Анализ существующих аналогов

Во многих мировых столицах процесс реконструкции промышленных сооружений идет уже не одно десятилетие. В России, хотя о реконструкции впервые заговорили еще в советское время, на практике первые проекты появились не более 10 лет назад. Рассмотрим наиболее удачные примеры проектов по реконструкции.

Sapņu fabrika. В результате реконструкции построенной в 1911 году стеклофабрики стала центром культуры и общения артистической среды;

На примере отечественного и зарубежного опыта можно выделить несколько направлений реновации промышленных зданий и их территорий:

1. в селитебные комплексы;

2. в «творческие кластеры» – центры современного искусства;

3. в бизнес-парки, деловые центры;

4. в рекреационные зоны и парки;

Примерами создания культурных и музейных центров являются центр дизайна «ArtPlay» (Москва) и проект преобразования промышленного комплекса ВИЗ (Екатеринбург). Проблема взаимодействия исторической среды и современного пространства относилась и к территории фабрики «Красная Роза» в Москве (Рис. 4). Поэтому данное пространство было преобразовано в центр дизайна «ArtPlay» (Рис. 5). В настоящее время в «ArtPlay» расположились более 300 дизайн студий, предлагающих своим клиентам спектр товаров и услуг в сфере строительства и ремонта, а также галереи, мастерские художников, кафе, бары, книжные магазины, музыкальный клуб, школа дизайна, кинотеатр и детская художественная студия.

Рис. 4. Фабрика «Красная Роза», Москва.
Рис. 5. Проект центра дизайна «ArtPlay».

Наиболее успешные реализованные отечественные объекты – «Этажи» и «Ткачи». Интерес к проектам редевелопмента в Москве стабильно растет. Одним из ключевых факторов, катализирующих этот процесс, является сложность в поиске новых мест под застройку и ограничение на строительство в пределах исторического центра. Потребители также начинают привыкать к относительно новому для России типу недвижимости — преобразованным заводам и фабрикам. Потенциалом обладает текстильная промышленность, которая активно развивалась в свое время в центральной части стран.

В Краснодаре, к примеру, уже сегодня многие текстильные производства попросту сдаются в аренду под офисы и торговлю, а при инвестиционном вложении и удачном дизайн-проекте эти помещения могли бы стать популярным местом отдыха и досуга.

В условиях спада экономики, основной задачей становится социально-экономическое развитие городов. Упадок градообразующего предприятия, неиспользуемые промышленные площадки, отсутствие в промышленной и исторической зоне композиции также негативно влияют как на образные характеристики, так и на экономическую конкурентоспособность города. Кроме того, экономическая политика в настоящее время требует более эффективного использования территорий и сохранение благоприятной экологии. Эти требования поставили перед предприятиями, старыми заводами, размещаемыми в городской среде, необходимость обоснования их дальнейшего существования, реконструкции и развития.

В России вопрос вывода и перепрофилирования промышленных зданий начали прорабатывать еще в 80-е гг. прошлого века, когда Совмин издал постановление о запрете строительства предприятий в крупных городах, таких как Москва и Ленинград. Кризисные 90-е привели к снижению активности многих московских заводов, часть из них вообще отказалась от производства и стала сдавать площади в аренду.

Хотя действующие российские нормы позволяют использовать офисные помещения без окон, подобные некомфортные условия работы ведут к снижению производительности труда, и это создает значительные неудобства для потребителя. Еще одной проблемой, с которой сталкиваются девелоперы, может стать местоположение здания. Имеется в виду переосмысление городской среды в данном месте, с тем, чтобы в сознании людей она перестала быть промзоной. В любом случае, отмечают эксперты, промышленная территория - это участок с обременением, возведенными зданиями, определенной историей использования, что осложняет реконцепцию. Но в условиях нехватки свободных территорий промзоны все более востребованы для строительства. Дизайн интерьеров как самостоятельное направление в обустройстве помещений сформировалось сравнительно недавно, хотя стремление вносить разнообразие в окружающую обстановку было присуще человеку всегда. Обстановка оказывает самое непосредственное влияние на наше психологическое и эмоциональное состояние, и отсюда столь распространенное желание периодически менять цветовую гамму и внешний вид своей квартиры.

Самыми интересными реализованными проектами эксперты назвали «Садовые кварталы» (на месте завода «РТИ-Каучук» в Хамовниках), деловой центр «Красная Роза» на улице Тимура Фрунзе, loft-квартал «Даниловская мануфактура», «Ле Форт» (территория Московского шелкового комбината им. Щербакова), бизнес-центр «Фабрика Станиславского» (бывший завод «Электропровод»), бизнес-парк «Аврора» (Краснохолмский камвольный комбинат). Это наиболее удачные примеры того, насколько эффективно можно обыграть наследие советских промзон: на месте бывших заводов и фабрик создают современные бизнес-центры в духе «Лофт» или объекты, стилизованные под исторические здания. Территории благоустроены, инфраструктура деловых зон включает в себя гостиницы, фитнес-клубы, отделения банков и туроператоров, кафе и рестораны. Многие комплексы расположены в центре города в исторических зданиях, впрочем, есть примеры грамотной реконцепции и на окраинах.

