Особенности договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Данный договор — консенсуальный, возмездный и взаимный.

Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, относящийся к объектам недвижимости и включающий права пользования природными ресурсами, основными и оборотными средствами, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, а также права требования и долги.

Особый характер предмета договора указывает на некоторые сходства с элементами других договоров, в частности:

§ договора аренды по передаче непотребляемых вещей;

§ договора займа (осуществляется передача сырья, материалов, денежных средств, т. е. вещей с родовыми признаками);

§ договора цессии и перевода долга (на арендатора переходят долги и права требования арендодателя);

§ договора коммерческой концессии (арендатору предоставляется комплекс исключительных прав: право на товарный знак, знак обслуживания, секрет производства (ноу-хау), коммерческое обозначение).

Все это позволяет говорить о данном договоре как о смешанном, включающем элементы разных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предусмотрен в ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Существенными условиями договора являются его предмет и цена (арендная плата). Отсутствие арендной платы позволяет считать договор аренды предприятия незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Содержание договора составляют права и обязанности сторон.

Арендодатель обязан:

§ предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, порядок передачи регламентирован в ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия оформляется передаточным актом. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, также является обязанностью арендодателя (ст. 659 ГК РФ);

§ возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения на их производство со стороны арендодателя (п. 1 ст. 662 ГК РФ).

Арендатор обязан:

§ в течение всего срока договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ);

§ вносить арендную плату в соответствии с договором;

§ после прекращения договора аренды предприятия вернуть предприятие как имущественный комплекс. Порядок возврата аналогичен порядку передачи во временное владение и пользование арендатору. Расходы на подготовку предприятия к передаче, представление и подписание передаточного акта несет арендатор.

 

48. Договор финансовой аренды (лизинга)

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В данном случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договор лизинга является двусторонне-обязывающий, взаимный, консенсуальный, возмездный, срочный.

Закон называет такие основные виды лизинга, как финансовый и оперативный. При финансовом лизинге лизингодатель приобретает указанный лизингополучателем предмет лизинга у определенного продавца. Оперативный лизинг предполагает, что лизингополучатель на свой страх и риск закупает имущество и передает его в качестве предмета лизинга лизингополучателю.

При финансовом лизинге лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга или свои интересы, вытекающие из договора. При осуществлении оперативного лизинга уступка прав лизингополучателем не допускается.

Лизингодатель (арендодатель) – физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Лизингополучатель (арендатор), – физическое или юридическое лицо, которое, в соответствии с договором лизинга, обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определённых условиях во временное владение и пользование.

Лизингополучатель владеет и пользуется предметом лизинга в предпринимательских целях.

Продавец (поставщик) – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает ему в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Закон выделяет следующие формы лизинга: внутренний и международный. При внутреннем лизинге лизингодатель, лизингополучатель и продавец являются резидентами РФ. Лизинг носит международный характер, если одна из сторон договора лизинга является нерезидентом РФ.

Форма договора лизинга независимо от срока – письменная. В названии договора лизинга определяются его форма, тип и вид.

Предметом договора лизинга являются непотребляемые движимые и недвижимые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки, прочие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Участники лизинговой сделки должны точно описать предмет лизинга, определить место и порядок его передачи.

Срок договора лизинга служит основанием выделения следующих трех типов лизинга. Долгосрочный лизинг – осуществляется в течение трех и более лет; среднесрочный лизинг – в течение от полутора до трех лет; краткосрочный лизинг – в течение менее полутора лет.

При финансовом лизинге срок владения и пользования имуществом соизмерим по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его. По окончании лизингового договора лизингодатель через лизинговые платежи возмещает инвестиционные затраты и получает доход.

Срок, на который имущество передается в оперативный лизинг, меньше срока его службы. По истечении срока действия договора лизинга и при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором, предмет лизинга возвращается лизингодателю.

Общая сумма договора лизинга – сумма, которую лизингодатель должен получить от лизингополучателя в ходе реализации инвестиции. Она включает в себя общую сумму возмещения инвестиционных затрат и вознаграждение (доход) лизингодателя. Под инвестиционными затратами понимаются расходы и затраты (издержки) лизингодателя, связанные с приобретением и использованием предмета лизинга лизингополучателем. Инвестиционные затраты (издержки) должны быть обоснованны.

Вознаграждение лизингодателя (доход) – денежная сумма, определяемая договором лизинга, сверх возмещения инвестиционных затрат (издержек).

Взаиморасчеты лизингодателя и лизингополучателя производятся в форме лизинговых платежей. Их размер, способ осуществления и периодичность определяются договором лизинга.

