Особенности прав на недвижимость у унитарного предприятия.

Особенности финансов унитарных предприятий заключаются в способах формирования источников финансовых ресурсов. Финансы унитарных предприятий заметно отличаются от финансов организаций и прежде всего финансов акционерных обществ. Эти отличия состоят в формировании уставного капитала, образовании и использовании прибыли, привлечении бюджетных источников финансирования и заемного капитала. Уставный капитал унитарных предприятий образуется за счет закрепленных за унитарным предприятием основных и оборотных активов, его размер отражается в балансе предприятия на дату утверждения устава. Размер уставного фонда муниципального унитарного предприятия должен составлять не менее 1000 МРОТ, установленных федеральным законом на дату государственной регистрации муниципального предприятия, а государственного унитарного предприятия — не менее 5000 МРОТ. Уставный фонд в унитарном предприятии выполняет те же функции, что и уставный капитал в других коммерческих организациях. Помимо того, что уставный фонд является материальной основой ведения унитарным предприятием хозяйственной деятельности, он выступает индикатором ее эффективности. Если по окончании финансового года стоимость чистых активов муниципального предприятия окажется меньше установленного минимального размера уставного фонда на дату государственной регистрации такого предприятия и в течение трехмесячного срока стоимость чистых активов не будет восстановлена до размера минимального уставного фонда, собственник муниципального предприятия должен принять решение о его ликвидации.

 

Основания возникновений, переходов, прекращения прав на недвижимость.

Закона РБ от 22.07.02 г. "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" предусмотрено, что одним из оснований для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений прав на недвижимое имущество являются акты органов местного управления, которые предусмотрены законодательством РБ в качестве основания для возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений прав на недвижимое имущество. Ответчик зарегистрировал право коммунальной собственности на объекты недвижимости на основании распоряжения председателя горисполкома от 05.10.00 г. и актов приемки-передачи объектов от 15.11.00 г., которые не относятся к актам органов местного управления и не могут служить основанием для регистрации. Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 108 ХПК РБ в сумме 1200000 руб. относятся на ответчика.

Руководитель 1. Признать недействительными с момента издания регистрационные удостоверения права коммунальной собственности от 30.05.03 г. NN 1463, 1464, 1465, 1466, 1467, выданные Государственным Минским областным объединением по регистрации и технической инвентаризации недвижимости. 2. Взыскать с Республиканского унитарного предприятия "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" в доход республиканского бюджета 1200000 руб. госпошлины. Выдать приказ после вступления решения в законную силу. Решение суда может быть обжаловано или опротестовано в кассационную инстанцию хозяйственного суда Минской области в течение десяти дней после принятия.

Тема: Строительство.

Шесть этапов строительства.

1. Получение разрешительной документации:

v Разрешительную документацию выдает исполком в рамках административной процедуры по заявлению застройщика.

v В заявлении указывается местонахождение земельного участка, планируемые параметры и технические характеристики дома (этажность, площадь); инженерно-технического оборудования при необходимости получения технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта. Если земельный участок находится в совместной собственности, представляется согласие всех собственников.

v Исполком самостоятельно запрашивает в организациях по государственной регистрации недвижимости документы, удостоверяющие право на земельный участок. Указанный документ застройщик может представить сам вместе с заявлением.

v После подачи заявления, исполком осуществляет необходимые действия по получению необходимых разрешений и согласований, связанных с оформлением разрешительной документации.

v В течение 3 рабочих дней с момента получения заявления определяет перечень организаций, которые выдают заключения и технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта.

v Одновременно поручает территориальному подразделению архитектуры и градостроительства подготовку проекта решения исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства жилого дома, а также сбор заключений согласующих организаций и технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта (электричество, вода, газ, водоотведение).

v Территориальное подразделение архитектуры и градостроительства в течение 2 рабочих дней со дня получения поручения исполкома, если необходимо, запрашивает заключения согласующих организаций и технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта. Технические условия должны быть представлены этими организациями в срок до 7 рабочих дней со дня получения запроса. Упомянутые заключения и технические условия гражданин вправе получить самостоятельно.

v После получения указанных заключений и технических условий в течение 3 рабочих дней, территориальное подразделение архитектуры и градостроительства подготавливает и передает в исполком архитектурно-планировочное задание. Оно утверждается главным архитектором города (района). Кроме того, проект решения исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства жилого дома

Не позднее 1 месяца со дня подачи заявления застройщиком исполком принимает решение о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства жилого дома и направляет гражданину разрешительную документацию, в составе:

v -выписка из решения исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного, блокированного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории;

v -архитектурно-планировочное задание;

v -заключение согласующих организаций;

v -технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта.

2. Изготовление проектной документации на строительство: Индивидуальный проект.