Эксперты отмечают, что в Москве существуют сотни небольших проектов, подразумевающих изменение назначения, после реализации которых бывшие промышленные здания повышают свою капитализацию в два-три раза. Еще одним направлением реконцепции можно считать новое строительство на территориях, где зданий не было либо они снесены. Один из самых известных и крупных реализуемых проектов — технопарк Nagatino i-land. На бывшей территории ЗИЛа появится новый деловой район, включающий в себя около 1 млн кв. м коммерческой недвижимости. Первая очередь — 216 тыс. кв. м — уже построена. Объект даст новую жизнь всему району, вместе с его возведением будет обновлена транспортная инфраструктура, открыта новая станция метро «Технопарк». Как правило, это «побочный эффект» всех крупных проектов редевелопмента. Кроме того, они, безусловно, влияют на экологию в городе - после вывода производства и рекультивации земли экологическая ситуация коренным образом меняется.

Масштабный проект «Москва-Сити» также реализуют на месте промзон, откуда начиная с 1992 г. было выведено около десяти действующих предприятий и организаций и где снесены здания на территории свыше 40 га. На территории бывших промзон осуществляется строительство не только офисной недвижимости, но и торговых и жилых объектов. Один из примеров подобного редевелопмента - ТРЦ «Метрополис», возведенный на месте Московского чугунолитейного завода им. Войкова. Среди реализованных проектов жилой недвижимости эксперты выделили комплексную застройку в микрорайоне Волгоградский. Его осуществили на месте промзоны площадью 66 га, с территории которой были выведены тепличный комбинат «Горьковец» и промышленные предприятия. Девелоперы проекта - «Интеко», «ПИК». Общий объем застройки составил порядка 500 тыс. кв. м. Затраты на вывод промзоны - порядка 120 млн долл. В качестве примеров жилой застройки на бывших промышленных территориях можно назвать также два микрорайона в Печатниках, жилой район Марьино, который появился на месте полей аэрации, многофункциональный жилой комплекс «Каскад» на берегу Яузы, рядом с Лефортовским парком (на месте ММЗ «Опыт» ОКБ им. Туполева), ЖК «Скай Форт», «Гранд Паркъ» и микрорайон Красная Горка в подмосковных Люберцах. Конверсия старых индустриальных зданий становится все более популярной в современной архитектуре. Она затронула все сферы городской инфраструктуры — в заброшенных неиспользуемых помещениях появляются новые торговые комплексы, офисы, галереи, жилье.

Перепрофилирование заброшенных заводов, фабрик и организация арт-центров в их помещениях уже много лет практикуется по всему миру. Сохо и Ист-Виллидж стали неотъемлемой культурно-экономической частью современной жизни. Так, в 2000 г. здание бывшей электростанции, расположенное на южном берегу Темзы, преобразовалось в амбициозную лондонскую галерею Tate Modern (Рис.6).

(Рис.6)

Ее турбинный зал, высота потолков в котором равна 35 м, а длина 152 м — важнейшая арт-площадка в мире, на которой в последние годы были представлены инсталляции Луиса Буржуа, Аниша Капура, Брюса Наумана. Последние два года там демонстрируют проект немецкого художника Кэрстена Хeллера — гигантские спирали из металла и оргстекла, в которых человек может соскальзывать вниз на специальном одеяле.

Еще один артцентр Menier на востоке Лондона обитает в здании бывшей шоколадной фабрики. Бывшие промышленные кварталы Ливерпуля, Манчестера и Шеффилда также стали колониями художников, музыкантов и дизайнеров. На острове Иль Сегин, расположенном на Сене недалеко от Парижа, здание заброшенного завода автомобильной фирмы Renault сменило функцию после перепрофилирования промышленного здания в место для размещения художественных школ, галерей и мастерских художников.

Центр современного искусства Гренобля расположен на бывшем заводе, построенном Жаком Эйфелем. Десятки выставок вмещает относительно новый артцентр Spinerei в Лейпциге, занимающий комплекс промышленных зданий хлопкопрядильной фабрики XIX в. В Хельсинки культурный центр Cable Factory разместили в помещении канатной фабрики.

В ходе сравнительного анализа существующих аналогов было выявлено то, что перепрофилирование промышленных зданий в музейные и художественные центры — типичная тенденция, получившая за последние сорок лет широкое распространение во всем мире. Применение подобной практики в городе Краснодар позволит решить ряд задач экономического, эстетического, экологического и социального характера.