Виды разрешенного использования земельных участков

Помимо категорий целевого назначения, в России также действуют нормы территориального зонирования, например, зоны жилой или общественно-деловой застройки в пределах земель населенных пунктов, зона сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Как правило, земельные участки можно отнести только к одной территориальной зоне. Для каждого населенного пункта территориальные зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В состав ПЗЗ входит карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Виды разрешенного использования (ВРИ) – наиболее конкретизированные указания по использованию земельных участков («свиноводство», «пчеловодство», «малоэтажная жилая застройка», «коммунальное обслуживание», «рынки», «тяжелая промышленность»). В градостроительном регламенте ВРИ делятся на основные, вспомогательные и условно-разрешенные, для одного земельного участка может быть установлено несколько видов разрешенного использования. Правообладатели земельных участков вправе из перечня основных и вспомогательных ВРИ самостоятельно выбирать, какой вид разрешенного использования им больше подходит.Помимо категорий целевого назначения, в России также действуют нормы территориального зонирования, например, зоны жилой или общественно-деловой застройки в пределах земель населенных пунктов, зона сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Как правило, земельные участки можно отнести только к одной территориальной зоне. Для каждого населенного пункта территориальные зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В состав ПЗЗ входит карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Чтобы использовать земельный участок по назначению, не характерному для данной территориальной зоны (например, для строительства продуктового магазина в зоне жилой застройки), нужно получить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка. Эта процедура включает этап прохождения публичных слушаний.

15. Автором доказано, что в силу договора об установлении права застройки возникают смешанные – вещно-обязательственные правоотношения.

Исследуемый договор, с одной стороны, порождает обязательственные правоотношения, устанавливая обязательства сторон договора (определяя условия передачи земельного участка, внесения платы за право застройки, возведения (реконструкции) здания и т. п.); с другой стороны, он влечет возникновение вещных правоотношений, устанавливая вещное право застройки.

Для целей соблюдения интересов собственника земельного участка, обремененного правом застройки, обоснована авторская позиция, согласно которой необходимо закрепить на законодательном уровне следующие положения:

а) положение о включении условия о сроке возведения здания (сооружения) в перечень существенных условий договора об установлении права застройки;

б) положение о включении условия о сроке возведения здания (сооружения) в перечень условий договора об установлении права застройки, подлежащих внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

в) положение о предоставлении собственнику земельного участка права досрочного прекращения права застройки в случае, если застройщик не возвел здание (сооружение) в установленный срок.

Доказана целесообразность дополнения положения Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта, предусматривающего возможность установления в отношении одного земельного участка, находящегося в частной собственности, нескольких прав застройки, положением, согласно которому не допускается установление последующего права застройки, если его установление приведет к невозможности осуществления ранее установленного права застройки.

Обоснована авторская позиция по вопросу о необходимости на законодательном уровне предоставить собственнику земельного участка преимущественное право приобретения права застройки в случае его возмездного отчуждения. В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению вопроса о порядке реализации преимущественных прав приобретения предлагается преимущественное право приобретения права застройки осуществлять в порядке, установленном для преимущественного права покупки.

В отношении последствий прекращения права застройки обоснована следующая правовая позиция. При прекращении права застройки имеются лишь две возможности определения судьбы здания (сооружения), возведенного (реконструированного) на основании права застройки: при прекращении права застройки право собственности на возведенное (реконструированное) здание (сооружение) переходит к собственнику земельного участка либо такое здание (сооружение) подлежит сносу. Исходя из этого доказана целесообразность конкретизации в Гражданском кодексе РФ в редакции Законопроекта юридической судьбы названного здания (сооружения) путем следующего указания: при прекращении права застройки право собственности на возведенное (реконструированное) здание (сооружение) переходит к собственнику земельного участка, если законом или договором не предусмотрен снос такого здания (сооружения).

В Гражданском кодексе РФ в редакции Законопроекта не решен вопрос о том, кто именно в течение срока действия права застройки является собственником переданного для реконструкции на основании права застройки здания (сооружения). Исходя из правовой природы института права застройки согласно Гражданскому кодексу РФ в редакции Законопроекта, автором доказано, что право собственности на переданное для реконструкции здание (сооружение) в течение срока действия права застройки должно принадлежать лицу, имеющему право застройки.

На основе теоретических положений в диссертации сформулированы предложения по совершенствованию законодательства:

земельного участка, находящегося в частной собственности, нескольких прав застройки, дополнить предложением следующего содержания: «Не допускается установление последующего права застройки, если его установление приведет к невозможности осуществления ранее установленного права застройки».

В рассматриваемом Законопроекте указанным предложением следует дополнить абз. 3 п. 1 ст. 300 Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта.

застройки, дополнить абзацем следующего содержания: «Собственник земельного участка имеет преимущественное право приобретения права застройки при его возмездном отчуждении. Преимущественное право приобретения права застройки осуществляется в порядке, установленном статьей 278 настоящего Кодекса».

В рассматриваемом Законопроекте указанным абзацем следует дополнить п. 1 ст. 300.6 Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта.

Положение, устанавливающее последствия прекращения права застройки в части определения юридической судьбы возведенного (реконструированного) на основании права застройки здания (сооружения), изложить в следующей редакции: «При прекращении права застройки право собственности на возведенное (реконструированное) здание (сооружение) переходит к собственнику земельного участка, если законом или договором не предусмотрен снос такого здания (сооружения)».

В рассматриваемом Законопроекте следует изменить п. 1 ст. 300. Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта.

Положение, устанавливающее общее правило определения субъекта права собственности на возведенное (переданное для реконструкции) здание (сооружение) на основании права застройки, изложить в следующей редакции: «В течение срока действия права застройки здания (сооружения), возведенные (переданные для реконструкции) на основании права застройки, принадлежат на праве собственности лицу, имеющему право застройки».