Разработка проекта дома выполняется по договору подряда, заключенному с проектной организацией. Обязательным приложением к такому договору является задание на проектирование, которое подготавливается самим заказчиком или по его поручению проектной организацией. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком.

Проектная организация обязана соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика.

3. Строительство: Можно своими силами (хозяйственным способом) или с привлечением строительной организации.

4. Приемка дома в эксплуатацию: После завершения строительства жилой дом подлежит приемке в эксплуатацию. Для получения акта приемки следует обратиться в исполком с заявлением, утвержденной проектной и разрешительной документацией.

По заявлению исполкомом создается приемочная комиссия. В ее состав включаются: гражданин, осуществляющий строительство, или его представитель; представитель подрядчика (в случае если строительство велось путем заключения договора строительного подряда); представитель исполкома; представитель государственных органов и учреждений, осуществляющих государственный санитарный надзор; пожарный надзор и др.

v 5. Техническая инвентаризация: Следующим этапом будет являться техническая инвентаризация и составление технического паспорта на построенный жилой дом.

v Технический паспорт необходим для государственной регистрации создания дома.

v Данная процедура проводится организацией по государственной регистрации недвижимости и кадастру за плату по месту расположения недвижимости.

v Заказ-наряд на выполнение работ составляется непосредственно при приеме документов.

6.Государственная регистрация создания капитального строения и возникновения права на него: Длительность регистрации 7 рабочих дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций – 1 месяц.

Возможна ускоренная регистрация за 2 рабочих дня.

Самовольное строительство.

Самовольное строительство – деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена:

v 1) на самовольно занятом земельном участке;

v 2) на земельном участке, используемом не по целевому назначению;

v 3) на земельном участке, предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения;

v 4) на земельном участке, полученном без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона;

v 5) на земельном участке, предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков;

v 6) на земельном участке без предварительного согласования места его размещения, в то время как если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение;

v 7) без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию;

v 8) без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством,

v 9) с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

v Самовольное строительство запрещено и влечет наложение штрафа. Гражданин, осуществивший самовольное строительство, не приобретает права собственности на постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться ей (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки).

v Последствия самовольного строительства могут быть различными в зависимости от того, по какому основанию это строительство будет считаться самовольным.

v Если строительство велось на самовольно занятом земельном участке.

v Тогда исполком принимает решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.

Если строительство велось без получения необходимых разрешений на такое строительство, либо без проектной документации.

v Чтобы легализовать такое строительство, административная процедура принятия решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации.

 

Тема: Аренда

Виды аренды.

— Общая аренда (Gross Rent). Долгосрочная аренда, при которой арендатору разрешается улучшать земельный участок, строить на нем, получать доходы от его использования в течение всего срока аренды.

— Аренда рыночная (Market Rent). Плата за аренду - расчетная сумма, по которой имущество или часть имущества могут быть сданы в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

— Аренда договорная или контрактная (Contract Rent or Passing Rent). Арендная плата устанавливается конкретным договором аренды. Контрактная арендная плата может равняться рыночной арендной плате. Однако, на практике они различаются, особенно для договоров аренды с фиксированными арендными платежами.

— Аренда оборотная (Turnover Rent or Participation Rent). Арендная плата в зависимости от доходов арендатора. Обычно устанавливается гарантированный минимум, или базовая ставка арендной платы, которая не зависит от доходов арендатора.

— Избыточная арендная плата (Excess Rent). Арендная плата, которая превышает рыночную арендную плату

— Чистая аренда (Net Lease). Аренда, которая возлагает на арендатора обязанность оплачивать такие виды затрат, как налоги на недвижимость, страховки и др.

— Операционная аренда. Аренда, при которой арендодатель сохраняет все риски собственника в отношении арендованного имущества.

— Продажа с возвратной арендой (Sale-leaseback). Техника, используемая собственниками недвижимости как способ получения капитала. Продажа с возвратной арендой (возвратный лизинг) предусматривает продажу недвижимого имущества с одновременным взятием его в аренду бывшим собственником.

— Градуированная аренда (Graduated Lease). Аренда, договором по которой предусматриваются периодические увеличения арендных платежей по заранее установленным правилам.

— Индексированная аренда (Index Lease). Аренда, платежи по которой привязаны к какому-либо взаимно согласованному ценовому индексу, например, к индексу потребительских цен.

— Аренда с переоценкой (Reappraisal Lease or Revaluation Lease). Аренда, предусматривающая периодическую переоценку собственности. Арендная плата в этом случае устанавливается как процент от ее оценочной стоимости.

 

Договор аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Существенные условия договора аренды:

Предмет договора

Размер платы за аренду

При отсутствии в договоре этих данных, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами. Договор при этом не считается заключенным, независимо от того, вступили ли стороны в фактические отношения по аренде, осознают и знают ли, что конкретно они передают-принимают, за что производят оплату и т.д.

Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.