Определение размера доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД

Доля в праве на общее имущество в МКД	=	Общая площадь принадлежащего собственнику помещения
Общая площадь всех помещений в доме

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного назначения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При расчете площадь ОИ не учитывается!

Собственник помещения в МКД не вправе (ч.4 ст.37 ЖК РФ):

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на ОИ;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на ОИ, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности.

Невозможность отчуждения доли собственника в праве общей собственности на ОИ установлена ч.2 ст.290 ГК РФ.

Уменьшение размера ОИ в МКД возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции.

Все решения об использовании ОИ принимаются на ОСС не менее чем 2/3 голосов от голосов всех собственников помещений в МКД.

Состав общего имущества определяется (п.1 ПП РФ 491):

а) собственниками помещений в МКД - в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) ОМСУ - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УО в соответствии с ч.4 ст.161 ЖК РФ.

Состав общего имущества определяется собственниками в МКД на основании техпаспорта дома и утверждается решением общего собрания.

При определении состава общего имущества собственников в МКД используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п.3 ПП РФ 491).

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п.4 ПП РФ 491).

С 1 января 2017 года сведения об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иные сведения содержатся в ЕГРН (ч.2 ст.1 218-ФЗ).

Обязанности собственников:

1. Содержать ОИ в надлежащем состоянии на собственные средства (п.28, 30 ПП РФ 491).

2. Поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, а также Правила содержания ОИ (ч.4 ст.30 ЖК РФ).

3. Выбратьспособ управления домом (ст.161 ЖК РФ).

4. Реализовать его – выбрать УО и заключить с ней ДУ или зарегистрировать ТСН/ТСЖ.

Собственники несут ответственность за надлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п.41 ПП РФ 491).

УО и лица, оказывающие услуги/выполняющие работы по содержанию ОИ при непосредственном управлении, отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п.42 ПП РФ 491).

Собственники нежилых помещений в МКД в отношении ОИ обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Государственная регистрация возникновения (перехода, ограничения, прекращения) права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на ОИ собственников помещений в МКД.

Положениями ЖК РФ не установлены особенности регистрации права общей собственности на ОИ собственников помещений в МКД.

Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в доме (ч.1 ст.36 ЖК РФ):

1) помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

— межквартирные лестничные площадки;

— лестницы;

— лифты, лифтовые и иные шахты;

— коридоры, колясочные;

— технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД (котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

2) помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников в МКД:

— организации их досуга;

— культурного развития;

— детского творчества;

— занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

3) крыши,

4) ограждающие несущие (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) и ненесущие конструкции (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции) данного дома;

5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

 

6) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (приборы учета, устройства сбора и передачи данных, программные продукты для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в МКД;

7) земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иные расположенные на земельном участке объекты, предназначенные для его обслуживания (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки).

Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения:

- стояки,

- ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства,

- ОДПУ холодной и горячей воды,

- первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков,

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенного на этих сетях.

Внутридомовая система водоотведения( п.5 ПП РФ 491 ):

- канализационные выпуски,

- фасонные части (отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники),

- стояки,

- заглушки,

- вытяжные трубы,

- водосточные воронки,

- прочистки,

-ответвления от стояков до первых стыковых соединений,

- другое оборудование, расположенное в этой системе.

Внутридомовая система отопления, (п.6 ПП РФ 491):

- стояки,

- обогревающие элементы,

- регулирующая и запорная арматура,

- ОДПУ тепловой энергии,

- другое оборудование, расположенное на этих сетях.

В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725 указано, что, расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД.

В состав ОИ в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Самостоятельная замена собственниками помещений в МКД радиаторов (в т.ч. полотенцесушителей) может повлиять на тепловой баланс и температурный режим МКД за счет:

— изменения площади обогревающих элементов;

— изменения температурного режима в одном конкретно взятом помещении МКД;

— возможного создания условий для размораживания системы отопления МКД в зимний период;

— некачественного выполнения работ при замене обогревающих элементов и др.

Суды различного уровня не имеют однозначной позиции по делам, связанным с отнесением радиаторов (в том числе полотенцесушителей) к ОИ в МКД.

Договор управления на основании решения собственников на ОСС должен стать основным документом, регулирующим вопрос включения радиаторов (в т.ч. полотенцесушителей) в состав ОИ в МКД.

В соответствии с ГОСТ 31311-2005 "Приборы отопительные. Общие технические условия" полотенцесушитель – это отопительный прибор (трубчатый радиатор), предназначенный для обогрева помещений.

Определение ВС РФ от 12.07.2016 г. № 93-КГ16-2 устанавливает, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей. Эти элементы поставляют коммунальные ресурсы от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД, т.е. входят в состав ОИ.

Внутридомовая система электроснабжения(п.7 ПП РФ 491):

— вводные шкафы;

— вводно-распределительные устройства;

— аппаратура защиты, контроля и управления;

— ОДПУ электрической энергии;

— этажные щитки и шкафы;

— осветительные установки помещений общего пользования;

— электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов;

— автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД;

— сети (кабели) от внешней границы (п.8 ПП РФ №491), до ИПУ электрической энергии;

— другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав ОИ, является внешняя граница стены МКД.

