Общая характеристика Земельного кодекса Российской Федерации

Основное значение Земельного кодекса Российской Федерации состоит в том, что он окончательно закрепил результаты проводимых в последние годы земельных преобразований и завершил процесс формирования законодательных основ для нормального функционирования рынка земли. В юридическом отношении теперь не имеется оснований оспаривать результаты земельной реформы и подвергать сомнению правомерность существования рынка земли.

Раньше нередко приходилось слышать о том, что передавать землю в частную собственность и совершать сделки с земельными участками допустимо только, если федеральные законы установят необходимые ограничения, а также определят "правила игры" на рынке земли. Обращалось внимание на то, что нигде в мире не существует права абсолютной частной собственности на землю. Говорилось и о том, что в других странах установлены многочисленные ограничения в земельной сфере.

Действительно отсутствие соответствующих федеральных законов позволяло утверждать, что в России рынок земли нельзя считать цивилизованным. Недостаточно полное правовое регулирование вопросов об ограничениях иногда давало возможность вовлекать в оборот землю вопреки здравому смыслу. Произвольность установления "правил игры" на земельном рынке благоприятствовало для различного рода злоупотреблений. О какой нормальной конкуренции и развитии предпринимательской деятельности можно было говорить в этих условиях.

Земельный кодекс Российской Федерации решил юридические вопросы, связанные как с установлением ограничений, так и с определением "правил игры" на земельном рынке. Этот законодательный акт создал правовую основу для решения всего комплекса вопросов, возникающих в земельной сфере.

По своей структуре Земельный кодекс Российской Федерации принципиально не отличается от одноименных кодексов, ранее принятых в нашей стране. Можно утверждать, что Земельный кодекс Российской Федерации является модернизированным вариантом старых земельных кодексов. Сохраняя деление земель на категории, Земельный кодекс Российской Федерации не смог отойти от ряда подходов, которые использовались в советском земельном праве.

Составителей Земельного кодекса Российской Федерации можно понять. Отказ от деления земель на категории потребовал бы проведения адекватной замены. Соответствующие специалисты оказались не готовы в сжатые сроки подготовить необходимые предложения. Не составляет секрета тот факт, что проект Земельного кодекса Российской Федерации был разработан в течение всего нескольких месяцев.

Земельный кодекс Российской Федерации существенно не изменил систему правового регулирования земельных отношений, сложившихся в Российской Федерации за последнее десятилетие. Он лишь упорядочил регулирование этих отношений. В отдельных случаях он развил положения других федеральных законов.

Известно, что постулат об исключительности государственной собственности на землю являлся базовым для советского земельного законодательства. Признание многообразия форм собственности на землю заставило внести серьезные коррективы в земельное законодательство.

Основываясь на требованиях Конституции Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, некоторые иные федеральные законы, а также подзаконные акты предусматривали и раньше, что земля может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Однако названные правовые акты составлялись так, что нормы о земельной собственности при большом желании могли и не применяться. Так, противники частной собственности на землю и гражданского оборота земельных участков часто аргументировали свою позицию ссылками на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, которые требовали именно от законодательной власти определить виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности, а также установить оборотоспособность земли.

Земельный кодекс Российской Федерации внес полную ясность в вопрос о том, какие земли могут находиться в частной собственности, а какие не могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц. Иными словами он реализовал требования Гражданского кодекса Российской Федерации.

Точно также решен вопрос и с гражданским оборотом земельных участков. Законодательство Российской Федерации давно отменило исключительно административный порядок перераспределения земельных участков. Однако отсутствие норм об оборотоспособности земельных участков постоянно позволяло говорить о том, что в соответствии с подзаконными актами неправомерно осуществляется распродажа любых земель. Законность гражданского оборота земельных участков подвергалась сомнению. Земельный кодекс Российской Федерации устранил имеющийся в законодательстве пробел и дал перечни земельных участков, которые изъяты из оборота или ограничиваются в обороте.

В Гражданском кодексе Российской Федерации указывалось, что особенности приобретения и прекращения права собственности, а также осуществления прав собственника в зависимости от форм собственности могут устанавливаться лишь законом. Данное требование гражданского законодательства в отношении земли долгое время оставалось не реализованным. Земельный кодекс Российской Федерации решил и эту проблему. Достаточно сказать только о том, что Земельный кодекс Российской Федерации очень подробно регламентировал порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

При рассмотрении содержания Земельного кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду, что он не установил частной собственности на землю, не ввел в гражданский оборот земельные участки, а также не определил порядок отчуждения земли. Данные вопросы задолго до его принятия были разрешены в Конституции Российской Федерации, Гражданском кодексе Российской Федерации и других правовых актах. Земельный кодекс Российской Федерации в отличие от других федеральных законов предусмотрел ограничения прав на землю и установил в соответствии с общими правилами особенности гражданского оборота земельных участков.

