Права и обязанности сторон по договору аренды. Ответственность.

Консенсуальная природа договора аренды предполагает возможность договориться об аренде вещи, которая на момент заключения договора вообще не существует либо не находится в собственности арендодателя.

Статья 608 ГК, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь собственнику, а также специально управомоченным законом или собственником лицам, должна быть истолкована в том смысле, что обязаться передать имущество в пользование может любое лицо, а эффективно исполнить договор, осуществить передачу имущества, в результате которой возникнут права арендатора по владению и пользованию, - только собственник или управомоченное собственником лицо <1>. Однако в соответствии с правовой позицией, сформулированной ВАС РФ, само по себе отсутствие у арендодателя права сдавать имущество в аренду не освобождает арендатора от обязанности внести плату именно арендодателю.

Арендодатель обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611), со всеми принадлежностями и документами, в установленный срок. При нарушении срока арендатор вправе потребовать передачи ему соответствующего имущества (ст. 398) и потребовать возмещения убытков либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611). Также см. п 8-10 Инф.письма ВАС РФ 2002 г., № 66. «Передача» (статья 655 и 659!) для аренды зданий и сооружений + ср. ст. 668 (лизинг) Для договора проката см. ст. 628. + См. п.21 Инф.письма ВАС РФ 2002 г., № 66 Необходимо обратить внимание на статьи 652 (Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения), 655 (Передача здания или сооружения: передаточный акт). Причем передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение.

2) Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, право залога... - предл. ч. 2 ст. 613). Нарушение влечет применение предл. 2 ч. 2 ст. 613.

3) Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616). См. также п. 1 ст. 631 - капитальный и текущий ремонт (прокат), ст. 634. Иначе: ст. 644, 661 (п.1). Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Нарушение обязанности влечет примнение ч. 3 п. 1 ст. 616. При договоре проката обратить внимание на ст. 629.

4) Перезаключить договор аренды на новый срок при соответствующем желании арендатора (предл. 1 п. 1 ст. 621). Нарушение см. ч. 3 п. 1 ст. 621 (Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.). Положение не применяется при аренде транспортного средства с экипажем (ч. 2 ст. 632) и и без экипажа (ч. 2 ст. 642). Практику разрешения споров см. также: Письмо ВАС РФ от 10.09.1993 № С-13/ОП-276.

5 ) Содержать имущество. В договоре аренды транспортного средства с экипажем (ст. 634 и 635): «содержать». «управлять», «технически эксплуатировать».

6) Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений в имуществе. Согласие арендодателя на улучшения предполагает общая норма п. 2 ст. 623. Согласие не требуется для договора аренды предприятия в ст. 662.

7) Обязанность нести ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством с экипажем (см.ст. 640, обратить внимание на ПРОТИВОРЕЧИЕ ст.640 и ст.1079).

Арендатор обязан:

1) Пользоваться самому арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615). Нарушение: Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2) Своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614). Нарушение: Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.По договору проката: п. 3 ст. 630.

3) При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622). Нарушение обязанности влечет за собой применение ч. 2 и 3 ст. 622 ГК. арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Для договора аренды предприятия см. ст. 664, для договора аренды здания / сооружения см. п. 2 ст. 655. + См. п. 36, 37 Инф.письма ВАС РФ 2002 г., № 66

4) Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616). Иначе: п. 1 ст. 631 и ст. 634.

5) Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду (+ См.п. 15-18 Инф.письма ВАС РФ 2002 г., № 66), не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п.2 ст. 615). В п. 2 ст. 631 (прокат) подобное «распоряжение» невозможно и с согласия арендодателя. Иное положение содержат: ст. 638 (аренда танспортного средства с экипажем) и ст. 647 (аренда транспортного средства без экипажа), а также ст. 660 (аренда предприятия) Но в основополагающей норме по договору аренды - ст. 606 -, не предусматривающей возможности ее изменения по соглашению сторон, говорится лишь о «владении» и «пользовании», но не о распоряжении. Законодатель рассматривает (правомерно ли) «распоряжение» как часть «пользования». См. здесь п. 1 ст. 209. См. ст. 625!!!

6) Письменно уведомить арендодателя о желании перезаключить договор аренды на новый срок (предл. 2 ч. 1 п. 1 ст. 621). Необходимо обратить внимание на п. 2 статьи 621. См. также право арендатора отказаться от договора проката с письменным предупреждением не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 626).

7) По договору аренды транспортного средства с экипажем появляется дополнительная обязанность: по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (ст. 636). Для договора аренды транспортного средства эта обязанность сформулирована шире и охватывает как коммерческую, так и техническую эксплуатацию (ст. 645). Для договора аренды предприятия см. здесь ст. 661.

8) Обязанность нести ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством без экипажа (см.ст. 651, обратить внимание на отсутствие ПРОТИВОРЕЧИЯ ст.651 и ст.1079, в отличии от аренды транспортного средства с экипажем).

9) По договору аренды транспортного средства без экипажа законодателем сформулирована еще и такая дополнительная обязанность, как обязанность по оплате расходов на содержание транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности и др. (ст. 646). Для договора аренды предприятия сходная обязанность сформулирована в п. 2 ст. 661.+ См.п. 29-30 Инф.письма ВАС РФ 2002 г., № 66. ВАС РФ в Определении от 04.08.2011 № ВАС-8418/11 подтвердил право арендодателя при заключении договора аренды требовать от арендатора страховать за свой счет арендованное имущество. Суд указал, что ст. 209 ГК дозволяет собственнику имущества определять те условия, при которых принадлежащее ему имущество будет передаваться в аренду. Потенциальный арендатор в этом случае соглашается нести такого рода затраты или отказывается от заключения договора.