Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Адаптации растений и животных к жизни в горах: Большое значение для жизни организмов в горах имеют степень расчленения, крутизна и экспозиционные различия склонов...
Топ:
Основы обеспечения единства измерений: Обеспечение единства измерений - деятельность метрологических служб, направленная на достижение...
Комплексной системы оценки состояния охраны труда на производственном объекте (КСОТ-П): Цели и задачи Комплексной системы оценки состояния охраны труда и определению факторов рисков по охране труда...
Особенности труда и отдыха в условиях низких температур: К работам при низких температурах на открытом воздухе и в не отапливаемых помещениях допускаются лица не моложе 18 лет, прошедшие...
Интересное:
Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов: Изучение оползневых явлений, оценка устойчивости склонов и проектирование противооползневых сооружений — актуальнейшие задачи, стоящие перед отечественными...
Подходы к решению темы фильма: Существует три основных типа исторического фильма, имеющих между собой много общего...
Как мы говорим и как мы слушаем: общение можно сравнить с огромным зонтиком, под которым скрыто все...
Дисциплины:
2017-11-17 | 223 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.
Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.
Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.
При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов – потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете используются прогнозные данные.
Выбор коэффициента капитализации – один из ключевых моментов в рамках доходного подхода.
Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:
PV = NOI/R,
Где: PV – текущая стоимость объекта оценки;
NOI – чистый операционный доход;
R – коэффициент капитализации.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
· Определение чистого операционного дохода;
· Определение коэффициента капитализации;
|
· Расчет стоимости объекта оценки.
Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.
Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества.
Потенциальный валовой доход – это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.
Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный (действительный) валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.
Анализ ставок аренды
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектом оценки, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.
Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных объектов сводятся в таблицу.
Данные | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
Источник информации | |||
Адрес | |||
Совершенная сделка или предложение | |||
Переданные имущественные права | |||
Рыночные условия = время | |||
Физические характеристики | |||
Дополнительные улучшения |
Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.
|
Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице___(таблица корректировок по арендным платежам).
Обоснование корректировок, примененных в Таблице ___
Корректировка по элементу сравнения | Объект сравнения | Обоснование корректировки |
1. Совершенная сделка или предложение | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
2. Переданные имущественные права | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
3. Условия рынка (время предложения) | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
4. Поправка на площадь | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
5. Местоположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
6. Состояние объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
7. Дополнительные улучшения | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
8. Расположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Расчет арендной ставки.
Элемент сравнения | Ед. изм. | Оцениваемый объект | Объекты сравнения | ||
Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | |||
Арендная ставка | руб./м2 | ||||
Общая площадь | м2 | ||||
Совершенная сделка или предложение | |||||
Корректировка | % | ||||
Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
Переданные имущественные права | |||||
Корректировка | % | ||||
Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
Условия рынка (время предложения) | |||||
Корректировка | % | ||||
Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
Местоположение | |||||
Корректировка | % | ||||
Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
Состояние объекта | |||||
Корректировка | руб. | ||||
Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
Дополнительные улучшения | |||||
Корректировка | % | ||||
Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
Расположение объекта | |||||
Корректировка | % | ||||
Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
Выводы: | |||||
Общая валовая коррекция | |||||
Весовой коэффициент | |||||
Арендная ставка | руб./м2 |
|
|
|
История создания датчика движения: Первый прибор для обнаружения движения был изобретен немецким физиком Генрихом Герцем...
Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...
Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
Археология об основании Рима: Новые раскопки проясняют и такой острый дискуссионный вопрос, как дата самого возникновения Рима...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!