Из политических и конъюнктурных соображений содержание Земельного кодекса Российской Федерации часто оценивается в отрыве от общей правовой ситуации, сложившейся в земельной сфере. Земельный кодекс Российской Федерации лишь реализовал требования Конституции Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Парадокс ситуации с принятием Земельного кодекса Российской Федерации состоит в том, что коммунистическая и аграрная партии, по существу, выступили не столько против частной земельной собственности и гражданского оборота земельных участков, сколько против введения соответствующих ограничений. Союз правых сил и иные правоцентристские силы наоборот поддержали исключительность государственной собственности на большую часть земель Российской Федерации и согласились с полным или частичным изъятием из гражданского оборота огромных земельных массивов.

Таким образом, политические воззвания и призывы разных политических партий и движений по поводу принятия Земельного кодекса Российской Федерации имеют мало чего общего с реальным содержанием названного законодательного акта.

Земельный кодекс Российской Федерации, сохраняя традиционную для советского земельного права форму составления кодифицированного законодательного акта о земле, дополнительно урегулировал вопросы о частной земельной собственности и гражданском обороте земельных участков, поскольку эти вопросы Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации потребовали решать именно в законах о земле.

Что касается введенных еще при социализме ограниченных вещных прав на землю, то Земельный кодекс Российской Федерации предусмотрел меры, направленные на их постепенное упразднение. Земельные участки теперь не могут предоставляться коммерческим организациям и гражданам в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. Указанным лицам, у которых возникли названные вещные права до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предложено переоформить их на право собственности или право аренды. Земельный кодекс Российской Федерации является первым законодательным актом, который потребовал вещные права, свойственные для административно-плановой экономики преобразовать в права, которые характерны для рыночной экономики.

До издания Земельного кодекса Российской Федерации были приняты федеральные законы "О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве" и "О разграничении государственной собственности на землю". Земельный кодекс Российской Федерации был составлен с учетом требований этих законодательных актов о земле. Точно также как и в случае с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельный кодекс дополняет и развивает положения указанных федеральных законов.

Нельзя не сказать о том, что за последние десять лет в Российской Федерации принято огромное число федеральных законов, в той или иной мере затрагивающих земельные проблемы. Градостроительный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, федеральные законы "Об особо охраняемых природных территориях", "О связи", "О железнодорожном транспорте", "Об обороне" и многие другие законодательные акты содержат нормы земельного права.

Земельный кодекс Российской Федерации разрабатывался не в пустом правовом пространстве, как это иногда утверждается. Он вобрал в себя нормы, которые уже были закреплены в других законодательных актах. Однако Земельный кодекс Российской Федерации не слепо копирует положения других федеральных законов. Земельный кодекс Российской Федерации, основываясь на требованиях других федеральных законов, развивает и дополняет соответствующие нормы.

Земельный кодекс Российской Федерации кодифицировал нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, а в необходимых случаях усовершенствовал правовое регулирование соответствующих земельных отношений.

Земельный кодекс Российской Федерации является результатом компромисса.

С одной стороны Земельный кодекс Российской Федерации составлен в стиле традиционном для советского земельного права. Земельный кодекс Российской Федерации сохраняет в незыблемости структуру советских земельных кодексов. Деление земель на категории осталось. Более того, зонирование территорий предложено осуществлять с учетом и на основе этого деления. Такие рудименты советского периода развития земельного законодательства как право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения полностью не упразднены. В Земельный кодекс Российской Федерации перекочевало немало и других норм, которые создавались для страны с административно-плановой, а не рыночной экономикой.

С другой стороны, Земельный кодекс Российской Федерации узаконил итоги земельной реформы. Предусмотренная Конституцией Российской Федерации частная собственность на землю не просто продекламирована. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации определены все особенности применения этой формы собственности в земельной сфере. Признана муниципальная и федеральная собственность, а также собственность субъектов Российской Федерации на землю. Абстрактной государственной земельной собственности согласно Земельному кодексу Российской Федерации не должно быть. Собственник государственных и муниципальных земель должен быть однозначно определен. Установлены ограничения прав на землю. Подтверждена возможность гражданского оборота земельных участков, в том числе находящихся в государственной и муниципальной собственности. Ограничения этого оборота четко обозначены.

Компромиссный характер Земельного кодекса Российской Федерации не умаляет политического, экономического и правового значения этого законодательного акта. Впервые за много лет земельное законодательство сможет развиваться на единой основе. Признание частной земельной собственности и гражданского оборота земельных участков с юридической точки зрения приобретает устойчивый характер. Двусмысленность и противоречивость земельного законодательства во многом оказывается преодоленной.

