Компенсируйте неотделимые улучшения

Возможно либо заранее предусмотреть в договоре виды работ, их объем и стоимость, либо установить порядок и сроки получения согласия на проведение соответствующих работ.

Часто споры возникают в связи с компенсацией стоимости неотделимых улучшений, которые произвел арендатор. По общим правилам стоимость неотделимых улучшений, которые были произведены с согласия арендодателя, возмещаются последним после прекращения договора аренды, если в договоре не согласовано иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Значит, в интересах арендодателя прописать в договоре условие о том, что неотделимые улучшения в любом случае не возмещаются арендатору. Поэтому арендатору рекомендуется обращать особое внимание на наличие в договоре подобных условий и оценивать их критичность с учетом того, планируются ли в будущем работы по улучшению помещения. При этом если арендодатель будет оплачивать только те неотделимые улучшения, которые с ним согласованы, то сторонам в договоре рекомендуется указать форму такого согласования и конкретные пункты того, что должно быть согласовано.

В договоре можно установить, что затраты арендатора на улучшение имущества будут засчитаны в счет арендной платы за определенный период (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Если арендатор знает, что будет производить в помещении неотделимые улучшения, в договор рекомендуется включать правила проведения таких работ. В правилах целесообразно указать, что работы будут проводиться после согласования с арендодателем проектно-планировочных решений, а также после того, как арендатор представит все необходимые разрешения и согласования контролирующих органов. Кроме того, рекомендуется определить минимальные технические требования к работам (в частности, требования к обеспечению пожарной безопасности, соблюдению санитарных норм и т. д.), регламентировать порядок вывоза арендатором строительного мусора, установить режим производства работ, которые могут мешать соседним арендаторам (например, шумных работ в помещениях).

Обезопасьте себя от предпринимательских рисков

К таким случаям относятся, к примеру, непригодность арендуемого имущества либо отказ арендодателя производить капитальный ремонт помещения, который входит в его обязанности, в установленные в договоре сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки.

Нередки случаи, когда арендатор утрачивает интерес к пользованию помещениями, например, находит более выгодное предложение на рынке недвижимости или решает прекратить договор по причинам тяжелой финансовой ситуации. Действующее законодательство не допускает односторонний внесудебный отказ от исполнения договора, который заключен на определенный срок, если иное не предусмотрено договором. Даже для расторжения в судебном порядке перечень оснований ограничен, хотя и может быть расширен договором (ст. 620 ГК РФ).

Согласно судебной практике, экономический кризис, инфляция, финансовые затруднения и утрата интереса к договору — это предпринимательские риски, которые не считаются существенными изменениями обстоятельств для расторжения договора в судебном порядке в соответствии со статьей 451 ГК РФ.

Высший Арбитражный суд РФ высказал позицию, которую до сих пор поддерживают суды: резкое ухудшение финансового состояния стороны договора или сокращение ее штата не относятся к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть, а финансовый кризис является объективным обстоятельством, в условиях которого оказываются все хозяйствующие субъекты (постановления Президиума ВАС РФ от 30.11.10 № 9600/10, от 07.08.01 № 4876/01).

Таким образом, считают суды, стороны, которые заключают договор, могут и должны учитывать экономическую ситуацию, ухудшение своего финансового положения или уменьшение численности работников.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Фабула дела: арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с недостижением соглашения с арендодателем о расторжении договора во внесудебном порядке.

При этом истец сослался на аномальный и непредвиденный рост курса доллара США, повлиявший на размер арендной платы, определенной в иностранной валюте, существенное изменение рынка аренды, изменение рыночных ставок арендной платы по объектам недвижимости с аналогичными характеристиками и причинение этим арендатору значительного ущерба.

Арендатор указал в суде, что изменение курса валют определяется глобальными макроэкономическими факторами, на которые стороны договора не могут повлиять, а любая степень заботливости и осмотрительности арендатора не могла воспрепятствовать наступлению данных обстоятельств и исключить возникновение убытков.

Позиция суда: руководствуясь позициями Президиума ВАС РФ, согласно которым резкое ухудшение финансового состояния стороны договора не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя предвидеть, а финансовый кризис является объективным обстоятельством, в условиях которого оказываются все хозяйствующие субъекты, суды отказали в удовлетворении требований. Суды пришли к выводу о том, что истец в момент заключения договоров должен был предвидеть изменение рыночных ставок арендной платы, в том числе в связи с изменением соотношения российского рубля и иностранной валюты.

Поскольку данное соотношение определяется курсовой политикой государственных органов, которая проводится постоянно, стороны договора при той заботливости и осмотрительности, которые от них требуются как от участников гражданского оборота, субъектов предпринимательской деятельности, должны исходить из возможного изменения обстоятельств заключения договора.

Реквизиты документа: постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.05.16 по делу № А41-71971/201.

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства установлено императивной нормой, то не допускается включать в договор условие о выплате денежной суммы в случае, если лицо воспользуется таким правом (постановление Пленума ВС РФ от 22.11.16 № 54).

В подобных случаях если арендодатель не соглашается на расторжение договора, а у арендатора нет права на односторонний отказ, то он становится заложником ситуации и вынужден пользоваться помещением на невыгодных для себя условиях до конца срока аренды. Чтобы избежать таких рисков, при заключении договора рекомендуется предусматривать случаи, когда сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за определенный период.

Для соблюдения баланса интересов право на односторонний отказ возможно обусловить денежной компенсацией, так называемой платой за отказ от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Чтобы не взыскивать такую компенсацию через суд, в договоре возможно предусмотреть, что арендодатель вправе удержать в качестве такой платы гарантийный платеж, который арендатор перечислил в обеспечение исполнения своих обязательств.

Суды подтверждают правомерность такой позиции. Так, например, Верховный суд отметил, что в договоре аренды, который заключили предприниматели, возможно установить, что компенсацией за односторонний немотивированный отказ будет удержание арендодателем внесенного задатка или уплата им арендатору задатка в двойном размере (Обзор судебной практики № 1 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 13.04.16).

Размер компенсации должен быть соразмерен потерям, вызванным отказом от исполнения договора (п. 16 постановления Пленума Верховного суда РФ от 22.11.16 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»). В противном случае суд может отказать во взыскании компенсации. Практика применения судами этой позиции еще не сформировалась, поэтому не ясно, как определять критерий соразмерности.