Договор лизинга, должен содержать следующие существенные положения: о передаваемых лизингополучателю правомочиях собственника; перечень, объем и стоимость дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем; обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и имущественному расчету, а также процедура изъятия (возврата) предмета лизинга.

В императивной форме законодательство определяет следующие основные права и обязанности участников лизинга. Лизингодатель обязан:

1) купить имущество (при финансовом лизинге указанное лизингополучателем имущество приобретается у определенного им продавца; оперативный. лизинг предполагает, что выбор продавца и имущества осуществляет лизингодатель);

2) уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу. Оформление лизинга как трехсторонней сделки снимает с арендодателя эту обязанность;

3) предоставить имущество во временное владение и пользование лизингополучателю.

По отношению к арендодателю арендатор обязан:

1) использовать лизинговое имущество только в предпринимательских целях, в соответствии с его назначением и требованиями договора лизинга;

2) в порядке и сроки, установленные договором, производить лизинговые платежи.

При финансовом лизинге арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами продавца.

Досрочное расторжение лизингодателем договора лизинга возможно в бесспорном порядке в случаях установленных законом и договором лизинга.

Лизингодатель имеет право бесспорного взыскания денежных сумм и бесспорного изъятия предмета лизинга в следующих случаях:

а) если условия пользования предметом лизинга лизингополучателем не соответствуют условиям договора лизинга или назначению предмета лизинга;

б) если лизингополучатель осуществляет сублизинг без согласия лизингодателя;

в) если лизингополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии, что ухудшает его потребительские качества;

г) если лизингополучатель более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа не вносит плату за пользование предметом лизинга. Исполнение лизингополучателем обязательств в бесспорном порядке не лишает его права на обращение в суд в целях удовлетворения его законных имущественных интересов.

Расторжение договора лизинга лизингополучателем происходит по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самими договором лизинга, а также по решению суда. По инициативе арендатора договор лизинга может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда:

а) имущество, являющееся предметом договора лизинга, по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, не передано арендатору в указанный в договоре срок, а если он не указан, то в разумный срок;

б) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ремонт имущества в установленный договором лизинга срок, а если такой срок не указан, то в разумный срок.

Арендатор не вправе расторгать договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

Договор подряда и его виды.

Общие положения о подряде. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Сторонами договора являются заказчик и подрядчик, в их качестве могут выступать как граждане, так и организации.

Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей субподрядчиков, при этом он становится генеральным подрядчиком, который несет ответственность перед заказчиком за ненадлежащее исполнение обязательств по договору субподрядчиком и перед субподрядчиком - за ненадлежащее исполнение договора заказчиком.

Заказчик вправе с согласия генподрядчика заключать договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. Законом или договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика выполнить работу лично. На стороне подрядчика могут одновременно выступать несколько лиц.

Объектом договора является выполнение определенной работы. Договор подряда заключается на изготовление или переработку вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

Цена работы или способ ее определения указываются в договоре. В случае ее отсутствия она определяется посредством составления сметы. При выполнении подрядных работ в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, она имеет силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. При определении цены в нее включается возмещение издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

В договоре предусматриваются начальный и конечный моменты выполнения работы. По соглашению могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы. За просрочку сроков выполнения работ подрядчик несет ответственность, в том числе и за просрочку промежуточных сроков.

Порядок выполнения работы определяет, каким образом будет производиться работа. Работа выполняется из материалов подрядчика его силами и средствами, возможно выполнение подряда из материалов заказчика. Подрядчик отвечает за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования.

Особенностью договора подряда является то, что подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком.

Виды договора подряда.

Договор бытового подряда. Договор бытового подряда - вид договора подряда, в силу которого одна сторона (подрядчик), осуществляющая предпринимательскую деятельность в сфере оказания бытовых услуг, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить эту работу.

Особенности договора бытового подряда:

1) регулируется не только нормами ГК РФ, но и Законом РФ «О защите прав потребителей», где: а) урегулированы сроки выполнения работы, которые стороны могут лишь уменьшить; б) предусмотрена законная неустойка при просрочке выполнения работы; в) установлен более короткий срок, общий срок предъявления требований о качестве - 6 месяцев (здания и сооружения - 2 года) и указаны сроки для устранения недостатков - 20 дней, если более короткий срок не установлен в договоре;

2) заключается для удовлетворения бытовых и иных личных потребностей. Заказчик пользуется правами покупателя;

3) является публичным договором. Публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг, которые такая организация должна по характеру своей деятельности осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратился. Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами;

4) для заказчика предусмотрены дополнительные гарантии;

5) предусмотрены более широкие возможности компенсации заказчику последствий обнаруженных недостатков;

6) при уклонении заказчика от принятия работы подрядчик вправе по истечении 2 месяцев после предупреждения заказчика продать результат работы, тогда как в общем порядке - по истечении 1 месяца и последующего двукратного предупреждения.