Земельное законодательство субъектов Российской Федерации, которое часто носило консервативный характер, становится с правовой точки зрения несостоятельным. Приоритет Земельного кодекса Российской Федерации над этим законодательством настолько очевиден, что вряд ли кто решится его оспаривать.

Основное содержание Земельного кодекса Российской Федерации

Земельный кодекс Российской Федерации состоит из 18 глав, в которых содержится 103 статьи.

В соответствии со сложившейся в нашем праве традицией, в нем определяются общие вопросы, касающиеся всех категорий земель (первые 13 глав), и устанавливается правовой режим каждой категории земель по отдельности (последние 5 глав).

Земельный кодекс Российской Федерации составлен на основе требований Конституции Российской Федерации и в соответствии с основными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Земельном кодексе Российской Федерации содержатся наиболее важные нормы земельного права в согласованном между собой и систематизированном виде. Земельный кодекс Российской Федерации не только заменил недействующий в значительной части Земельный кодекс РСФСР, но и нормы ряда правовых актов последних лет, во многом не увязанных между собой, неполных и недостаточно четких. Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает формирование на единой основе системы федеральных законов (о разграничении государственной собственности на землю, землеустройстве, государственном земельном кадастре, зонировании территорий, переводе земель из одной категорию в другую и так далее).

Земельный кодекс последовательно реализует постулат о том, что земля является особого рода товаром, недвижимостью. Он регулирует земельные отношения на основе гармоничного взаимодействия норм земельного и гражданского права.

Земельный кодекс Российской Федерации гарантирует права на землю, но исходит из того, что они не должны носить абсолютный характер. В Земельном кодексе Российской Федерации определяются ограничения прав на землю, в том числе права собственности, а также предусматриваются меры по государственному регулированию рыночных и иных отношений в земельной сфере.

Целесообразно обратить внимание на ряд конкретных требований Земельного кодекса Российской Федерации, которые имеют принципиальное значение.

1. В Земельном кодексе Российской Федерации сохранено традиционное для советского земельного права деление земель по целевому назначению на категории. Земельный кодекс Российской Федерации (статья 7) выделил следующие категории земель:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, связи, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Земельный кодекс Российской Федерации (статья 8) впервые определил конкретные органы власти, которые вправе относить земли к определенным категориям или переводить их из одной категории в другую. Соответствующие вопросы решаются:

• Правительством Российской Федерации в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
• органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
• органами местного самоуправления в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Вопросы, касающиеся категорий земель, теперь требуется решать в соответствии с федеральными законами о зонировании территорий и переводе земель из одной категории в другую. Данные законы еще предстоит подготовить и принять.

2. Важное место в Земельном кодексе Российской Федерации занимают нормы, регулирующие вопросы собственности на землю.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 15 - 19) предусмотрел три формы собственности на землю:

• частную собственность (собственность граждан и юридических лиц);
• государственную собственность (федеральная собственность и собственность субъектов Российской Федерации);
• муниципальную собственность.

Собственниками земли могут быть иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Однако следует учитывать, что указанные лица не вправе получить в собственность земельные участки, находящиеся на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации (пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 17 - 19) требует разграничить государственную собственность на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность. Он определяет виды земельных участков, передаваемых в собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также специально оговаривает, что процесс разграничения названной собственности должен осуществляться в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю". Данный Федеральный закон уже принят и вступает в силу в январе 2002 г.

Земельный кодекс Российской Федерации не только урегулировал общие вопросы, связанные с определением федеральной собственности на землю.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации к федеральной собственности отнесены земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации (пункт 4 статьи 87), а также земли государственных заповедников и национальных парков (пункт 6 статьи 95).

3. Большое значение имеют нормы Земельного кодекса Российской Федерации (статьи 20 и 21), которые сужают круг лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения.

Земельный кодекс Российской Федерации существенно ограничивает применение таких неизвестных большинству правовых систем вещных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

В пожизненное наследуемое владение земельные участки предоставлять запрещено.

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками, возникшее у соответствующих лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения имеют право однократно бесплатно приобрести в собственность указанные земельные участки, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. (пункт 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации).

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Единственным исключением из этого правила является переход по наследству земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения. Здесь наблюдается один из тех немногих случаев, когда Земельный кодекс Российской Федерации (пункт 4 статьи 20 и пункт 2 статьи 21) урегулировал соответствующие отношения иначе, чем Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 267 и 270).

4. Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 22 - 24, 37) урегулировал вопросы, касающиеся права постоянного ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуты), а также установил особенности аренды и купли-продажи земельных участков.

Предусмотрены частные и публичные сервитуты. Первые определяются в соответствии с гражданским законодательством, а вторые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Публичные сервитуты вводятся законами и другими правовыми актами для следующих целей:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• забора воды и водопоя;
• прогона скота через земельный участок;
• сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
• использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе.

