Принципы и подходы к оценке стоимости бизнеса. Основные недостатки подходов.

Существуют следующие виды принципов оценки:

1) принципы пользователя;

2) принципы, связанные с оценкой отдельных видов имущества;

3) принципы, связанные с внешней средой.

Принципы пользователя включают в себя:

1) принцип полезности – любой объект обладает стоимостью только в том случае, если имеет полезность для владельца (получение дохода и тому подобное);

2) принцип замещения – разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем наименьшая цена, за другой объект с такой же полезностью;

3) принцип ожидания – стоимость объекта определяется ожидаемой пользой, которую получит владелец объекта в будущем.

Принципы, связанные с оценкой отдельных объектов, включают в себя:

1) принцип остаточной продуктивности земельного участка – стоимость земельного участка определяется как остаточный доход после оплаты всех расходов на труд, капитал и управление;

2) принцип вклада – стоимость объекта увеличивается на величину любых улучшений или дополнений, повышающих полезность;

3) принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи – по мере добавления одного из ресурсов доход будет сначала увеличиваться более высокими темпами, а затем все более замедленными;

4) принцип сбалансированности компании – для любого вида производства существует оптимальное сочетание факторов, при котором достигается максимальная прибыль;

5) принцип оптимального размера предприятия;

6) принцип экономического разделения и соединения прав собственности – любые объекты должны быть объединены или разделены таким образом, чтобы общая совокупная стоимость этих объектов была максимальной.

Принципы, связанные с рыночной (внешней) средой, включают в себя:

1) принцип зависимости – стоимость любого объекта зависит от большого числа факторов;

2) принцип соответствия стандартам;

3) принцип спроса и предложения;

4) принцип изменений – так как ситуация на рынке постоянно меняется, то стоимость объекта всегда определяется на какую-то дату;

5) принцип конкуренции – предприятия, работающие в монополизированных отраслях, приносят более высокую прибыль и имеют более высокую стоимость. По мере увеличения конкуренции в этих отраслях стоимость объектов будет снижаться.

Существуют следующие подходы к оценке бизнеса:

1) доходный;

2) сравнительный (рыночный);

3) затратный (имущественный).

Доходный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта. Доходный подход включает следующие основные методы:

- метод дисконтированного денежного дохода;

- метод капитализации прибыли.

Доходный подход применяется при соблюдении следующих условий:

- имеется информация, позволяющая достоверно спрогнозировать будущие доходы;

- имеется информация, позволяющая достоверно спрогнозировать будущие расходы.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта с объектами-аналогами.

Объектом-аналогом может выступать объект, сходный с оцениваемым объектом по всем основным характеристикам, влияющим на стоимость.

В рамках сравнительного подхода используются следующие методы:

- метод рынка капитала;

- метод продаж;

- метод отраслевой специфики.

Для использования сравнительного подхода необходима следующая информация:

- информация о цене продажи объектов-аналогов;

- информация о характеристиках оцениваемого объекта и объектов-аналогов.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта с учетом износа и устаревания. В рамках этого подхода могут оцениваться следующие виды затрат:

- затраты на воспроизводство – это затраты на создание точной копии объекта;

- затраты на замещение – это затраты на создание аналогичного объекта с такой же полезностью, но с использованием современных материалов и технологий.

В рамках затратного подхода могут использоваться следующие методы:

- метод накопления активов;

- метод избыточных прибылей.

Для использования затратного подхода необходимо соблюдение следующих условий:

- существует возможность заменить оцениваемый объект на другой;

- существует возможность учесть износ и все виды устаревания.

Оценщик по возможности должен использовать все три подхода и затем проводить согласование полученных результатов оценки.

4. Метод компаний аналогов сравнительного подходов. Основные этапы, недостатки, требования к исходной информации.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: · находятся в родственных отношениях; · являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; · имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; · сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; · занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; - инвестиционной мотивации, которая определяется: · аналогичными мотивами инвесторов; · аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; · степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок: 1. Поправка на условия финансирования. 2. Поправка на особые условия продаж. 3. Поправка на время продажи. 4. Поправка на местоположение. 5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

5. Метод отраслевых коэффициентов (сравнительный подход) в оценке стоимости бизнеса. Алгоритм расчета, ограничения метода. Особенности реализации метода для российских компаний.