежах. При 100 %-й загрузке здания потенциальный валовой доход составит 3 000 000 д.е. в год. В данном районе коэффициент недоиспользования 10%. Общие операционные расходы составляют 600 000 д.е. Рассчитайте чистый операционный доход владельца недвижимости, ежегодную ипотечную постоянную и ставку дохода на собственный капитал.

Решение:

1)ПВД=3 000 000

ДВД=3 000 000 – 3 000 000*0,1=2 700 000

ЧОД=2700 000-600 000= 2 100 000

2)ипотечн пост=1/FVA10%20= 0,11746

3)сумма ип кредита=10 000 000*0,5=5 000 000

Сумма задействованного СК=10кк-5кк=5кк

Год сумма затрат связанных с обслуживанием кредита=сумма ип кредита*0,11746=587300

Ден поступления до уплаты налога=чод-затраты на обсл долга=21 000 00-587300=151270

Ставка дох на СК=ден поступл до упалты налога/ сумма задейств в проекте СК=1512700/5 000 000= 30,25%

 

7. Определить максимальную стоимость офисного задания, которое можно будет купить через 4 года, если каждый квартал вносить на счет в банк но 6 тыс. ден. ед. Проценты начисляются ежеквартально из расчета 24% годовых.

Решение: 6000 FVA6%16= 154035,18

 

8. Офисное здание стоимостью 15 млн. рублей куплено с помощью ипотечного кредита. Доля заемных средств составляет 75 %; кредит предоставлен на 30 лет под 12 % годовых при ежемесячных платежах. Величина чистого операционного дохода составляет 1,5 млн. руб. Рассчитайте ежегодную ипотечную постоянную и ставку дохода на собственный капитал.

Решение:

1)ип пост=1/PVA12%30=0,01029*12мес=0,12248

2)сумма ип кр=15млн*0,75=11,25

Сумма СК=3,75

Дох-ть ск= доход/ск

Год платеж=11 250 000*1/PVA12%30 *12m

Дох-ть=1,5/???????????????????????????

 

9. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка. Земельный участок оценивается в 90 млн. рублей. Соответствующая ставка дохода на инвестиции определена в 15 %. Чистый операционный доход, полученный от данного объекта, составляет 60 млн. рублей. Норма возмещения капитала исчисляется по методу Ринга (прямолинейному методу), а срок экономической жизни здания составляет 25 лет.

Решение:

1)ЧОД зем=ст-ть зем*ст капит=90*0,15=13,5

2)ЧОДзд=60-13,5=46,5

3)Норма возм кап по Рингу=100/25=4%

4)Ст-ть здания=46,5/(0,15+0,04)=244,7

5)Рын стоимость объекта = 90+244,7= 334,7

 

10. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка. Стоимость земельного участка составляет 35 млн. рублей. Соответствующая ставка дохода на инвестиции - 12%. Чистый операционный доход, полученный от данного объекта, составляет 60 млн. рублей. Норма возмещения капитала рассчитывается по методу Инвуда (аннуитетному методу), а срок экономической жизни здания равен 30 годам.

Решение:

1)ЧОД зем=35*0,12=4,2

2)ЧОД зд=60-4,2=55,8

3)Норма возм по инвуду=1/FVA12% 30=0,00414

4)Ст зд=55,8/0,12+0,00414=449,5

5)ст-ть объекта=449,5+35= 484,5

 

 

11.Оценивается двухэтажное административное здание с износом в 14%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам-аналогам:

Объект-аналог	Процент износа	Цена продажи (ден. ед.)
А	16%
В	13%
С	60%

Определить рыночную стоимость здания.

????????????????????

 

 

12. Оценить офисную недвижимость с действительным валовым доходом 60 тыс.д.е. на основании базы данных.

№ п/п	Объект	Величина дохода, тыс.д.е.	Вид дохода	Цена, тыс. д.е
	офис		ДВД
	офис		ПВД

Решение:

ВРМ валовый рентный мультипликатор

ВРМ1=650/50=10

65/650=0,1??????????????????????????