Арендатору предоставлены широкие права по распоряжению земельным участком. Так, если договором аренды не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления:

• сдать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка;
• передать права и обязанности арендатора третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка.

Главной особенностью купли-продажи земли является то, что она возможна только в отношении земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет.

Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Запрещено вводить необоснованные ограничения прав покупателя и продавца. Недействительны условия договора купли - продажи земельного участка:
а) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
б) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
в) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

5. Значительная часть Земельного кодекса Российской Федерации регулирует отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам и юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться на следующих правах:

• собственности;
• постоянного (бессрочного) пользования;
• аренды;
• безвозмездного срочного пользования.

Государственные и муниципальные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам за плату, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В зависимости от целей приобретения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, различается:
а) предоставление земельных участков для строительства (статьи 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации);
б) предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством (статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации);
в) приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации);
г) приобретение земельных участков в собственность граждан, которым они ранее были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования (пункт 5 статьи 20, пункт 3 статьи 21, пункт 3 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации);
д) предоставление земельных участков в безвозмездное срочное пользование (статья 24 Земельного кодекса Российской Федерации).
е) переоформление прав юридических лиц на землю (статья 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и примечание к этой статье).

Для строительства предоставляются земельные участки без предварительного согласования мест размещения объектов или с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Без предварительного согласования мест размещения объектов земельные участки приобретаются в собственность исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), проводимых в соответствии с гражданским и земельным законодательством. На других правах такие земельные участки могут приобретаться на основании решения о предоставлении земельных участков без проведения торгов (статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации).

С предварительным согласованием мест размещения объектов земельные участки предоставляются в собственность, аренду или постоянное (бессрочное) пользование на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков для строительства.

Для целей, не связанных со строительством, земельные участки приобретаются на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка.

Права на земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения, приобретаются на основании:

• решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
• договоров купли - продажи или аренды земельного участка, (проект этих договоров направляется исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления заявителю с предложением о заключении этих договоров).

Предоставление земельных участков для указанных целей представляет собой сложную процедуру, включающую в себя подготовительные работы (формирование земельных участков, кадастровый учет и так далее), принятие органами власти необходимых решений и заключение договоров. В Земельном кодексе Российской Федерации эта процедура изложена достаточно подробно.

Приобретение земельных участков в собственность граждан, земля которых ранее была предоставлена на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется в упрощенном порядке. В этом случае решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться соответствующими земельными участками.

Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование только определенному кругу лиц.

Во-первых, указанное право может приобретаться государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органами государственной власти и органами местного самоуправления на срок не более одного года.

Во-вторых, соответствующее право возникает на служебные наделы у работников организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, на время установления трудовых отношений.

Земельные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. Служебные наделы предоставляются на основании заявлений работников по решению организаций, которым принадлежат соответствующие земельные участки.

Переоформление прав юридических лиц на землю, в частности, права постоянного (бессрочного) пользования любых коммерческих организаций осуществляется на основании их заявления решениями исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков на соответствующем праве.

Земельными участками, находящимися в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, управляют и распоряжаются соответственно федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления (статьи 9 -11, 29 Земельного кодекса Российской Федерации). Земельными участками, которые находятся в не разграниченной государственной собственности, распоряжаются органы местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное (пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и примечание к этой статье).

6. Основополагающую роль играют нормы Земельного кодекса Российской Федерации об оборотоспособности земельных участков. Из-за отсутствия этих норм долгое время оставались не реализованными пункт 3 статьи 129 и другие требования Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации перечислены земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.

Из гражданского оборота полностью изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных в статье 95 Земельного кодекса Российской Федерации);
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
• объектами организаций Федеральной службы безопасности;
• объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно - территориальные образования;
• исправительно - трудовыми учреждениями и лечебно - трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;
• воинскими и гражданскими захоронениями;
• инженерно - техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничивается гражданский оборот находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков:

• в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации;
• в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
• занятых находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
• занятых особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко - культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
• предоставленных для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации;
• не указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации в границах закрытых административно - территориальных образований;
• предоставленных для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
• предоставленных для нужд связи;
• занятых объектами космической инфраструктуры;
• расположенных под объектами гидротехнических сооружений;
• предоставленных для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• загрязненных опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшихся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Определены земельные участки, которые могут находиться только в государственной и муниципальной собственности. Такими земельными участками являются участки, отнесенные к землям:
а) изъятым из оборота;
б) ограниченным в обороте, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Принципиальное значение имеет положение Земельного кодекса Российской Федерации о том, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Указанный федеральный закон призван урегулировать оборот далеко не всех земель сельскохозяйственного назначения. Оборот земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, регулируется гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (пункты 1 и 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

7. Реализуя требования части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации (статья 56) преду