Договор аренды: понятие, предмет, отличия от договора купли-продажи, займа, ссуды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, действующее законодательство полностью отождествляет понятия«имущественный наем» и «аренда».По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут бытьсобственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество варенду (ст. 608 ГК). К их числу относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом.Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могутсамостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимоеимущество, а недвижимое имущество — только с согласия собственника. Унитарные предприятия,являющиеся субъектами права оперативного управления1, могут передавать в аренду закрепленное заними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной изсторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор арендынедвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным. государственной регистрации подлежит любой договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года

ПРЕДМЕТ

Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды 1. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качествеобъекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче варенду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и прочие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, иные вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Иначе говоря, предметом договора аренды могут быть только индивидуально*определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, так как после передачи этих вещей они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том же количестве.

Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и пр. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество.

Отношения по аренде земельных участков и других обособленных природных объектов регламентируются земельным и природоохранным законодательством. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законодательством о недрах в настоящее время не предусмотрена.

Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся, например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и пр.

ОТЛИЧИЯ

От ссуды:

Наибольшее сходство договор ссуды имеет с договором аренды, но в отличие от последнего договор ссуды носит безвозмездный характер. Именно безвозмездный характер договора ссуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, отличных от общих положений, регламентирующих договор аренды. Данные специальные правила чаще всего ограничивают правомочия ссудополучателя, который в отличие от арендатора не несет обязанности по предоставлению своему контрагенту встречного удовлетворения, эквивалентного предоставленному ему благу в виде права пользования имуществом.

От купли-продажи:

При купле-продаже продавец получает «единовременную» оплату продаваемого товара, и покупатель приобретает право собственности на купленную вещь после полной оплаты покупаемого товара. А при аренде у арендатора право собственности не возникает

От Займа:

предметом договора займа могут быть только вещи, определенные родовыми признаками и потребляемые. Объясняется это тем, что ценность передаваемого имущества для заемщика состоит именно в его потреблении, поэтому он возвращает заимодавцу не то же самое имущество, а равное количество вещей того же рода и качества. В этом и состоит основное отличие договора займа от арендного договора и соответственно различие в правах заемщика и арендатора: первый приобретает право собственности на переданное имущество, а второй — только право пользования этим имуществом.