Договор строительного подряда. Договор строительного подряда - соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Заказчиками могут быть любые физические и юридические лица. Подрядчиками могут быть строительные, строймонтажные организации, индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность.

Предметом договора строительного подряда является результат выполненных работ по строительству, реконструкции, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Цена и срок, существенные условия договора строительного подряда.

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ - это соглашение, по которому подрядчик-проектировщик, изыскатель обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Изыскательские работы - составная начальная стадия проектирования. Изыскания проводятся с целью технико-экономического обоснования выбора района и конкретного места строительства, комплексного изучения природных условий района, возможностей использования местных строительных материалов, источников водоснабжения, транспортного сообщения и т. д.

Особенность таких договоров состоит в том, что результат работы воплощается в определенных документах. Связь со строительным подрядом проявляется в том, что в начале строительства проводятся изыскательские работы, результат которых является основой технико-экономического обоснования строительства, необходим для составления проекта.

Стороны договора: исполнитель (подрядчик) и заказчик. В качестве заказчика может выступать любое физическое или юридическое лицо. В качестве подрядчика выступает специальная проектная организация, индивидуальный предприниматель, имеющий лицензию на эти работы.

Существенные условия: стороны, их права и обязанности, предмет, цена работ, сроки их выполнения, порядок сдачи и приемки.

Предметом является выполнение изыскательских и проектных работ и их результат в виде документации, проект строительства. Изыскательские работы завершаются передачей результатов инженерно-геологических, топографо-геодезических, инженерно-экологических и других работ.

Подрядные работы для государственных нужд. По государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд (государственный контракт) подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы и передать их государственному заказчику, а государственный заказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату. Данные работы предназначены для удовлетворения потребностей РФ и ее субъектов и финансируются за счет средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников.

Виды работ: строительные, проектные, другие, связанные со строительством и ремонтом объектов работы.

Стороны: государственный заказчик и подрядчик.

Заказчиком может выступать государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, имеющая право распоряжаться такими ресурсами. Государственные заказчики обеспечиваются финансовыми ресурсами в объеме, установленном соответствующими бюджетами. Цель заказов - реализация федеральных и межгосударственных целевых программ (развитие сети транспорта, строительство крупных объектов).

Подрядчиком по государственному контракту может быть любое юридическое или физическое лицо, имеющее статус предпринимателя и необходимую лицензию на выполнение соответствующего вида работ. Выбор конкретного подрядчика производится на конкурсной основе путем подрядных торгов.

Предмет договора - это результат строительных, проектных, изыскательских и иных связанных со строительством и ремонтом работ. В контракте конкретно определяются объем и виды предстоящих работ.

Существенные условия договора: 1) цена. В договоре должны быть конкретно оговорены стоимость предстоящей работы, а также размер и порядок финансирования и оплаты работ; 2) срок. В контракте в обязательном порядке должны быть определены сроки начала и окончания работ, а по желанию сторон - и другие сроки; 3) условие о способах, обеспечивающих исполнение сторонами их обязательств.

Государственный контракт заключается в письменной форме в виде отдельного документа и подписывается сторонами. Он заключается после обязательного предварительного проведения подрядных торгов.

Договор на выполнение НИОКР и технологических работ. Согласнодоговору на выполнение научно-исследовательских работ исполнитель обязуется провести обусловленные техническим заданием заказчика научные исследования, а по договору на выполнение опытно-конструкторских и технологических работ - разработать образец нового изделия, конструкторскую документацию на него или новую технологию, а заказчик обязуется принять работу и оплатить ее. Такие договоры являются самостоятельным видом договоров, и они - консенсуальные, возмездные, двусторонне-обязывающие.

Особенность этих договоров в том, что риск случайной невозможности исполнения договоров на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ несет заказчик.

Стороны договора: исполнитель - научно-исследовательские, конструкторские и технологические организации, и заказчик - в его качестве могут быть любые граждане и организации.

Предметом договоров являются научно-технические исследования, представляющие собой продукт интеллектуальной деятельности.

Договор заключается в письменной форме посредством составления и подписания одного документа.

Цена определяется по соглашению сторон.