Внутридомовая система газоснабжения определяется в зависимости от типа газа, поставляемого в МКД и описана в п.5 ПП РФ 491.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п.9 ПП РФ 491).

Состав имущества общего использования при создании ТСЖ в нескольких МКД:

· земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;

· иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (Трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка);

· имущество, совместное использование которого допускается проектной или технической документацией на эти дома;

имущество, обеспечение работоспособности которого достигается при условии подключения (технологического присоединения) к ОИ в другом МКД из числа указанных домов - для инженерных систем, оборудования, устройств

Абонентский почтовый шкаф - это специальный шкаф с запирающимися ячейками, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений (ст.2 Федерального закона от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи»).

Абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах МКД. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства МКД (ст.31 176-ФЗ).

Решением ВС РФ от 17 января 2012 г. № КАС11- 789 подтверждено, что балконные плиты, которые отнесены к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав ОИ как конструктивные части здания, обеспечивают его прочность и устойчивость. К имуществу собственника помещения в МКД относится балконное пространство (помещение балкона) иего ограждение, т.к. предназначено для обслуживания только этого помещения.

Насосы подкачки (повысительные насосы), расположенные в подвале МКД, обеспечивающие гарантируемый напор в зоне определенной этажности – если был установлен уже после ввода МКД в эксплуатацию (в рамках реконструкции, или в аварийной ситуации для обеспечения надлежащего напора в системе ХВС), то следует учитывать, на какие средства и кем было приобретено это оборудование.

Установка тамбурных дверей (перепланировка) приводит к ограничению пользования собственниками в МКД местами общего пользования что недопустимо без решения ОСС. Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена ст.ст. 7.21, 7.23 КоАП РФ.

МКД, построенные застройщиком на едином земельном участке - если земельный участок, на котором расположены несколько МКД, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно производить раздел земельного участка по числу расположенных на нем домов.

ОСС может принимать решения о пределах использования земельного участка под МКД, в том числе устанавливать сервитут (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Решения об использовании земельного участка принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Варианты использования земельного участка:

- введено право ограниченного пользования (сервитут);

- сдан в аренду другим лицам, например, для размещения на нем рекламной или иной конструкции;

- сдан в аренду одному из собственников в МКД для осуществления пристройки к дому.

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 23 Земельного кодекса РФ, ст. 274 ГК РФ).

Сервитут в отношении придомовой территории может устанавливаться:

- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

- прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;

- обеспечения водоснабжения и мелиорации;

- других нужд собственника недвижимого имущества.

Вопросы повестки дня ОСС попорядку обременения земельного участка правом ограниченного пользования приведены в приложении №

Установка ограждений вокруг МКД проводится только по решению ОСС (2/3 голосов) при условии, что земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Подобные действия не должны приводить к ограничению пользования гражданами землями общего пользования, ограничения допуска экстренных (скорая медицинская помощь, МЧС, пожарная служба) и специализированных служб (аварийные бригады инженерных служб) на придомовую территорию.

Установка шлагбаума не должна нарушать действующих правил пожарной безопасности. Ко всем эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный подъезд (п.365 Правил противопожарного режима, установленных ПП РФ от 25 апреля 2012г.№390).

Установка шлагбаума на въезде на придомовую территорию нарушает данное требование, поскольку не дает возможности пожарным воспользоваться въездом на территорию МКД в случае возникновения пожара, поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы у пожарной службы был электронный ключ от Вашего шлагбаума.

Обязанность согласовывать установку шлагбаума во дворе с органами ГИБДД не установлена законодательно. Придомовая территория не относится к автомобильным дорогам, шлагбаум не является техническим средством организации дорожного движения.

Решение об установке шлагбаума принимается на ОСС при условии, что земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Продажа земельного участка, на котором расположен МКД, противоречит законодательству.

Продажа влечет за собой уменьшение ОИ, что возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст.36 ЖК РФ). Отчуждение земельного участка не является реконструкцией МКД как объекта капитального строительства.

Порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников, на котором расположен МКД (ст.16 189-ФЗ):

1) если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч.2 ст.16 189–ФЗ).

2) собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или ОМСУ с заявлениями о формировании этих земельных участков.

Узнать сформирован ли земельный участок под МКД и его размеры возможно, направив запрос в Россреестр или воспользовавшись публичной кадастровой картой.

Под формированием земельного участка под МКД понимается формирование его границ и проведение государственного кадастрового учета в отношении этого участка.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).

Обратиться с заявлением о формировании земельного участка под МКД вправе любой собственник помещения дома или группа собственников (Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П).

Земельный участок под домом переходит в собственность собственников помещений в МКД с момента его государственного кадастрового учета.

В новостройках вопрос формирования земельного участка решается до их ввода в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию разрешается при условии, что сведения о местоположении границ земельного участка МКД внесены в государственный кадастр недвижимости (ч.6 ст.16 189-ФЗ).

С 1 января 2015 года земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, не подлежат налогообложению земельным налогом (ч.2 ст.389 Налогового кодекса РФ).

В случае разрушения, сноса МКД собственники помещений сохраняют долю в праве ОИ на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на ОИ на момент разрушения, сноса такого дома.

Собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в соответствии с гражданским законодательством (ч.6.ст.36 ЖК РФ).