Указание формулы расчета арендной платы

Порядок исчисления размера арендной платы может быть указан в договоре в виде формулы. При ее составлении могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

- ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);

- показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);

- несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Для надлежащего согласования данного условия необходимо указать:

- значение всех показателей (в том числе переменных), включенных в формулу расчета арендной платы;

- порядок (формулу) вычисления размера арендной платы с использованием выбранных показателей.

 

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Расчет размера арендной платы производится в соответствии с __________________ (указываются дата, номер нормативного акта, а также орган, принявший его), в котором определены формула расчета годового размера арендной платы и подлежащие применению при расчете коэффициенты".

 

"Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс ________ (указывается название индекса и государственный орган, который его определяет), действующий на момент оплаты".

 

"Арендная плата за владение и пользование объектом аренды (теплица):

- 20 (двадцать) % от объема урожая, собранного на площади арендуемых теплиц, если урожай составит от 0 до 3 тонн овощей;

- 10 (десять) % от объема урожая, собранного на площади арендуемых теплиц, если урожай составит от 3,001 до 5 тонн овощей;

- 6,5 (шесть целых пять десятых) % от объема урожая, собранного на площади арендуемых теплиц, если урожай составит более 5 тонн овощей".

--------------------------------

 

Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таком случае в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.

 

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленным согласно Постановлению Госкомстата РФ от 25.03.2002 N 23".

 

"Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежемесячной индексации в соответствии с базовым индексом потребительских цен, устанавливаемым территориальным органом статистики ____________ (указывается наименование органа).

--------------------------------

 

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется, - курс валюты, уровень инфляции, учетная ставка ЦБ РФ.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения. Согласно сложившейся судебной практике при таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае не подлежит применению, в связи с чем последующие изменения размера платежа не могут быть признаны недействительными на основании ст. 168 и п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если его фактическое изменение происходило чаще одного раза в год (см. Риск арендатора 7.2.1).

Кроме того, поскольку изменение арендной платы в соответствии с изменением показателей, включенных в формулу расчета, не представляет собой изменения договора аренды, подписание дополнительного соглашения в этом случае не требуется.

 

- Судебную практику, подтверждающую, что изменение арендной платы путем изменения показателей в формуле ее расчета не требует подписания дополнительного соглашения, см. в Путеводителе по судебной практике.

 

Вместе с тем следует учитывать, что изменение самой формулы расчета (например, исключение из нее одних показателей и включение других) должно производиться в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ путем заключения дополнительного соглашения. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором платы в новом размере. Кроме того, если изменения вносятся в зарегистрированный договор, то соглашение о них также должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

 

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае изменения самой формулы расчета необходимо подписание дополнительного соглашения и - при определенных условиях - его регистрация, см. в Путеводителе по судебной практике.

 

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 4.3 настоящих Рекомендаций.